[나 도레미는 해내는 사람이다 실준70기 수지 저평가단지 9해5조 도레미] 4주차 강의 후기

투자를 너무 어렵게 생각하지 말자

앞마당을 늘려서 비교평가를 할수 있다면 단지 선호도를 어떻게 보느냐에 따라서 같은 가격으로 어떤 단지를 선택하느냐가 달라진다 이에 따라 수익도 달라질 수 있다

수익을 재느라 투자를 못하는것보다 가치가 있다고 판단이 되고 내 투자금에 들어온다면 투자를 하는 게 훨씬 중요하다

투자범위를 정하고 싼 거 수요가(저평가) 있는거를 투자했을 때 돈(수익)을 벌 수 있다

>이 단지를 투자해도 될지 판단이 어렵다면 우선 별로인 곳을 제외하고 투자범위를 정한다

투자가치가 있는 아파트를 파악할 수 있어야 하는데 그게 어렵다면 단지분석부터 잘 해봐야한다!!

단지분석에서 가장 중요한 건 위치이다 중심지와 가깝냐 머냐 

신축(상품성/연식), 대단지, 학교랑 가까울때 좋아하는 수요를 이끄는 생활권의 위치인가

시세를 따봐야 같은 가격에 더 좋은 가치가 있는지를 볼 수  있다

매일 시세를 따자 이달에 시세부터 제대로 하지않아서 무너짐 ㅠ

갭만 보면 절대 가치 대비 저평가인지 알 수 없다

또한 비교하기 위해서는 같은 투자금으로 할 수 있는 다른 단지 또한 필수적으로 필요하다

지역 간 비교하기 전에 지역 안에서 같은 매매가 기준으로 저평가 된거 없나 가치가 더 좋은거 없나 찾아본다

이렇게 접근해야 이게 어떤게 좋은지 가치비교를 할 수 있다 

이 비교평가가 안되면 선정한 단지가 최선인지를 알 수없다 

매매가에 걸리는게 있는지 투자금에 걸리는게 있는지 이 두가지 교집합으로 걸리는 단지를 투자한다

가치와 가격은 뒤죽박죽일 수 있고 투자금 또한 더 좋은 단지라고 해서 많이 들어가거나 덜 좋은 단지라고 해서 덜 들어가는공식이부동산 시장에는 없기 때문에 그물을 넓게 던지는 행동이 중요하다

부동산은 정형화된 공부가 아니다 현장에 가격을 보고 대응하는 거다 공식이 있다고 생각하면 접근하면 어렵다

사람들의 선호도를 반영한 순서대로 가격이 오르는 거다 단, 경기도 신축 중 서울보다 먼저 오르는 단지가 있는데 입지가치를 보고 잘 비교해서 선택해야한다

투자금에 맞으면서 저평가된 물건을 골라서 단지들 리스트업 해놓는게 중요하다 매물임장 전에 나와야 한다 

이걸 쥐고있어야 투자를 할 수 있다 

이걸로 매물임장을 가고 실력이 늘고 앞마당을 늘려나갔을 때 적용이 된다 너무 중요하다

저평가 여부가 가장 중요 전고점 대비 이전보다 싼 가격이면 저평가 구간

앞마당이 없을 때는 지역 내/ 앞마당이 있을 때는 지역 간 확인하여 후보 단지 리스트업

1.단지가치 > 지역 내 투자범위 정하기 > 선호도 확인하기

2. 저평가 된 물건 고르기 가격대 기준으로 먼저하고 투자금에 맞는걸 봐야한다

3. 내 투자금에 맞는 것 > 2,3번 교집합으로 매물임장을 할 물건을 뽑는다 

    하나의 앞마당을 늘려놓는다 다음 앞마당을 늘리고 비교한다

매물임장

부사님 내가 원하는 조건을 상대방과 얼마나 잘 조율해주는가?

얼마나 내 편에 서서 소통해주는가? 가 사장님과 일할 때 가장 중요한 능력

매임 기억할려고 노력하자 받아적으면 실력이 늘지 않는다

입구동인지 어느동 가는지 기억안나면 다시 물어보기

임장보고서 작성을 통해 지역정보 확인할 수 있는 부분은 스스로 해결

부사님께 기본적으로 확인할거

단지 내 정보

가격, 거래상황

상태, 조건 (수리)

이동할때나 엘베에서는 매매 가격 얼마인지 가격 협상 여지나 전세가 얼마정도 가능할까요

과정중에 정리하지말고 부사님께 확인할거에 확인, 집상태보기 집중

부동산을 나와서 정리하기

기초정보 동 호수 매매가 전세가 향 (부사님께 확인)

수리상태 특올수리 /올수리 / 수리 / 기본집  -내가 꼼꼼히 봐야한다

하자있는건  부사님한테도 기억시키기 협상의 여지로 사용할수있다

기초정보와 거주조건은 사장님이 더 잘안다 

우리는 집상태 수리상태를 집중해서봐야한다 (청결상태가 아닌 하자)

매물임장 후 비교평가 

투자 물건 뽑는 과정

단지내뽑기 - 동별뽑기 -지역내뽑기 - 앞마당 중 뽑기 

단지내뽑기

1) 가격이 싼지 확인(저평가)

2) 투자금 확인

3) 조건, 상태가 좋은지 확인

가장 최악의 선택은 투자하지 않는 것

가장 최선의 선택은 ‘원칙’에 맞는 투자를 하는 것

잃지 않는 물건인지, 기준에 맞는 물건인지 확인 (잃지않는투자) 저환수원리 일때만 투자한다 아니면 투자하지않는다

현장에서 더 좋은 물건이 있는지 매물임장 진행 

이제 매물을 턴다 표현을 쓸 수 있을정도로 단지가 정해지면 매물임장을 실행해 나가면 된다

결정할 때까지 고민의 과정을 거치고 그리고 나서 행동으로 옮기면서 투자에 가까워질 수 있다

투자금을 비슷하게 고정하여 물건 비교 

 장점 비슷한 투자금이면 어떤 단지를 하는 게 더 좋을지가 눈에 보임

 주의점 단지 가치에 대해서 모르면 많이 헷갈림 절대가 자체가 각각 다르기 때문

절대가를 비슷하게 고정하여 비교

 장점 비슷한 가격들이기 때문에 지역간 비교할 때 유용. 더 나은 입지의 물건 선택

 주의점 싸고 좋더라도 투자금이 내 기준 안에 안 들어오면 투자하지 않는다

임장보고서의 진정한 기능

 입지 분석에 필요한 정보를 해석하고 입지우위를 정함

 비교평가를 통한 투자 물건 의사결정

내가 뽑은 단지들을 트레킹하면서 시장을 지켜보기 

안되는 사람은 시세따고 매물임장부터 한다 

이 과정이 실력이 된다

결론 정리

가치(지역)에 대한 정리 / 생활권 우선순위 정리 는 꼭 해야한다

 가격에 대한 정리 (그룹핑) 

투자물건에 대한 정리 (지역내/지역간 비교평가하여 싸고, 할 수 있는 투자 중 좋은 물건)

매물임장을 한 물건에 대해서 저환수원리 해보고 투자한다 안한다 의사결정 지역안에서 비교> 지역간에서 비교 > 결정

결정을 안하고 넘어가니까 손에 쥐는게 없어서 투자까지 이어지지 않는다

완성+분석+자기생각(결론)

 필수적으로 배워야 할 것은 배우고 해야 할 것들의 능력치를 올리고 투자할 수 있을 정도로 결과를 낼 수 있는 사람이 되어야 한다는 것

 어떻게 하면 더 잘 할 수 있을까 어떻게 하면 투자할 수 있을까 고민해보자

내가 포기하지 않을 수 있는 환경을 만들자

잘 되려고 노력하는 나 자신을 봐주고 칭찬하자

지금 여러분들이 느끼는 이 ‘벽’을 반드시 넘어가셨으면 한다

벽은 넘어가면 계단이 된다

?물음표는 도움이 되지 않는다 느낌표를 찍어야 한다!

내가 지금 투자단지를 정하지못하는 문제점, 앞으로 해나가야하는 것들에 대해 모두 들어있는 강의였습니다 임장도 어렵지만 임보가 뒷받침되지않고 앞마당만 늘고 투자까지 이어지지않는 

문제점을 알았음에도 몰입하지 않은채 계속 이어가다보니 마무리가 계속 되지 않고 있습니다 

초보투자자가 실력 쌓을 수 있는 법 (끈기있고 잘 버티고 긍정적이고 낙관적인 사람이 잘 하더라)

능력을 갖추는 게 중요하다

애매한 인풋보다 확실한 인풋으로 할 때 집중해서 해보는것 -투자를 앞당기는 비결이다

벽은 마음에 벽일뿐, 실체가 없다 여러분이 깨부수면 된다

나 도레미는 해내는 사람이다! 난 한다!해낸다!된다!