안녕하세요
용미입니다!
이번 월부학교 2강은
사실 1강이 끝난 이후부터도
너무나도 기다렸던 강의입니다.
왜냐하면 이번 여름학기를 함께 하고있는
자향멘토님의 강의였기 때문입니다.
반임장데이를 통해서도
튜터님에게 10년차 투자자가
시장을 바라보고
조언해 주시는 부분에서
큰 깨달음과 희망을 만나보았는데요
반임장때 말씀해주셨던 부분에서
더 나아가
수도권 시장에서 우리가 만날 수 있는
상황들과 디테일한 투자대응방법을
강의를 통해 배울 수 있었습니다.
[현재 시장에 대한 부분별 진단]
가격부분에서
서울과 수도권의 급지별로
그리고 그안에서 생활권 선호도에 따라서
전고대비 가격형셩이 어떻게 분포되어 있는지
한판으로 정리해주셨습니다.
그 내용들을 통해서
현재 서울수도권 시장의 급지별
생활권선호도(가치)와
현재 가격수준을 보면서
어디에서 기회를 찾을 수 있을지
확인해 볼 수 있었습니다.
공급부분에서
25년이후 26년 27년 공급 급감
인허가 및 착공 물량이 전무
전월세 상승은 예견된 부분이라는
대한민국 모든 사람들이 알고 있습니다.
하지만 그 안에서도
26년, 27년 지엽적으로
공급양이 많아 리스크대비가 필요한
지역들을 짚어주셨는데요.
이번달 1등뽑기 결과 후보로 나온
앞마당지역들이 공교롭게도
이런 공급리스크가 있는 지역들이었습니다.
그래서 제가 왜 그단지들이 싸다고
느꼈는지를 공급과 연계지어 생각할 수 있었고
싸기때문에, 하지만 전세가 안정적으로 받쳐서
투자를 할 수는 있지만
멘토님꼐서 말씀해주신것처럼 26년, 27년
공급에 대한 리스크 대비가 필요한 부분이
있다는 것을 알게 되었습니다.
금리부분은
대한민국의 전세문화에
"전세자금대출"이 도입되면서 이제는 금리가
전월세 가격에 영향을 미치는것을 무시할 수 없는
상황이 된 것 같습니다.
특히 이번 6/27 대책을 통해서도
그부분을 크게 몸으로 느끼고 있는데요.
제가 보고있는 투자금 기준의 시장에서는
집담보대출 6억제한이 크게 영향이 없는
매가때 단지들을 보고 있지만
조건부전세자금대출이 전면 차단되면서
전세입자들의 수요조차 줄어들고 있다는 것을
현장에서 느낄 수 있었습니다.
이렇게 현장에서 느끼는 부분들을 바탕으로
거시적인 관점에서는 미국과 한국의
기준금리차이 흐름에 대해서도
관심을 놓지 말아야겠다. 생각했습니다.
정책부분은
개인적으로 크게 관심을 갖고 있는 부분입니다.
왜나하면 실거주 집일 지난 21년 상승장절정기였던
21년 9월, DSR규제를 9억한도에 걸어서
그떄마침 9억대를 찍고 넘어가던
저희집도 더이상 신고가를 찍지 못하고
주저앉았던 기억이 있기 떄문입니다.
이번6/27대출 이전과 이후의 시장반응에서도
금리컨트롤정책으로 인해 6월과 7월의
실거주자 움직임에도 변화가 생기는것을
현장에서 느낄 수 있었습니다.
이런 시장에서도 매수수요가 줄어들면
기회가 오는것을 우리는 너무 잘 알고 있습니다.
계속 현장에서의 분위기를 면밀히 살피면서
급한 상황에 네고를 해줄 수있는 물건을
만나려는 노력을 해야겠습니다.
[시장상황에 따른 대응방안]
여러분은 지금시장이 어떤 사이클이라고
생각하시나요?
저는 서울수도권의 경우
하락장을 넘어 반등하고 있는
상승장의 초입 구간이라고 생각합니다.
이런 시장에는 내가 가진 투자금으로
할 수있는 가장 가치가 좋은 것부터
투자하라고 멘토님을 알려주십니다.
실제로 반임장날에도 이와 관련된 질문을
드렸었는데요.
멘토님, 같은 매매가인데 투자금이 서울구축은
4억, 경기도신축은 3억이 들어갑니다.
그래도 상대적으로 서울구축이 좋은 단지라고
생각되어서 경기도신축을 저평가에서
탈락시키고 나니 투자금평가가 어렵습니다.
라는 저의 질문에
"
투자자에게 가장 중요한건 내 투자금이예요.
내 투자금에서 할 수 있는
좋은 물건을 찾아야지.
실제 투자는 그렇게 의사결정하는거예요
자향멘토님
"
라고 알려주셨습니다.
투자금이 3천으로 고정되어있던 16년의
인천, 수도권, 서울 시장을 보여주시는 부분에서
2025년 서울 수도권의 시장이 오버랩되었습니다.
가치대비 적정한 가격의 투자물건을 오래 들고가는 의사결정!
그리고 상승장 초입에는 내가 할 수 있는 최고물건 선택!
정말 최선의 선택을 할 수 있는
의사결정 방법을 배웠습니다.
서울 중심구축 VS 수도권 외곽 신축
실제로 제가 반임장떄 했던 질문입니다.
"멘토님 수지의 동천센트럴자이33평이 11.5억인데
강동구 둔촌푸르지오 25평이 똑같이 11.5억입니다.
가치로는 둔촌푸르지오가 더 좋다는걸 아는데
전세가가 동천센트럴자이가 1억이 덜들어서
투자금은 동천센트럴자이가 더 적게 들어갑니다,
이럴 떄 동천센트럴자이는 투자 후보가 될 수 없는걸까요?"
와우~!
이 질문에대한 답변을 강의에서 해주셨네요?!
저는 같은 매가면 땅가치가 좋은게 정답!!
이라고만 생각했는데
이건 A는 맞고 B는 틀린게 아니라
그저 투자자 상황에 따른 의사결정에 따라
달라질 수 있다는 것을 배웠습니다.
땅가치가 덜하기때문에
매가상승은 덜할 경기도 신축이라도
전세가 상승분이 지속적으로 나오기때문에
추가투자여지를 생각한다면
경기도신축을 투자하는것도 괜찮다는 것이었습니다.
유레카!!!
공부를 하면 할수록
투자라는것이 수학공식처럼 딱 떨어지는 답이 있는게
아니라는 것.
상황에 따른 유연한 판단이 가능하다는 것을
배워가는 것 같습니다.
[세금 및 현금흐름 창출 로드맵]
다주택으로 가는 길에서 만나는
"세금부담"
이부분에 있어서 명의세팅과
채수 세팅에 관한 로드맵도 정해주셨는데요.
사실 저도 취득세 8.4%까지는
감당할 수있고 더 벌 수있다는 용기가 서는데
12.4%앞에서는 왠지 모르게 움츠러드는 것 같습니다.
이부분에 있어서는 장기보유와 단중기 보유를 섞어가며
보유물건을 투트랙전략으로 채수를 유지하는 방법과
명의분산으로 종부세와 양도세를 줄이는
디테일한 경우의 수를 자산 상황에 맞춰서 알려주셨습니다.
저역시도 제가 경제적 자유를 이루기 위해
전세금 24억 세팅! 이라는 목표를 가지고 있는데요
이에 맞는 매가규모를 생각해봤을 때
적정 채수와 명의분산을 통해서
종부세를 줄이는 방법을 생각해보니
보유가 막연히 어려운것만은 아니다.
라는 생각이 들었습니다.
[행복한 투자자로 가는 법]
"
월부학교는 하버드 과정이라고 생각해요.
자향멘토님
"
맞습니다. 멘토님
월부학교는 부동산투자의
탑티어과정의 투자자양성소입니다.
이런곳에서 어떻게 성장하느냐?!
목표를 줄이지 않는다.
행동을 늘린다.
월부학교에 들어오면서 3개월간의 원씽으로 설정한게 있습니다.
"양적 질적 성장"
제 개인적 투자 역량에서
부족한점은 임장,
잘하는 점은 임보
라고 생각했습니다.
그리고 첫달, 그동안 부족하다고 생각했던
임장의 임계치를 넘기기위해
평일 매일임장을 진행했습니다.
하루도 쉬지 않고 임장을 나가다보니
데이터에서는 느낄 수 없는
현장투자자의 "감"이라는게 생기는 것 같았습니다.
진짜 이 단지에 사는 사람들의 출퇴근을
경험해보면서 느끼는 삶의 질.
그리고 그래프에서는 느낄 수 없는
이 단지의 선호도.
목표를 줄이지 않고
행동을 늘리니
결과도 좋아지는 느낌이었습니다.
물론 이렇게 제가 늘 HIGH 일 수만은 없다는 것도
잘 알고 있습니다.
DOWN 되었을 떄는
내가 못하는것을 채우려는 허기짐보다
잘하는것에 집중하며 스스로를 믿으라는
멘토님의 말씀에 또 공감이 되었습니다.
이부분은 반임장떄도 당부해주셨던 부분인데요.
최고 투자자 양성과정인만큼
함꼐하는 반원분들과 비교하게 되고
초라해지는 나를 직면하게 되는 순간도 있습니다.
비교하지말고,
지금 내가 잘 하는 것에 집중하며
이 과정 또한 "행복"한 여정이 되게 만들라는
멘토님의 말씀대로
함꼐하고 있는
우리 월부학교 여름학기
자, 향기로운 여정을 시작하자! 반원분들과
함께하며 이 여정이 행복한 시간으로 기억되게
3개월을 보내야겠습니다.
지금 내가 이 비를 맞으며 임장하지 않으면
훗날 내 아이가 비를 맞으며 임장하게 된다는
멘토님의 "아이의 인생을 바꿔줘야하는 소명"에
진심으로 공감하는 엄마 투자자입니다.
"
용미님의 목표 제가 설정해드릴꼐요!
부자 할머니 어때요?!
자향멘토님
"
운영진 모임떄 저에게 해주신 멘토님의 말씀인데요
이 말씀 이후로 매물임장을 하면서
부동산에서 플리츠바지에 색안경을 끼신
임대인 할머니를 봤습니다.
임차계약서를 쓰고 계셨는데
그 모습이 "와우~! 멋지다 할머니!!" 생각이 들면서
저것이 나의 미래!!!
라는 생각이 딱 들더라구요.
이번 여름학기 우리 자향멘토님을 만나
저는 너무 행복합니다.
강의 내용도 꼭 저에게 해주시는 말씀 같아서
투자 로드맵구성에도, 그리고 길게 갈 인생여정에서
제가 가져가야할 목표와 마인드셋에도
큰 도움이 되었습니다.
주절주절 좋았던 내용을 적다보니
너무 길어지네요.
자향멘토님 정말 감사합니다.
행복한 투자자로 오랜시간 함꼐하고 싶습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!
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