[당근부자2] 칼럼필사(주희주)_"전세, 정말 사라지는 걸까요? - 6.27 대책과 전세 종말론, 실무자가 말하는 진짜 변화

안녕하세요. 
2007년부터 지금까지 중개 현장에서 고객과 함꼐해 온 공인중개사 주희주입니다. 

정권이 바뀔때마다, 시장분위기가 요동칠 때마다 
“이제 전세는 끝났다”는 이야기는 늘 반복되어 왔습니다.  
처음엔 놀라고 걱정도 됐지만, 중개 현장에 오래 있으면서 알게되었죠. 

이런 말은 이번이 처음이 아니라는 것. 
2000년대에도, 2010년대에도, 시장은 전세의 종말을 말했지만

그때마다 전세는 모양을 바꿔 살아남았습니다. 

요즘도 마찬가지 입니다. 
커뮤니티나 유튜브를 보면 “이제 전세는 끝났다.”, "전세는 위험하다."라는 말이 넘쳐나죠. 

저도 요즘 가장 자주 듣는 질문이 있습니다. 

"전세는 진짜 없어지는 건가요?"

저는 현장에서 매일 그 질문에 답하고 있습니다. 그리도 그 대답은 이렇습니다. 

전세는 사라지는 게 아니라, ‘분화되고’ 있습니다. 

왜 “전세는 끝났다”는 말이 나왔을까?

그 배경에는 실제 시장 변화들이 누적되어 있기 때문입니다. 
1. 전세가율 하락

 - 수도권 일부 지역 전세가율이 50% 초반까지 하락

 - 집값 대비 전세보증금 비율 감소로 수익성, 매력도 하락

2. 역전세 위험 증가 

 - 계약 만료 시점에 전세금이 하락하면서 집주인이 세입자에게 보증급을 제때 돌려주지 못하는 상황이 빈번해짐

3. 보증보험 사고 급증

 - 보증보험을 통해 보증금을 되찾는 사고 등록 건수 급증

 - 주택도시보증공사 (HUG) 기준 사고액 1조원 이상 기록

 여기에 최든 발표된 6.27 부동신 대책이 전세 종말론에 제도적 신호를 보탰다는 분석도 많습니다. 

정부는 이번 대책에서 

• 보증보험 미가입 시, 세입자에게 고지 의무 부여
• 임대인의 전세금 반황 능력 정보 공개 확대

• 보증보험 심사 상화 및 월세 지원 확대 

  등의 조치를 발표했습니다. 

이로 인해 시장에선
“이제 정부조차 전세를 신뢰하지 않는 것 아니냐”는 해석이 확산되며, 
“전세는 구조적으로 끝났다”는 목소리도 더 커졌습니다. 

하지만 실무자의 관점에서 볼 때, 
이런 흐름은 “전세가 사라지는 중”이라는 말보다는
전세가 선별되고, 분화되고 있다는 표현이 더 정확합니다. 
 

전세는 지금 두 갈래로 나뉘고 있습니다. 

살아남는 전세

• 입지, 단지 경쟁력 우수
• 수요 많은 평형
• 보증보험 가입 가능한 물건
  → 지금도 금리 대비 가성비 주거수단으로 작동합니다. 

위험한 전세 

• 입주 물량 과잉, 미분양 많은 지역
• 수요 적은 초소형 or 초대현 평형

• 전세가가 매매가보다 높거나 보증보험 불가

  → 이 구간에서 전세가 빠르게 줄고 있습니다. 
  
  즉 전세는 사라지는 게 아니라, 분화되는 중입니다.

반전세/월세 전환도 이 흐름의 일부 

요즘 집주인들은 전세 대신 반전세(보증금+월세)를 선호합니다. 
그 이유는 간단합니다. 

• 전세금 반황 부담 크고
• 저금리 시대에 월세 수익이 더 유리하기 때문이죠. 

같은 단지에서도 이런 일이 벌어집니다. 

• 조건 좋은 전세는 금방 계약
• 애매한 조건은 반전세 전환 or 장기 공실

전세는 사라지는 게 아니라, 진화하고 있습니다. 

금리, 수요 제도 변화에 따라 
살아남는 전세만 남고 있는 시장으로 구조가 바뀌는 중입니다. 

그리고 사실,
“전세가 사라진다”는 이야기는 처음 듣는 말이 아닙니다. 
2010년에도, 2015년에도 시장은 변할 때마다 전세의 끝을 말했지만 
그때마다 전세는 달란진 모습을 살아남았씁니다. 

이번에도 마찬가지 입니다. 
지금 필요한 건 막연한 공포보다, “괜찮은 전세”를 구변하는 눈입니다.