안녕하세요. 즨입니다.
지난달에 이어 분양권이 어떻게 거래되는지,
거래 과정에서 어떤 세금이 발생하는지 이야기를 해보려고 합니다!
분양권은 보통 아파트 청약을 통하여 당첨이 된 후,
준공된 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다.
일반적으로 계약금 10%를 지급하고
중도금 60%, 잔금 30%의 일정에 맞추어
분양 대금을 납부하는 방식으로 진행이 됩니다!
분양권의 거래
(What) "분양권을 판다" 새아파트에 입주할 수 있는 권리는 넘기는 것(명의를 변경하는 것)
아파트 매매는 이미 지어진 집을 사고 파는 것이지만,
분양권 매매는 입주할 수 있는 권리는 거래하는 것이라는 것에서 차이가 있어요.
완공되기 전에 집을 볼 수도 없고, 입주할 수도 없어요..
보통 아파트는 선 분양 하기 때문에,
입주까지 2년 6개월~3년 정도의 시간이 소요되고
그 사이 분양권을 사고 파는 전매거래가 가능합니다.
(When) 분양권 거래는 "전매제한" 이후부터!
하지만 모든 분양권이 거래가 가능한 것은 아니며,
투기 방지를 위해 전매제한이라는 규정을 두고 있고,
전매제한의 규정은 분양하는 아파트마다 다르기 때문에
입주자 모집 공고를 확인해야 합니다!
1) 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역) : 소유권 등기까지 거래 금지 또는 일정 기간 이후 거래 가능!
2) 비규제 지역 : 일반적으로 계약 후 거래 가능!
통상적으로는 이러하지만,
모집공고를 확인해 전매제한 기간이 얼마이며, 풀렸는지를 확인하는것이 중요합니다!
(How) 계약협의 → 분양권 매매계약서 작성 → 실거래신고 → 중도금대출승계 → 명의변경 → 매도자 양도세 신고
그렇다면, 분양권의 전매는 어떻게 이루어질까요?
※ 사전 확인 사항
- 전매기간 종료 후, 시공사 통해 권리 이전 가능하다는 답변 받을 것!
- 집단대출 가능 여부 사전 확인, 매수자 신용도에 따라 달라지므로
① 계약서 작성 : 입주할 권리 가진 분과 분양권 매매 계약서 작성(신분증, 도장 필요)
② 실거래 신고 : 계약서, 계약금 전달 완료 후, 공인중개사 실거래 신고
③ 중도금 대출 승계 : 계약서 작성 후, 신고필증 지참 후 은행 대출 신청 → 2주 소요(탁감 요청..)
④ 명의변경 : 시행사(시공사) 명의변경 사전예약 → 시공사 방문 당일 중도금 대출 승계 확인 → 명의변경 진행
※ 준공 단지 분양권거래 시 : 중도금&잔금 납부, 확장비·옵션비, 이자비용, 후불이자 납부 끝나야 명의변경 가능
⑤ 매도자 양도세 신고
분양권의 프리미엄
전매 시기에 분양권의 가치에 따라, 높게 또는 낮게 거래됩니다.
분양권 대비 높거나 낮게 형성된 가격을 프리미엄이라고 하며,
그 프리미엄에도 여러가지 이름이 붙게 됩니다.
- 초피 : 계약서 작성 전 당첨후 바로 형성되는 프리미엄
- 무피 : 실거래가 = 분양권 가격, 프리미엄 없이 원분양가로 매매하는것
- 마피 : 실거래가 < 분양권 가격, 마이너스 프리미엄
- 플피 : 실거래가 > 분양권 가격, 플러스 프리미엄
- 손피 : 세금, 비용 제외 손에 쥐는 프리미엄. 양도세 매수자 부담(매수자가 매도자 양도세 부담)
→ 매수인이 프리미엄 + 1차 양도세 + 2차 양도세 + 비용 부담!
분양권 거래에서 불법적으로 성행한다는 다운(업)거래 외에
합법적인 거래방식으로 손피 거래를 진행해
매도자, 매수자가 윈윈할 수 있도록 합니다.
분양권의 세금
분양권에서는 어떤 세금이 발생할까요?
자산 관련 취득세, 보유세, 종부세, 양도소득세 4가지가 있는데
분양권의 경우에는 입주할 수 있는 권리이므로
보유세와 종부세가 발생하지 않습니다.
더불어 취득세 또한 얻은 시점에 발생하는 것이 아니라,
입주하고 등기일을 기준으로 발생하는 세금입니다!
취득세는 잔금 납부일, 준공일 중 더 늦은 날짜를 기준으로
60일 이내에 납부하면 됩니다.
분양권에서 가장 관련 있는 세금은 바로 양도소득세 입니다!
분양권을 매도하거나, 매수하지 않는다면
양도소득세와는 관련없겠지만 매도, 매수를 하는 과정에서 필수적인 개념입니다!
[양도소득세] 1년 미만 70%, 1년 이상 60%
양도소득세는 보유기간에 따라 산정되는데,
1년 미만 일때는 70%, 1년 이상 일때는 60%로
보유기간에 따라 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
하지만 주택과 분양권의 차이가 나게 되며,
2년 이상일 경우에 주택은 기본세율을 적용하게 되지만
분양권의 경우 1년 이상일 때와 같은 세율을 적용합니다!
이와 같이 주택을 오래가지고 있을때에 비해서는
양도소득세가 높게 적용될수밖에 없기에
양도(전매 시) 손피, 다운계약, 업계약 등 세율을 낮추는 계약들이 발생하게 됩니다.
분양권의 거래 방법 : 다운계약, 업계약
분양권 거래 종류에 대해 알아보겠습니다.
손피 거래, 다운계약, 업계약 등이 있습니다.
손피거래는 합법적이지만, 다운계약과 업계약은 불법입니다.
불법이기에 절대 하면 안되만 이해하고 있어야 조심할 수 있으므로,
다운계약과 업계약에 대해 이야기 해보려고 합니다.
[다운계약] 실거래가보다 가격을 낮춰서 거래(매도우위시장) → 당장 내야하는 양도세 절감
- 매도인 : 양도세 절감 → 시세보다 적게 신고하게 됨!
- 매수인 : 취득세 절감 & 높은 시세차익 → 매수가액이 적어지며, 매도시 높아지는 시세차익
※ 1년 이상 보유 시 양도세 66% 계산 → 3천만원 이상의 차익이 남게 됨
실제) 분양권 5억 + p1.0억 = 6.0억 → 양도세 : p1.0억 × 66% = 66,000,000 → 차액 : 34,000,000
계약) 분양권 5억 + p0.5억 = 5.5억 → 양도세 : p0.5억 × 66% = 33,000,000 → 차액 : 67,000,000
[업계약] 실거래가보다 가격을 높여서 거래(매수우위시장) → 향후 내야하는 양도세 절감
부동산 침체기에, 마피가 붙는시기에 하게 되는 거래!
마피 5천으로 거래를 하고, 실제 분양가대로 거래했다고 신고하는 것
- 매도인 : 장점, 단점 없음
- 매수인 : 차익이 발생하여 매도시 양도세 절감
※ 분양권 5억, 마피 1억 → 마피1억에 대한 양도세 = 0(시세차익 마이너스)
실제) 실거래 4.0억 → 매도인 : 양도세 0, 매수인 : 향후 5억에 매도 시, 1억에 대한 양도세 부과
계약) 실거래 5.0억 → 매도인 : 양도세 0, 매수인 : 향후 5억에 매도 시, 시세차익은 없음.
1억에 대한 양도세, 6,600만원을 낼필요가 없습니다!
두 계약 모두 불법이며 처벌은 다음과 같으므로,
- 매도인, 매수인 : 당초 양도세 + 가산세 + 과태로
- 공인중개사 : 과태료 + 영업정지 6개월
합법적인 투자를 할 수 있도록 해야겠습니다
분양권 매수, 매도를 알아보며
어떻게 거래되는지 알게 된 내용을 공유해보았는데요!
도움이 되셨으면 좋겠습니다!
읽어주셔서 감사합니다
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