[리월] 주담대로 알아보는 대장단지 현실감 느껴보기 (직장 : 임보 한 장 더하기)

안녕하세요.

겸손한 투자자 리월입니다 :)

이번 지투25기 실전반 사임발표를 진행하면서

이나튜터님이 신박하다고 해주셨던

장표를 나눠보면서

어떤 생각을 했고,

또 어떻게 활용할 수 있는지에 대해서

나눠보면 어떨까라는 생각에 쓰게 된 글입니다..!

오늘 제가 알려 드릴 장표는

바로

" 주담대로 알아보는 지역의 천장(대장단지) 수준 "

입니다.

제가 이 장표를 넣게 된 이유는

아무리봐도 임장지의 대장단지가 너무 비싼데..

이걸 누가 이 돈 주고 들어가..

여기에 사는 사람이 여기에 이 돈을 대출내서 실거주를 한다고..?

라는 생각을 정리(?)하고 싶어서 넣게 되었습니다.

그러니까, 지역의 대장단지에 사는 사람들은

근처에서 돈을 벌어 그 단지에 거주를 할텐데..

소득 대비 얼마나 벌길래 그 가격까지 주고 실거주를 하는지

에 대한 현실감각을 조금은 간접적으로

느낄 수 있다는 장점이 있었습니다.

그러면, 본격적으로 한 번

1) 작성하는 방법

2) 작성하게 된 배경 (생각/이유)

3) 투자로의 연결

세 가지의 흐름을 가지고

천천히 정리를 해보겠습니다!

1) 작성하는 방법

일단, 제가 직접 작성했던 장표를 먼저 보여드리고

그 뒤에 어떻게 작성을 하는지 설명드리는 편이

더 빠를 것 같아서..!

바로 장표 나가도록 하겠습니다 :)

바로 이 장표 입니다.

입지분석의 '직장'탭에서 번외로 분류가 되어 있는데요.

사실 상 직장과의 연결점이 직접적으로는 없어보일 수 있지만

해당 지역에 탄탄한 기업들이 다수 포진해 있는 경우

그 사람들이 얼마나 쓸 수 있는가에 대해서 한 번쯤 생각해보게 됩니다.

제가 예시로 가져온 장표에서 알아 본 단지는

창원시 성산구에 위치한

용지아이파크라는 대장단지입니다.

뭔가 화살표가 복잡해 보이죠..? ^^;

생각보다 하나씩 찾아보면

별거 없으니 찬찬히 따라와보시면 되겠습니다 :)

일단 준비물 부터..

[ 준비물 ]

- 부동산 계산기 (부동산계산기)

- KB시세 (https://kbland.kr)

이 두 가지만 있으면 됩니다..!

잠깐 알아보기에 앞서서

기본적으로 주담대는 어떤 구조로 산정이 되는지

먼저 알아보면 좋은데요.

주택담보대출의 줄인말인 주담대는

일반적으로 LTV 비율에 따라서 대출이 실행됩니다.

(Loan To Value의 줄임말이라고 하네요!)

즉, 담보물의 가치를 얼마 정도의 비율로

인정하고 대출을 내어줄 것인가?

에 대한 비율이라고 생각해주시면 좋을 것 같아요.

이 때, 그 물건에 대한 대출 한도는

호가를 기준으로 산정되는 것이 아니라

바로 "KB시세"를 기준으로 정해지게 됩니다.

생애최초인지 1주택인지

혹은 정부대출을 받을 수 있는지

다양한 경우에 대해서 LTV가 달라지는 부분이 있지만

간단하게 통상 생최가 아니라고 가정하고,

일반적인 맞벌이 가정을 생각하면서

장표를 만들어갔다는 점 참고부탁드립니다 :)

다시 돌아와서..

대강 알아 보는 순서를 먼저 알려드리자면,

1. KB시세 알아보기

2. 대출 한도 알아보기 (부동산 계산기)

3. 대출 이자 확인하기 (원리금균등)

순서입니다 :)

그럼, 예시 단지로 그대로 한 번 따라가보겠습니다..!

먼저,

임장지 대장단지의 KB시세를 먼저 검색을 해줍니다!

(저는 용지아이파크로 진행해볼게요)

이렇게 검색을 해보니 113B 타입의 물건이

KB 시세 일반가 = KB 시세

8억 8500만원으로 나오네요~!

그럼 이 가격을 기준으로 주택 담보 대출이

얼마나 나오는지 한도를 알아보면 되는 겁니다!

다음으로

준비해둔 부동산 계산기 페이지를 다시 열고,

알아낸 KB시세 (용지아팍의 경우 8.85억)을

부동산계산기 페이지에 들어가서

(금융계산 → 대출가능액 탭 클릭!)

'담보가치'에 입력을 해줍니다.

여기서 담보가치에 8.85억을 입력하고 아래 '대출가능액계산' 버튼을 누르면

대출가능액이 5.945억이라고 뜨게 됩니다.

이 금액이 용지아팍 113B타입의

무주택자 혹은 일시적 1가구 2주택자에 대한 대출한도라고 보시면 됩니다 :)

그러면 이 금액을 다시~

부동산 계산기 금융계산 → 대출이자 탭으로 이동해서

대출가능액 5.945억을 입력해주는거죠.

결과적으로 이렇게 원리금균등 상환방식으로

30년 만기 4%의 이자로 월 원리금 280만원 상당을 지불하면서

용지아이파크 113B타입에 거주할 수 있는 겁니다..!!

(현재 25년8월 시장에서 대강적으로 제가 은행별로 파악한

평균적인 주담대 금리와 상환기간 등을 고려했을 때,

평균치보다 살~짝 낮은 4%

그리고, 일반적인 상환기간 30년을 기준으로 잡은 점은

참고바랍니다^^)

여기까지..

잘 따라와 주셨겠죠? ^^

그래서, 이 세 가지 캡처를 잘 보관해서

임보 페이지 한 장에 올려주면 끝입니다 :)

장표가 시기적으로 조금 달라서

상환기간과 이자부분이 다른데,

위 과정으로 알아본 결과에 따르면

4% 이자에 30년 만기 상환에 대해서

용지아이파크 30평대 113B타입을 매수할 때

월 원리금 280만원을 지불하면서

이 집에 거주할 수 있게 되는 겁니다 :)

여기서 잠깐 오류에 빠질 수가 있는 부분이 있는데,

KB시세는 현재 호가와 다른 가격입니다.

그래서, 우리가 최종적으로 알아야 할 부분은

(현재호가) - (대출가능액) = (보유해야 할 현금)

이라는 사실입니다..!

그래서, 지금 기준으로 용지아이파크 113B타입 호가를 보면..!

중층 물건 9.5억으로 나와있네요.

그럼 결과적으로 9.5억 - 5.94억(대략 6억) = 3.5억의 현금 필요

로 정리되는 겁니다.

최종적으로..

창원시 성산구에서 일을 하면서 대장단지에

거주하는 실거주자들이 주담대를 받는다고 했을 때

아주 현실적인 시나리오는

3.5억 가량의 현금을 보유하고 있으면서,

월 원리금 280만원을 상환할 수 있는 사람

이 되는 겁니다.

그리고, 이 결과에 대한 내 생각을 따로 정리해두면 좋겠죠?

이렇게 여러분의 직장탭 임보 한 장이 추가되었습니다~~!!

2) 작성하게 된 배경 (생각/이유)

제가 이 장표를 작성하게 된 배경은 위에도 살짝 말했듯이

너무나 단순명료한 이유였습니다.

"아니 어떤 사람들이 살길래.. 이렇게 비싼거야?"

"이 가격이면 웬만한 서울 4급지 59 집값인데.."

사실, 이 장표 이전에 직장에 대한 조사를 하면서

해당 지역에 탄탄한 제조업 기반의

대기업

또, 잘나가는 방산업체의 연구직 등

고소득 일자리가 꽤 많다는 사실을 알게 되었습니다.

그래서, 느낌적인 느낌으로..

그냥 잘 버니까 이 지역 천장이 이 정도 하는가보다~

라고 생각하고 넘기려는 찰나..

이왕 이렇게 미심쩍은 부분이 있는 걸

내가 만약 이 지역에 맞벌이 하는 사람이라고 하면

감당이 될만한 가격인지 짚어보고 가자!

라는 생각으로 정리해보게 되었습니다.

주담대 장표 바로 직전에 있는 장표인데요.

평균 연봉 500만원이 넘는 수준으로 돈을 잘 번다..

라고 제가 써두었네요.. ^^

공단지역에서 돈을 벌어와서

성산구 중심부에서 살려고 하는 사람들의

현실감각을 조금 더 느껴볼 수 있는 장표를 구성하면서

이 지역의 천장(대장단지) 가격을 이해하려

만들어 본 장표였습니다.

3) 투자로의 연결

이렇게 주담대를 끌어서 주변 지역에서

탄탄한 직장을 배경으로 한 이 곳에서

일을 하면서 메인 대장단지에 거주하는 사람들이

분명 이 곳을 좋아하기에

그래서, 수요가 한정된 공급에 들어갔기 때문에

이렇게까지 높은 가격을 유지하고 있다고 생각했습니다.

그래서 저는

두 가지 정도로 투자와의 연결을 해보았는데요.

1) 용지아팍이 있는 곳은 연식 뿐만 아니라 땅의 가치도 있는 곳이다.

(거주하고 싶은 사람이 많다.)

2) 이 지역에서 일하는 사람들이 선호하는 동네와 단지는 충분히 포텐셜이 있다.

라는 생각으로 연결을 했습니다.

실제로 창원시 성산구의 경우

사람들의 선호도를 점차 잃어가고 있는 지역이 있는 반면

용지아이파크가 있는 땅의 가치를 가지고 있거나

혹은

연식만으로 사람들의 선호도를 끌어 당길 수 있는 단지들은

제 예상보다 높은 호가를 보이고 있었습니다.

만약, 이 장표 없이

" 돈 잘 버니까, 그냥 막 대출 땡겨서 살만하니까 사는구나~ "

라며 넘어가는 것과

"9.5억까지는 이렇게 좋아하는 곳에 사람들이 돈을 써가며 들어오는구나"

"그럼, 선호도를 충분히 받는 곳은 용지아팍 만큼은 아니더라도 광역시급 포텐이 있겠다."

이렇게 생각을 정리하는 것과는 차이가 있다고 느꼈습니다.

실제로, 마지막 순간에 임장지 TOP3와

다른 광역시급 앞마당 TOP3의 비교평가 및 우선순위를 매겨볼 때,

이런 창원의 포텐에 대한 인지를

직장탭에서 미리 알고 넘어갔기 때문에

중소도시VS광역시?

그냥 광역시 WIN

처럼

그냥 넘겨버리는 일 없이

충분한 검토와 비교평가를

조금 더 날카롭게 할 수 있었던 것 같습니다.

혹시, 이해가 잘 가지 않는 특정 도시의 대장단지

그게 아니더라도 비싼 선호도 있는 단지들을

한 번쯤 실거주자 입장에서

주담대를 끌어서 살 만한가?

라는 관점으로 장표 하나를 만들어 보는 것도

유의미하다고 생각이 듭니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^

필요한 분들에게 도움이 되셨기를 바랍니다!