안녕하세요 결혼한지 3년차 30대 신혼부부입니다
최근 민간임대 아파트에 살다가 올해 들어 종자돈 2억을 달성하고, 계약기간도 얼마 남지 않아 내마기를 듣고 집 매수를 고민 중이었습니다.
그런데 강의에서 좋은 스터디원 만나 임장하다보니 월세로 살며 투자를 하는 방법도 새롭게 생각하게 되었습니다.
그래서 우선 고민 첫번째는, 투자를 할지 실거주를 할지입니다. 평택에 살며 갭투자로 서울과 경기 상급지 등 가능성을 열어놓고 등 우리가 살수 있는 가장 오를만한 아파트를 골라볼까 생각이 들었습니다.
그런데 갭이 적은 지역이라고 하더라도 원하는 아파트를 사는데 갭 2억에 들어오는 매물이 거의 없었습니다. 또한 이전 거래에서 갭차이가 얼마 안났더라도 현재 매물의 갭차이는 최근 벌어진 상태입니다. 돈을 더 모아야 할까요? 2년에 1억을 모은다 하더라도. 이미 아파트가 올라있을 것 같아 걱정이 됩니다.
두번째, 경기 상급지부터 아파트를 찾다보니 내집마련 할경우 예산인 6억5천안에도 들어오는 아파트가 있어 투자말고 바로 올해 내집마련을 할까 고민도 됩니다.
직장은 다소 멀어지지만 출퇴근이 가능한 곳이 용인 수지, 인덕원, 금정 근처 안양, 동탄 정도가 되더라구요.
용인수지// 강남 접근과 우리부부의 통근시간이 모두 40분 정도 안에 들어와 접근성이 동탄과 더불어 가장 좋습니다. 더불어 상급지라 매도도 쉬울 것 같구요. 수지의 성복역 근처 벽산 블루밍등이 제일 좋다고 판단이 되었습니다. 다만 괜찮은 매물이 소진되고 빠르게 호가가 올라가고 있고, 구축이라 고민됩니다.
동탄// 상급지로 치기 애매하지만 동탄역신안인스빌리베라 2차도 평수는 작지만 준신축이고, 앞에 상가 접근성이 좋아 실제 거주 만족도가 높을 것 같습니다. 다만 상승여력은 평수가 작고 근처 개발과 신축이 많아 잘 모르겠습니다.
인덕원// 평촌 임장을 하다보니 너~무 상권과 위치은 좋은데 같은 돈으로 너무 작은 평수를 살수밖에 없고, 또 지금 올라와있는 매물은 재건축 사업성이 높지않아 거의 리모델링으로 장기적 분담금부분에서 투자에 좋은지 고민이 되었습니다.
그래서 인덕원 근처 구축도 보니 방수가 더 많고, 요새 거래가 활발해서 매물이 빠르게 소진되고 있는 상황이었습니다. 삼성 래미안의 84 최근초가는 전고점을 거의 회복한 듯 합니다. 산다면 55로 가야하는데 매물이 많지 않고 작은 평수는 잘 오르지 않을것 같기도 합니다.
금정 근처 안양권 아파트// 금호푸는 안양 평촌 학원가를 차로 이용할 수 있는 점. 그러면서 최근 상승에서는 소외되어 매물이 많고, 평수는 작지만 10년밖에 되지 않은 점. 금정역 접근 10분으로 접근성이 높고 근처 어바인퍼스트가 생겨 상권이 편리해진점. 인동선 들어오면 같이 수혜를 볼점 금정 gtx c, 환승센터개발 등의 호재가 아직 있는 점. 근처 아파트가 재건축 진행될점. 직장과의 거리도 양호한 편인점이 좋았습니다.
그래서 정리하면
1. 상급지 교통, 학권, 상권-용인수지
but, 매물 빠르게 소진중. 호가 올라가는 중, 이미 오른분위기?
2. 직장까지 거리, 생활 편리, 준신축- 동탄
but, 상승여력, 상급지 징검다리로 적절할지 고민
3. 개발호재, 상승여력, 매물많음, 직장거리 나름 양호- 금정 근처 안양,
but, 주변정비 필요 금정역이라 왠지 모르게 하급지 느낌
4. 개발호재, 인동선, gtx인덕원 호재, 과천과 연결되며 활성화, 평촌 학원가 이용가능하며 평수가 더 크고 덜구축-인덕원
but, 호가가 크게 뛰고 원하는 매물 구하기 어려울 것 같아.이미 오른 분위기?
중에서 너무너무 고민이 됩니다.. 내집마련을 한다면 어느곳을 선택하는게 좋을까요?
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댓글
명랑한말님 안녕하세요 :D 내마기를 듣고 내가 감당하는 한 예산은 어느정도인지, 그리고 그 예산에 맞추어 어느 단지들이 현 시점 포진되어 있는지 살펴보실 수 있게 되면서 깔고 앉은 보증금을 최대한 빼내서 투자금으로 활용하는 방법에 대한 고민을 시작하신 것 같아요.ㅎㅎㅎ 저라면 이렇게 생각해 볼 것 같습니다. 거주를 분리하여 투자를 할지, 실거주) 이 부분은 먼저 배우자분과 하루가 아니라 정말 며칠이 걸리더라도 심도 있게 논의를 해보시길 권해드립니다. 단순히 할까 말까?에 대한 고민으로는 부족할 수 있습니다. 투자를 선택했을 때 얻을 편익 뿐 아니라 불편해 질 수 있는 것들은 무엇인지(전, 월세 거주 또는 더 보증금을 낮추기 위해 아파트라도 출퇴근 거리가 멀어진다거나 아니면 출퇴근 거리는 가깝지만 투룸이나 다가구 등을 선택하는 등에서 따라오는 거주 안정성 등), 실거주를 했을 때 얻을 편익 뿐 아니라 상대적으로 불편해 질 수 있는 될 것들은 무엇인지(시세 차익을 얻으며 매도를 하기까지 안정적이거나 빠른 투자금 회수가 어려울 수 있다거나..) 정말 심도있게 고민해보시고 방향을 잡아보는 것이 좋은 것 같습니다. 예를들어 매도 전까지는 확정 손익이 아니지만 거주분리 투자를 결정하실 경우 매수 후 원하는 시기나 속도대로 투자 자산이 오르지 않을 수 있습니다. 느릴 수 있습니다. 어쪄면 떨어질 수도 있습니다. 그런데 실거주 할 때 또는 민간임대 주택에 살때보다 낮아진 거주안정성은 일시적이지 않고 계속 유지가 될 것이기 때문에 가격이 떨어지거나 또는 예상한 시기에 오르지 않을 경우 또는 지역은 오르는데, 내 단지만 지지부진 할 경우 심적으로 굉장히 힘들어 질 수 있습니다. 마음만 힘들면 다행일지도 모릅니다. 좋은 가치가 있는 자산에 잘 투자했지만 이를 지키지 못할 수도 있게 된다는 의미도 있습니다. 그러면 실거주로 예산에 맞추어 매수하거나 또는 감당가능한 대출을 일으켜 실거주 갈아타기로 자산을 불리워 가는 선택지보다 더 느리거나 워스트인 선택이 될 수도 있기 때문입니다. 그러니 두분의 성향을 솔직하게 서로서로 이야기 해 보시면서 방향을 먼저 잡아보시면 좋겠습니다. 대화만 해보는 것보다 종이에 마인드맵 그리듯 써보는 것이 정말 좋았던 것 같습니다. 수지 동탄 인덕원 군포) 4 지역의 4개 단지를 말씀해주셨는데요. 땅의 가치로 놓고보면 인덕원 삼성래미안, 금정역 호계푸르지오, 인덕원삼래, 동탄신안인스빌로 볼 수도 있고 가수요가 잘 반영되지 않은 실거주 지표인 전세가격의 흐름으로 보면 호계푸르지오, 인덕원삼성래미안, 성복역 벽산, 동탄 신안인스빌이 순 입니다만 각각 연식도 다르고, 입지도 다르기에 무엇이 더 좋은 선택인지는 개인별 상황에 따라 우선순위를 바뀔 수 있는 것 같습니다. 땅의 가치은 인덕원 삼성 래미안이 더 좋지만, 상품 가치는 호계 푸르지오 더 좋으면서 땅의 가치가 성복역 벽산이나 동탄 신안인스빌만큼의 덜 좋은 것은 아니지 때문에(덜 좋은 것과 나쁜 것은 엄연히 다릅니다 ㅎㅎ) 지금까지 매매 가격 뿐 아니라 전세 가격에서도 더 높은 흐름을 보여주었습니다. 다만 호계 푸르지오가 상품 가치가 떨어지고 나면 어떻게 될지도 생각해 볼 필요가 있는 것 같습니다. 결국 다시 개인 상황의 중요성) 가치에 대한 영역뿐 아니라 매수자의 상황도 정말 중요한 것 같습니다. 그래서 시황과 개인 상황에 따라 변경할 수 있더라도 투자를 하기로 마음 먹었다면 이 투자의 방향성이 우선 정하셔야 하는데요. 장기 투자를 할 것인지 아니면 중단기로 투자를 할 것인지를 정하는 것인데요. 이것은 이번 투자로 내가 다음 투자의 마중물이 될 그러니까 빠르게 투자금을 회수 할 수 있는(전세금 상승이든, 공급 등으로 가치 대비 낮게 눌려있는 매매가격의 빠른 회복이 보여지는 단지) 투자를 할 것인지, 아니면 빠른 투자금 회수는 아니더라도 안정적으로 전세가격의 상승을 바라보면서 건물의 가치가 하락되어도 땅의 가치가 높아 인플레를 꾸준히 머금을 수 있는 투자를 할 것인지를 생각해 보시면 좋습니다. 정답은 아니지만 월 소득 및 저축액에 따라 연 저축액으로도 다음 투자금을 모으는데 큰 무리가 없는 소득구조라면 빠른 투자금을 회수하는 선택보다 중장기적으로 안정적인 흐름을 가져올 수 있는 투자에 더 적합할 수는 있겠고 연 저축액이 크지 않아 빨리 시드머니를 불려야 하는 상황이라면 아무래도 싸이클이 길지 않고 짧으면서, 또 현재 시세가 가치대비 일부 요소들로인해(공급, 정책 등) 많이 눌려 있는 경우를 선택 하실 수도 있겠죠. 이번 투자에서 나는 빨리 돈을 벌어야 하는 상황인지, 아니면 그것은 아니지만 안정적으로 끌고갈 포트폴리오를 채워도 되는 상황인지를 고민해 볼 때 의사 결정에 도움이 많이 되었던 것 같습니다. 마지막으로 내집마련 기초반을 듣고 행복한 고민이 시작 되신 것 같아요ㅎㅎㅎㅎ 시장이 달아나면 어쩌나 다시 기회를 나에게 주지 않으면 어쩌나 24년 상반기부터 24년 상반기까지 1년간 그런 시장을 보지 않았나? 빨리 내 투자금을 심어놔야겠다는 마음이 드실 수도 있습니다. 그런데 정말 큰 투자금이 들어가는 가수요가 정말 많은 단지들이 아니라면 시장은 그렇게 빨리 달아나지 않기도 하고요. 또 언제나 기회를 주기도 합니다. 올 상반기 천정부지로 올라가며 매수자 우위였던 분위기도 줄다리기는 물론 규제로 인해 시장에선 다시 네고가 되는 시장이 되어가고 있기도 합니다. 그러니 실제로 배우자분과 논의하시면서 고민되는 단지들을 차로, 지하철과 마을버스를 이용해서도 실제로 다녀와 보시고, 부동산도 방문해 보시고, 정말 관심이 있다면 실제 매물도 보시면서 또 그 단지에 거주하는 사람들과 수요는 어떠한지 실거주에는 어떤지도 고민해보시면서 일생일대의 쇼핑이자 가족의 뱃머리를 돌리려는 마음을 먹으신 것 같습니다. 그러니 돈을 버는 관점뿐 아니라 무엇이 더 좋은 선택일지 우선순위를 잘 정해보셨으면 좋겠습니다. 이 과정에서 너무 어렵다면 투자코칭, 내집마련 코칭, 매물 코칭등 을 통해서 개인 상황에 맞는 자세한 플랜이나 방향성을 잡아가 보실 수도 있씁니다. 명랑한말님 화이팅입니다!
