[케이군 칼럼필사#185] 서울 부동산의 비밀! 서울은 사실 거대한 ㅇㅇㅇ이다 - 게리롱

서울 부동산의 비밀! 서울은 사실 거대한 ㅇㅇㅇ이다

 - 게리롱

오늘 그동안 말하지 않았던

서울 부동산의 진짜 모습을 공개한다.

사실 서울은 이렇게 생겼다.

실로 거대한 코끼리이다.

강의도 들어보고, 임장도 가보고 하는데,

그런데도 헷갈리고, 확신이 없고,

선택이 어려운 이유는 사실 딱 하나다.

서울이 너~무 거대한 코끼리이기 때문이다.

누구는 코(=강남, 서초)를 더듬더듬하면서

‘이거시 바로 서울인 것인가?’

어떤 누군가는 귀(=동작구)를 더듬거리면서,

또 누구는 뒷다리(=노원구)를 만지면서

‘아하 서울은 이렇구나~’하기 때문이다.

그러면 해답은 명확하다.

코끼리를 정복하면 된다.

코부터 꼬리까지 어디가 어떻게 생겼는지를

알 수 있으면 그 다음부터는 가격만 보면 된다.

어디가 싼지, 어디가 저평가 되어 있는지를

느낌적이면서도 본능적으로 알 수 있게 된다.

#서울이라는 코끼리를 정복하는 법

나는 서울이라는 코끼리를 거의 다 정복했다.

(그리고 속까지 다 해부하기 위해서 여전히 임장을 다니고 있다)

얼마 전 올렸던 서울, 수도권 입지를 정리하는

시리즈 칼럼도 그 결과물 중에 하나이다.

언뜻 보면, 동그라미 세 개 대~충 그려두고

뇌피셜로 썰을 풀어둔 것 같아 보이지만

절대 그렇지가 않다.

글에서 제시한 기준은 심플하고, 명료하지만

그 결론을 도출하는 과정은

절대 그렇지가 않다.

글에서 제시한 기준은 심플하고, 명료하지만

그 결론을 도출하는 과정은

상상을 초월할 만큼 치밀하기 때문이다.

‘대출 이정도 되겠지?’가 아니라,

거의 서울 전체 단지들을 대상으로

백테스팅해서 검증한 결과물이다.

저 코끼리 그림 속 보이지도 않는 글자들은

서울 25개구의 2천개가 넘는 단지들의

가격을 정리한 거고,

그 결과물로써

25개구의 동별 입지등급을 정리했다.

그걸 마지막으로 한 번 더 단순화시킨 기준이

이 세 개의 동그라미이다.

그러면 시간을 들여서 이런 숫자 놓음만

죽어라 노가다 해보면 되냐?

아니다. 어디까지나 이건 부수적인 거다.

본질은 그 지역을 내가 직접 가서 보고 와야 한다.

= 임장을 해야 한다.

내가 어떤 단지의 가격을 보고

머리 속에서 그 단지를 떠올렸을 때,

그 단지의 지리적 위치가 파악되고,

단지 모습과 주변의 머리 속에 그려져야 한다.

그래야 싼지, 비싼지가 판단이 된다.

그러려면 그 곳을 내가 직접 보고 와야 하는 건

필수불가결이다.

이 정도 경지까지 오면 마침내 서울이라는

거대 코끼리를 제대로 정복할 수 있다.

투자에 대한 이해도나 지역을 파악하는

숙련도에 따라 많이 달라지지만,

짧게는 1년, 길게는 2년 이상 걸린다.

그러면 아마도

‘진짜 꼭 저렇게까지 해야 되나?’

라는 생각이 들 거다.

이 질문에 대한 나의 답은

“그러지 않아도 된다” 이다.

꿈이 부동산 전업 투자자라던가,

부동산 강사가 되는 거라면

최소한 내가 했던 만큼은 해야 한다.

다른 사람의 투자와 인생에 관여하려면

잘못 알고 있는 부분이나, 제대로 모르는 게 

있으면 안되기 때문이다.

그런데 만약 ‘내집마련’이 목표라면,

혹은 ‘일단 한 채만 투자’ 해보는 게 목표라면

그렇게까지 하지 않아도 괜찮다.

일단은 내 상황에서 지금 집중 공략할

지역 정도만 제대로 알아도 괜찮다.

나는 지금 허리를 공략해야 하는 상황이라면,

서울 4군 지역만 집중적으로 조지면 된다.

나는 얼굴을 공략할 수 있는 사람이라면

2군을 집중적으로 조지면 된다.

나머지는? 레버리지 하는 거다.

그게 돈을 내고 강의를 듣는 이유이다.

월부 등의 좋은 지역 분석 강의를 듣던,

전문가들의 유튜브 영상을 보던,

아니면 지금 보고 있는 이런 칼럼들을 읽던

이미 코끼리를 정복한 사람들의

시간과 노력을 똑똑하게 레버리지 해서

코끼리의 전체 실루엣을 어렴풋하게나마라도 그릴 수 있으면 된다.

그래서 최소한 내가 어디를 더듬고 있는지

정도만 알아도 크게 헷갈리지 않는다.

그리고 나서 내 시간과 에너지는

내가 집중할 부위를 조지는데

쓰는 거다.

서울이라는 코끼리는 분명 거대하지만,

한 번만 정복해 두면 그 다음은 편하다.

코끼리가 갑자기 거북이가 되진 않기 때문이다.

전체적인 모습 자체는 좀처럼 변하지 않는다.

그렇기 때문에

일단 코끼리 코부터 꼬리까지 한 번 잘 그려두고

그 다음부터는 관심 갖고 지켜보기만 하면 된다.

잘 보다 보면, 그때그때 끌리는 부위가 보인다.

어떤 때는 코가 괜찮아 보였다가,

어떤 때는 또 귀가 매력적으로 느껴지고,

또 어떤 때는 꼬리가 최고일 때도 있다.

내가 요즘 코끼리 구석구석을 살펴보다 보면

개인적으로 유독 구미가 당기는 부위가 있다.

바로, 뒷다리 부근의 구로구이다.

서울 5군이고, 여러모로 한계가 많은 지역이지만

아무리 뒷다리라고 해도 입지에 비해

가격이 너~무 싼 물건들이 여기저기 있다.

물론 더 좋은 걸 살 수 있는 사람이

굳이 지금 구로구를 볼 필요는 없지만,

현재 시점, 투자로 수익률만 놓고 본다면

구로구는 가장 매력도가 높은 지역 중 하나이다.

서울이라는 코끼리가 거대한 만큼

기회는 여기저기서 찾아온다.

그리고 계속 반속해서 찾아온다.

코끼리는 코끼리다.

육지상에서 가장 거대한 동물이다.

뭐라도 잡을 수 있면 잡아도 된다.