안녕하세요. 즨입니다.
분양권을 전매하기 위해 공부를 하면서,
알게 된 사항을 공유해보려고 하는데요!
분양권이란?
새집을 갖기 위한 한 가지 방법인 “분양권”은
준공 후, 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다!
그 외에도 신축을 갖기 위해서는
신축 또는 재건축재개발 입주권을 매수하는 방법이 있습니다!
분양권 전매란?
그렇다면 분양권 전매란 무엇일까요?
다른 아파트와 마찬가지로 사람들에게 판매를 하는 것을
분양권 전매라고 이야기 하며
지역별로 분양권 거래가 제한 되는 경우가 있는데
투기과열지구, 조정대상지역, 수도권, 비수도권인지에 따라 다르기에
분양권 분양 시 해당 지역이 어떤 상황에 있었는지,
기간은 어느정도 인지 언제부터 전매가 가능한지 확인할 필요가 있습니다!
전매제한이 되어 있어도 전매를 할 수 있는 예외사항은
아래 3가지 정도로 볼 수 있습니다!
1) 생업상 사정, 질병치료, 결혼 등 불가피한 사유로 세대원 전원이 다른지역으로 이사하는 경우
2) 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하는 경우
3) 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
분양권 전매 시, 알아둬야 하는 것!
우선 분양권을 전매하기 위해서는
분양권에 들어가는 돈을 알고 있어야 합니다!
분양권은 "계약금10% + 옵션10% + 프리미엄"으로 계산됩니다!
우리가 흔히 부르는 마피, 플피는
마이너스 프리미엄, 플러스 프리미엄이며,
프리미엄(+, -, 0)에 따라 분양권 투자금은
달라질 수 있다는 것을 알고 있어야 할 것 같아요!
더불어 중도금 대출에 대해서도 반드시 알고 있어야 합니다!
보통 "계약금 10% + 중도금 60% + 잔금 30%"으로
중도금 60% 대출 시 기간에 따라 10%씩 나뉘어 6번 나뉘어 진행되며,
LTV, 규제지역에 따라 중도금 대출은 50%(강남3구·용산구)가 될 수도, 60%가 될수도 있습니다.
분양가에 상관없이 중도금이 대출이 가능하지만,
상한선은 정책에 따라 달라질 수 있으므로 확인이 필요하며
조정지역은 1건, 비조정 지역은 2건까지 실행될 수 있습니다.
더불어 중도금 대출은 DSR 적용이 되지 않지만,
다른 대출 시 중도금 대출이 DSR에 포함되는 것도 인지하고 있어야 하며
이자가 후불제인지 무이자인지도 확인할 필요가 있습니다.
왜냐하면, 분양권 전매시 이자가 포함될 수 있기 때문이죠!
대출 이자 계산하는 방법은 대출하는 시점에 따라 달라지며,
대출금액 × 이율 × 대출일수 ÷ 365으로 계산해 볼 수 있습니다!
분양권 전매 절차
마지막으로 분양권 전매 절차도 알아두는 것이 필요합니다!
① 가계약 : 계약금 일부 송금
- 매수자는 가계약 전 대출승계여부 은행에 확인, 문자로 계약조건 통보, 인지세/중개료 협의)
② 분양권 매매계약서 작성
- 매수자/매도자 부동산에서 만남(#매수자/매도인 대리인 가능)
본인여부확인(신분증), 계약금, 중도금 납부확인(건설사에 직접확인)
③ 부동산 실거래 신고(30일 이내 신고)
- 실거래 신고필증이 있어야 대출승계/명의변경 절차 가능(셀프 가능)
④ 중도금 대출승계, 명의변경(당일에 처리)
- 은행방문, 대출승계진행(중도금 대출 승계확인서/완납시 중도금 대출 완납증명서 수령)
- 모델하우스 방문 명의변경
⑤ 공급계약서 수령
이 순서로 진행되니,
필요한 서류는 미리 사전에 확인하는 것이 필요합니다!
분양권 매도를 알아보면서, 정리해뒀던 사항인데요!
분양권 매수를 고려하신다면,
매도에 대해서도 같이 알아보시면 좋을 것 같아요!
글 읽어주셔서 감사합니다!
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