벌써 조모임도 3번째네요,
마지막 단임을 함께하고 나니
이제 조모임 한 번 한번이 의미가 남다른 것 같습니다.
저를 항상 예쁘다해주시는 조원분도 계시곻ㅎㅎ
조모임 할 때마다 늘 즐겁고 마음이 훈훈해져요.
임보가 제대로 안되고 있지만..ㅎㅎ;;
그래도 각자의 페이스대로
포기하지 않고 계속 하시는 조장님, 조원분들 보면서
저도 또 다시 정신 차려 봅니닿ㅎㅎ!!
조모임 후기 시작합니닷!
Q1. 단지분석과 단지임장, 강의 중 인상깊었거나 적용할 점?
- 갸: 많이 강조해주신 것이
가격에 맞춰서 가치를 판단하지 않도록
가치에 대한 판단을 계속 먼저 연습하고
이를 검증하는 과정을 반복해보라는 것!
이번에 단임 때 조장님과 조원분들이
위 방식대로 계속 진행하게끔 이끌어주셔서
단지임장을 잘 했다는 생각이 들었음.
단지임장은 외부의 입지가치(교통,학군,환경)와
내부(거주민, 동간거리, 경사, 조경, 관리상태, 주차, 지하주차장)을
기준으로 선호도 우선순위를 도출해보는 것
- 달심: 1일1강을 목표로 하는데 쉽지 않고,
임장 후 임보, 강의 듣는 것도 쉽지가 않았음.
다른 조원분을 보면서 일상에 있어서
월부를 너무 후순위로 둔 것 같단 생각,
조모임을 참여하는게 맞는지 고민하다
계속 따라오는게 나을 것 같아서 들어오게 됐음,
특강 3시간 듣고 나서 자세나 마음가짐을
많이 배울 수 있었음!
- 응새: 코크드림님 자기소개까지 들었는데,
10년동안 열심히 하셨구나 생각함
일상이 되도록 열심히 해야겠다,
2주차 밀려서 3주차도 같이 밀렸는데
속도에 맞춰서 꾸준히 해야겠다는 생각을 했음
- 또롱로: 단지분석 체크리스트 많이 활용할 예정,
>> 꾸준히해보자: 또롱로님이 비슷한 두 단지를
비교해주셔서 정말 도움 많이 받았음
계속 단지 특징, 시장 등 상황과
설명해주시고 가격 비교까지 너무 좋았다
(앞으로도 잘 부탁드립니다?)
- 사라진: 운이 올때까지 합니다,
투자자가 알아야할 것은 가격이
가치를 찾아갈 때까지 시간이 필요하다는 것,
단지임장을 처음 해봤는데 처음으로
그렇게 단지를 많이 볼 수 있었음.
아파트를 보면서 쭉 걷다 보니 즐거웠고 감사했음
적용할 점은 아이들 엄마로서 어떻게 월부 생활을 했을까?와
10년간 꾸준하게 하는 모습을 배우고 싶음
- 알뜰숲: 의문을 가지라는 말씀이 가장 기억에 남음
단지 분석할때도 상/중/하 매긴 것 중에
다른 부분이 있으면 왜 다른지 의문을 가지라는 것
적용해보고 싶은 것은
기술적인 부분에서 하고 있지 않은 부분이 좀 있었음
단지와 투자에 대한 생각을 분리해서 작성해보고자 함
가시적으로 잘 보여서 BM해보고자 함
- 꾸준히해보자: 단지 분석할 때 전고점을 먼저 보게 되는데,
전고점이 틀릴 때도 있고 맞는지 아닌지 생각해봐야한다는 것.
전고점이 같은 케이스에 대해 설명해주신 부분이 좋았음.
Q2. 생활권 1~3순위에서 가장 선호하는 아파트와
단지 선호도를 결정하는 중요한 입지 요소?
- 꾸준히해보자: 강의 때 마곡>우장산>염창 순..
- 또롱로: 임장 후 염창을 2순위로 바꿨는데,
강의 때 우장산이라는 것을 이제 인지함
마곡- 엠밸리7단지: 마곡나루와 가깝고, 상권, 직장,
초등학교도 길 안건너고 갈 수 있음
염창역에서 가깝고 구축밖에 없는 곳에서 가장 신축
우장산역 주변에 대단지가 많지만,
상권에서 가장 가깝고 마곡 직장,
역에서 가까운 우장산힐스라 생각
(마곡)엠밸리7단지 / (염창)e편한세상염창 / (내발산)우장산힐스테이트
- 마곡은 직장,교통,환경
- 꾸준히해보자: 1순위 마곡 , 2순위는 염창, 3순위는 우장산
마곡푸르지오, 강서힐스테이트 비교시
땅의 가치는 염창이 우장산보다는 더 위라 생각
우장산은 5호선이 지나가다 보니까 염창이 더 쎄다 생각함
우장산 저층이 15억 정도니까
마곡 다음으로 높은 가격이라 생각함
대장 단지는 또롱로님과 동일하게 생각함
- 달심: 마곡/염창(이유:9호선, 한강접근성도 고려해봄)
마곡은 일부만 보고 대장 단지를 못봐서
조금 더 공부해봐야 알 수 있을 것 같고
염창 같은 경우에는 연식 면에서
e편한세상보다 꿈에그린이 더 좋다는 생각을 했음
역 접근성도 조금 더 가깝고 단지 분위기가 좋았기 때문
우장산/내발산동 쪽에서는 강서힐스테이트 좋았음
비슷한 가격이라면 연식 좀 더 좋은 곳!
- 알뜰숲: 마곡/우장산/염창
우장산과 염창 쪽 상권의 느낌이 너무 다름
좀 더 택지느낌, 상권 질이 좋은 곳이 많았음
우장산 상권이 가족 단위 수요에게는 더 선호할 듯(안정감)
e편한세상 좋아보였음, 우장산힐스테이트는 주변에 상권이 괜찮아도
균질성 면에서 떨어지고 단지가 눈에 잘 안들어왔음
염창은 e편한세상인데 큰 대로 기준으로
위/아래 생활권이 다르다는 느낌이 들었음
아래 쪽은 교통이 메리트,
위 쪽은 단지에서 뷰를 봤을 때는
거실이 아니라 방에서 한강뷰가 나올 것 같아서
생각보다 의미가 있을까 싶었음.
- 사라진: 가본 곳이 염창, 등촌인데
다들 좋다고 해서 마곡에 꼭 가보고 싶음(!)
우장산 2위, 염창 3위라 생각함.
염창e편한세상 좋았음!
- 응새: 마곡>염창(서울중심부, 강남 가까움)>우장산
마곡 엠밸리 7단지가 위치 자체가 가장 좋았고,
6단지가 중심부에 있어서
단지 환경이 아늑한 느낌과 좋다고 느낌
7단지는 상권에 너무 가까워서
안 쪽에 있는 6단지가 더 조용하지 않을까 싶었음
투자자의 관점에서는 7단지가 제일 우위에 있다는 생각함
염창은 한화꿈에그린이 좋다생각했음,
한화꿈에그린 주변으로 단지들이 모여있다는 생각이 들었음
e편한세상은 이정도 연식차이는 크지 않단 생각했음
Q3. 공급물량이나 전세 상황?
- 또롱로: 양천구, 부천, 인천서구 등과 인구 나누는데
인천 서구와 부천 말고는 공급이 거의 없었음,검단 입주가 커서 강서구에 상대적으로
떨어지는 단지(방화, 화곡) 쪽은
영향을 받을 수 있겠다는 생각을 함
주변 구들과 전세 물량 비교 시
양천구 관악구 등과 비교했을 때 가장 적었음- 사라진: 방화 재개발은 아직 먼 얘기라,
- 알뜰숲: 권유디님 공급 1년으로 봤는데(서구/김포/고양),
3년으로 봤을때는 양천구가 나왔음,
재개발 재건축이 들어올 수 있으므로
함께 유의깊게 봐야할 것 같음.
임장 때 항공사 직원들의 이야기를 우연히 듣게 됐는데
강서구는 사택이 있으니 잠시 살고
거주는 김포, 검단 신도시 쪽을 생각하는 걸 들어보니
확실히 영향을 주는 것 같다고 생각함.
- 꾸준히해보자: 김포나 고양은 신축이 생기면거기로도 수요가 넘어갈 수 있겠다 생각했음,
강서구,양천구,김포시를 같이 보면 좋을 듯
30% 정도 , 28년에 공급이 김포에 꽤 있어서 주의!
상대적으로 영향이 덜 오는 곳이긴 함.
- 갸: 전세가율이 생각보다 낮고
전세가 추이도 떨어진 매물이 보였음
>> 4급지 중 선호가 좋아서?(매매가가 상대적으로 높다?)
실수요보다 가수요가 붙어서?
Q4. 투자 실행을 위해 집중해야할 것
- 달심: 임보 완료 후 다음 앞마당을
바로 만들어야한다는것이 원씽
두 달에 1개 앞마당 늘리기,
3개 앞마당에서 올해 안에 투자하기가 목표
- 갸: 시세트래킹 단지 정리,
강서구 잘 마무리하고
기존 앞마당 4급지를 정리 후
매달 시세트래킹하고 매물임장 해서 투자까지!- 응새: 임장보고서에 좀 더 집중해보기
이번 달은 템플릿보다 조금 더 수준을 높여서
단지분석까지 해보는 게 목표임!
- 사라진: 임보를 작성하는 엑셀을 쓰는게
익숙치가 않고 분량이 상당히 많아서
내 스타일로 단순화해보고
강의를 필사해보고 완전히 숙지하는게 목표
임장 갈 곳을 추려 보고 날이
시원해지면 임장 가기- 또롱로: 독강임투 열심히 하기이나,
진심으로 임하기,
막상 투자하려고 마음 먹었을 때는
투자까지는 어려울 수 있겠다는 생각을 함.
지금보다 더 디테일하고 꼼꼼하게 봐야할듯
당장 투자하고 싶은 사람의 입장에서 해보기!
강서구와 비교할만한 앞마당을 늘려보고자함.
- 알뜰숲: 강서구 마무리 하는게 원씽
8월까지 강서구 이어갈 예정
8월에는 강의 대신 앞마당 관리할 예정
시세트레킹, 9월 5급지 갈 예정
임장 후 같이 의견 나눠보면 좋겠음>> 꾸준히해보자: 8월 5급지 구로구 예정
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