[서투기 2곳저곳 다 7ㅏ보고 평촌 집 꼭 45조 히히s] 주우이님과 서울 25개구 + 경기 주요지역 뽀개기 !!!

대출 규제 이후 시장 상황에 따른 투자 전략

• 시장은 늘 기회를 주고 있다 ! 기회는 생각보다 길게 준다.

  → 지금 상황에서도 기회가 있는 지역/단지를 잘 찾아보자.

• 신규 전세 계약이 어려운 상황 → 리스크 헷지를 위한 3가지 방법 & 차선책 2가지(신규 임차인/실거주)

• 대출 규제의 핵심 내용을 잘 파악하고 있으면서 나에게 주어진 기회와 리스크를 미리 알아두고 대비, 대응하자 !

   

• 자산을 늘린다는 관점에서 ..

  매매가 하락 ⇒ 전세가 상승 ⇒ 나는 투자금 회수 ⇒ 좋은 시장(매-전 갭 줄어듦)에서 재투자 ! = 기회 

  가 될 수 있다.

"시장은 늘 기회를 주고 있다.”  라는 말을 항상 새기자.

날아갔다고 해서 포기하지도 말고, 지금 내 투자금에 들어오지 않는다고 해서 아예 배제하지도 말자.

지금 내 투자금에 들어오지 않는 곳도 전세가가 상승하면 나에게 기회를 줄 수 있다. 미리 앞마당 만들고 지켜보자.

전고점을 회복한 단지도, 전고점은 아직 회복 못했지만 상승하고 있는 단지도, 전고점 대비 아직 많이 빠져있는 단지도

상황에 따라 다 기회가 될 수 있다 !! 

(그래도 지금은 두 번째 case를 유심히 살피자 ㅎㅎ)

서울 25개구 (강남권/강북권)와 경기도 핵심지역

• 강남권

1. 서초/강남/송파
2. 양천구(목동)
3. 영등포(여의도), 동작구(흑석), 강동구
4. 관악구, 강서구(마곡)
5. 구로구/금천구(가디&구디)

• 강북권

1. 용산(한남)
2. 성동구(성수), 마포구, 광진구(광남)
3. 중구, 종로구 (도심권 업무지구)
4. 서대문구, 동대문구, 성북구, 은평구
5. 강북구, 도봉구, 노원구(중계), 중랑구

• 경기도

1. 과천, 분당
2. 평촌, 수지, 광명, 구성남, 하남, 구리

서울 투자 기초반을 들은 후엔 백지도에 그릴 수 있게 하자 !!

각 지역별 특징과 선호요소를 알아두자 !

나의 이번달 임장지인 [평촌] 은 경기도 4급지 지역으로 , 꾸준히 지켜봐야 하는 곳이라고 하셨다.

기회를 오래 주는 곳은 아니지만, 단발성으로 기회가 자주 찾아오는 곳이라 다른 곳들을 넓히면서도 계속 트래킹 해야 한다고 말씀해주셨다.

학군 때문에 전세 수요가 잘 받쳐준다. 현재도 전세가가 상승해 투자하기 좋은 시기 ! 미리 앞마당을 넓혀놨으면 기회를 잡을 수 있는 곳이다.

다른 수도권 지역(특히 광명/구성남)도 미리미리 앞마당을 만들어두어야 겠다 !

가치 성장 투자 vs 소액 투자 전략

• 가치 성장 투자

  = 똘똘한 1채 전략 / 2주택 전략

  팔지 않을 물건을 매수 → 전세 상승분으로 현금 흐름 만들기

  투자금이 많이 들어가더라도 내가 살 수 있는 것 중 ‘더 좋은 물건’에 투자

  투자 후 종잣돈이 부족하게 되는 경우 => 2Track 1) 종잣돈 모으기  2) (매도수익+저축액) 갈아타기

   

  선호도가 비슷한 두 단지(연식vs땅의가치)가 고민이라면?

   - 전세 그래프도 확인한다 ! (전세 상승분을 통한 현금 흐름 예상)

   - 나의 상황에 맞게 선택한다. 

  • 현금 흐름 필요 X (종잣돈 여유) → 땅이 더 좋고, 연식이 안좋은 것
  • 전세금 상승을 통한 현금 흐름이 필요하다 (종잣돈 부족) → 땅이 좀 덜 좋고, 연식이 좋은 것

  💡 덜 좋은 아파트 매수 후 매도 시기를 혹시나 놓치더라도, 땅이 좋은 아파트는 결국 올라가게 된다. 

  💡 현금이 급하지 않다면 땅>연식 을 추천 !

< 가치 성장 투자 프로세스 >

1. 서울 내 가치 성장 투자 범위 확인
   1. 좋은 생활권 부터 단지 리스트 확인
2. 내 투자금(+1억~)으로 가능한 단지 정리, 가치 확인
   1. 내 투자금 으로 할 수 있는 단지 리스트 설정
   2. 가치가 더 좋은 단지부터 투자 우선순위 설정
3. 현재 가격 수준 확인, 앞으로 무슨 일이 벌어질지 인지
   1. 전고점 넘은 것
   2. 전고점 이하
   3. 전고점 대비 -20% 이하
4. 다른 지역, 다른 단지와 비교
   1. 같은 돈으로 할 수 있는 더 좋은 게 없나?
5. 리스크 대비 (전세 셋팅이 어려울 경우를 대비한 추가 투자금 여유분)

• 소액 투자

  가치가 조금 떨어지는 아파트를 소액에 매수 → 매도를 염두에 두기

  but, 놓치더라도 장기보유하면 전세가 상승으로 현금흐름 가져갈 수 있음 !

   

  소액투자를 하면서, 보는 눈을 키워 결국엔 가치 성장 투자로 가게 된다.

  매매가는 주춤하는데, 전세가가 올라오고 있다 → 소액투자 하기 좋은 시점

  매매가 상승률 < 전세가 상승률

   : 좋은 아파트일수록 전세 상승속도가 빠르므로 우선순위대로 접근하기

*전세가격 급등 시기에는 조심하기 ! 급락이 뒤따라오므로 무리한 전세가 설정 X

전세 시세 트래킹 중요 !!

: 전세 갯수가 줄어드는지 / 저가 매물이 없어지는지 확인

단기간 전세 가격이 매매 가격을 추월 할 수 있는 단지들도 많으므로 미리 앞마당 만들고 잘 지켜보기

특히 입지 덜 좋은 신축+구축 → 기다려 주는 동안 기회 잘 잡기 !!

가치 성장 투자와 소액 투자에 대한 개념은 다른 강의에서도 많이 들어서 대략적으로 알고는 있었지만,

각 케이스 별로 투자 프로세스나 구체적인 투자 전략 및 관점을 새롭게 알 수 있어서 좋았던 강의였다.

무주택자/1주택자가 가치 성장 투자를 할 때 고려해야 할 점과 구체적인 프로세스

소액투자의 기회를 줄 수 있는 곳의 범위를 좁히고, 대략적인 감을 잡을 수 있었다.

모두가 궁극적으로 추구하는 방향은 ‘가치 성장 투자’ 이겠지만

나의 상황에 대입해본다면,

1. 실거주(지방) → 가치 성장 투자 관점에서 접근(매도&갈아타기)
2. 투자(수도권) → 소액 투자로 자산 늘리기
3. 이후 자산이 좀 쌓이고, 실력이 늘어나면 서울에 가치 성장 투자

이러한 과정으로 가게 될 것 같다 !

갈아타기 시 유의할 점(매수할 구체적 물건 미리 선정, 매도 계약 후 매수 계약 (동시 연락), 거주 비용 등 계산하여 여유 현금 마련, 대출 반환 확인, 일시적 1가구 2주택 전략, 상급지로 이동하기 등) 에 대해서도 아주 구체적으로 잘 알려주셨다. 그때그때 내 상황에 맞게 항상 다시 교재를 펴 보며 복습해야 할 것 같다. 

이 중, 특히 일시적 1가구 2주택 전략에 대해서는 정확하게 100% 이해가 되지는 않기도 했고, 구체적인 상황이 머릿속에 그려지지 않지만 직감적으로 나에게 매우 유리한 방향성이 될 수 있을 것 같아, 더 알아보고 공부 해야겠다는 생각을 했다 !