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✅️날짜 : 7월 28일
✅️제목 : [77] 24년 7월 천안에 대한 생각 (8월 월간 레포트 1)
✅️키워드 : 공급과 단지선호도 그리고 가격
✅️본
1. 천안은?
- 수도권과 가장 가까운 KTX역이라는 위치적 장점이 있고
- 삼성과 같은 많은 우량 기업, 배후도시(충남)들이 있고
- 지방도시 중 몇 안되는 인구 증가세인 도시
- 2014년 불당신도시 라는 신규 택지를 조성하였고 아파트+학군+행정+상권(백화점까지)이 모두 있는 종합 입지 세트를 성공시켜 불당은 충남의 최상층 수요를 빨아들이는 곳
2. 22년 11월 아산 탕정 신도시 임장
- 아산은 사실 상 천안과 같은 도시
- 탕정신도시가 들어오고 택지 규모가 크고 브랜드 대단지로 조성되어 불당을 뛰어넘는 건 아니냐 의견이 있었음 (보기님 임장 22년 때)
- 당시 한들물빛도시시티프라디움 가격이 5.8/3.8억이었는데 현재 24년 5.6억으로 22년 말과 같은 수준.
- 이 가격을 공급과 연결시키면 가격이 크게 빠지지 않았다는 걸 알 수 있음, 즉 탕정 입지에 대한 집주인들의 믿음이 있었던 것 -> 보기님이 물건을 봤을 때도 공급장이더라도 집주인들은 싸겐 팔고 싶지 않고 만약 안팔리면 실거주 하겠다는 생각을 갖고 있었다고 함. 공급장에도 집주인들이 크게 흔들리지 않았고 탕정의 가능성을 믿고 미래에 배팅하는 분위기가 좀 더 강했음.
- 불당의 전국적인 성공으로 인해 천안아산 사람들에게 하나의 성공공식이 된 것.
- 그럼에도 탕정이 연식이 더 좋으니까 불당보다 더 선호될까? 는 불당의 상권이 여전히 확장되고 있으며 시세에서도 역부족이라고 보임.
3. 23년 10월 천안 임장
- 당시 동남구 신축들을 중심으로 보심. 아산에 입주가 많았지만 천안 동남에 신축들의 입주가 이어지면서 새롭게 선호도가 재편될지 여부를 판단하기 위해서.
- 내 눈으로 지역을 보고 상황을 정리,기록해두는 것이 투자자의 자산.
- 당시 동남 신축들은 매매 분위기가 활발하지 않았고 투자자를 전혀 찾아볼 수 없었음 : 21년 상승장 이후 금리쇼크, 전국적인 하락장 분위기로 가격이 바닥을 다졌고 23년 천안아산의 적정 공급량 3배이상의 공급과 24년 3배의 공급량이 더 남았다는 것이 심리를 눌렀기 때문.
- 4억이라는 가격 지지선 : 23년 동남구 신축 + 천안의 선호도 중간 이상 신축들은 4억이라는 가격을 유지함 -> 투자자는 없었지만 천안 시민들은 신축 가격이 4억이면 싸다고 느꼈고 매수에 나섰다. (천안의 좋은 회사들을 기반으로 어느 정도의 구매력 + 7년 전 불당 신도시 성공 + 3년 전 성성지구 성공을 경험했기에 천안 안에 어느 정도 입지 이상의 신축 가격이 4억이면 '싸다고' 느끼고 매수한 것)
- 당시 좋지 않은 지방 시장 상황 + 막대한 공급에도 불구하고, 실거주가 소화해주는 가격대가 존재하고 많은 거래량이 아니어도 지속적으로 거래가 일어난다면, 아무리 좋지 않은 시장이고 누가 봐도 아파트 사는 것이 리스크 높은 선택이라 할지라도 시장이 버틸 수 있다는 것을 확인함.
✅️깨
- 공급과 단지 선호도를 연결시켜 이 공급이 투자할 단지에 어떤 영향을 끼칠 지를 생각해야 한다고 느꼈다. 단지 선호도 정말 중요하다.
- 전임만으로는 절대 느낄 수 없는 게 시장 분위기/심리. 앞마당 관리를 할 때 주기적으로 지역을 찾아가서 변화한 환경 + 시장 상황을 소장님들과 얼굴 보고 이야기하는게 투자자로써 정말 중요하다고 깨달았다.
- 공급장 속에서 가격 지지선은 실입주분들이 '싸다고' 생각하는 가격이라고 알 수 있었다. 지금 임장 중인 지역도 투자자는 리스크가 커서 못 들어오는데 그래도 거래가 되고 있다. 대부분 실입주. 실입주분들도 시장 상황 느끼는 건 똑같을 텐데 안 좋은 시장 상황 속에서 거래를 한 다는 건 그럼에도 그 가격이 싸다고 느낀다고 생각하기 때문이니까.
- 시장 상황을 보고 가격으로 연결시키며 정리/기록을 해야 한다고 배울 수 있었다. 특히 투자자라면 공급(시장 분위기)/단지선호도/가격 3개를 종합적으로 사고할 수 있어야 한다고 깨달았다.
✅️적
- 지방 앞마당 관리 할 때 공급(시장 분위기)/단지선호도/가격 3가지를 종합적으로 분석하고 정리/기록 할 것
- 현 임장지가 23년 11월 천안의 분위기와 비슷한 것 같다. 가격 지지선에 대해 생각하고 기록해두자.
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