[서투기 27기 임보 텐션 올릴 7ㅣ회는 지금뿐이야!! 마이리] 1강 후기

서투기 1강 후기

이번 25년 8월 서투기 1강은 주우이님께서 현재시장 및

대출규제에 대한 이야기와 서울 수도권 한판 정리 및

현재 시장에서 투자에 대한 방향성을 알려주셨습니다.

25년초부터 현재까지 매매와 전세 매물의 동반 하락과 함께 상습지 거래량은 증가했지만 서울의 거래량은 6.27 대출 규제 이후 잠시 주춤한 상태! But 전세가는 서울 전 지역 1월부터 꾸준히 상승하고 있음

6.27 대출규제!

1.실거주 목적이 아닌 추가 주택구입 수요 차단 : 

처분 조건부 1주택자 LTV 규제지역 50%, 비규제지역 70%(6개월 이내 매도), 2주택자 이상 / 1주택자 LTV 0%
 

2.주택담보대출 대출만기 30년 이내로 제한 : 

기존 30~50년 -> 변경 30년 이내
 

3.신용대출 한도를 연소득 이내로 제한 : 

기존 연소득 1~2배 내 제한 -> 변경 연소득 이내 제한

4.소유권 이전 조건부 전세자금 대출 금지 

(전세대출 심사 시 임대차 계약서 상 임대인과 임차주택 소유주가 다른 경우 대출 어려움)→신규 전세가 맞추기 힘들다
 

5.주택담보대출(MAX 6억)->방공제하면 은행이 5.5까지 줌 ->다 받을 수 있는 방법(MCI > MCG)

대출규제에 대한 전세 맞추는 방법

1.주인전세

2.전세물건 승계

3.월세 만기 매물 매수 : 

기존 월세 임차인 보증금을 중도금으로 보증금 상환하여 퇴거 후 

인테리어 하고 임차인 구할 수 있는 시간 확보(잔금기간 up) 

그리고 매도인과 전세 계약

4.새로운 임차임을 맞춰야 하는 경우 : 

전세금 대출 없이 현금으로 들어올 수 있는 임차인/ 매도인과 전세 계약

(매매 잔금과 전세자금대출 실행 동시 진행 불가) 

대출 받는지 물어보고 그 은행에 조건을 아는게 중요!

5.실거주 후 전세 : 가용자금(종잣돈+대출)으로 실거주 후 임차인 구하기

1호기 투자시 반드시 확인해야할 부분!!! 체크해놓고 확인하자!

서울투자시 아직 오르지 않은 구축도 관심을 갖는것도 좋은 방법이며 아직 오르지 않은 가치대비 저렴한 아파트 선택

같은 지역 내에서도 가격 상승률이 다르기 때문에 덜 오른 것 중 예산에 맞는 단지 찾아보기!

수도권에서 매수해야 하는 구축

아파트가 몰려 있어 균질성 좋은 곳

강남 1시간 이내 접근 가능한 입지 좋은 구축

지역 내에서 위치가 좋아서 사람들이 좋아하는 구축(언덕이더라도, 대단지가 아니더라도)

가격이 아직 덜 올라서 가치 대비 가격이 저렴한 구축(가장 큰 호재)

종잣돈별 투자 가능지역

종잣돈 5억 이상 - 서울 3급지 이상, 과천, 분당

종잣동 2억 이상 - 서울 4급지 이상 / 경기 4급지 신축

종잣돈 2억 미만 - 서울 5급지, 경기도 4급지 이하

내가 가진 투자금으로 투자할 수 있는 우선 순위 정리

1.좋은 생활권부터 단지 리스트 확인

2.내 투자금으로 할 수 있는 단지 리스트 설정

3.가치가 더 좋은 단지부터 투자 우선순위 설정

4.전고점 대비 하락률 보며 앞으로 벌어질 일 판단

5.다른 지역 다른 단지와 비교하여 같은 투자금으로 더 좋은 단지 선택

가치투자 성장시 내가 감당할 수 있는 범위 안에 최선의 단지인지, 투자 후 오를 때까지 즐겁게, 떨어질 수도 있음을 알고 있기, 살때 싸게 사기! 무리한 대출 사용X, 투자 후 벌어질 일 예측