[서울투자기초반 27기 5를 단지 등기 7조 티끌모아부자] 양파링님과 함께 한 오프라인 2강 후기

운좋게 오프라인 수강 대상으로 선발되어 처음으로 오프라인 강의를 듣게 되었다.

상반기에 투자코칭을 위해 방문했던 월부 건물을 다시 방문하게 되다니 무척 설렜다.

그리고 화면에서만 보던 강의장의 풍경과 강사님을 직접 보다니!!!

2주차 강의의 주제는 

1. 눈여겨봐야할 서울 인접 지역 분석

2. 단임 노하우

3. 대출 규제에 따른 전세 빼기

공급을 대하는 투자자의 자세

ㅇㅇ은 작년 11월 임장지였다. 

신투기 조원들과 한 달 열심히 임장하던 곳이었고, 킥꼬잉 조장님 덕에 매임까지 마쳐서 더 뜻깊은 지역이다.

임장할 때 광명은 역대급 대규모 공급이 있기 때문에 마냥 투자하기 힘든 곳이라고 생각했었다.

그런데 오히려 그 공급이 있기 때문에 투자 기회를 줄 수 있다고 들었다!

그 때 잘 이해가 안 됐는데 양파링님께서 이해가 쏙쏙 잘 되게 설명해주셨다.

• 신축 단지: 입주 직전에 잔금 못 쳐서 던지는 물건이 나온다.
• 2년차 단지: A단지 2년차와 B단지 신규입주가 겹치면 A단지가 할인된다.
• 기축 단지: 신축밭에서 기축 단지는 계속 가격이 눌려있다.

• 대규모 공급 정리되면? 매매가보다 전세가가 빠르게 회복하며, 일시적으로 투자금이 감소한다!
• 이번달 임장지인 동대문구도 대규모 공급이 있기 때문에 이 시기를 가늠해볼 수 있다.

       이문아이파크자이가 들어서는 올해 11월 이후부터 매매가, 전세가, 전세 개수 추이 트레킹 잘 할 것!

투자 기회를 줄 ㅇㅇ

ㅇㅇ은 서울에 인접해 있어 서울의 또다른 구라고 생각될 만큼 지리적 이점이 있다.

목동이나 마포 살 때도 ㅇㅇ을 자주 갔었고, 마포대로에서 ㅇㅇ 가는 버스도 많아서 오가기 편하다.

그만큼 투자할 만한 가치가 있는 곳!

ㅇㅇ에서 가격을 결정하는 요소는 #역세권 #대단지 #평지이다.

ㅇㅇ이 환경이 조금 딸려도(백화점, 마트가 없음) 가까이 있는 서울에서 충족되니까 상관없다.

지금은 7호선 인근인 철산 단지의 가격이 제일 높은데, 

신안산선과 월판선이 들어오면 교통의 소외지(?)인 일직동 단지 가격 상승이 있을 거라 예상된다.

근데 과연 철산 쪽 가격을 넘을 것 같진 않다. 이 쪽은 서울과 인접하지 않기 때문.

결론: 신축 대단지를 대거 품은 서울과 가장 가까운 지역

그렇다면 가격은 어떨까?

입지와 상관없이 구축단지들은 보통 20% 내외 하락함.

여기서 전세가만 올라오면? 저평가 상태에서 적은 투자금으로 투자 가능!

우리가 눈여겨봐야 할 구간은 선호도 중상~중인 단지.(30평 6~9억대, 20평 6~8억)

마지막 ㅇㅇ을 투자하기 위해선?

1) 다른 지역의 신축 가격와 비교해본다+가격대 기준을 만든다. 

그 가격보다 더 저렴한 물건을 발견하거나, 전세가가 회복해 투자금이 줄어들 때 DIVE!

2) 7호선과 가까울수록 굿.

3) 신축이 들어설 곳, 입지개선이 될 곳 검토(300세대 이하는 제외)

4) 지금 20평대랑 30평대랑 가격 비슷하다. 30평대도 꼭 검토하기!

단지 선호도 판단하기

역 접근성(역세권)과 단지 컨디션(나홀로,복도식 등) 비교

6.27 규제 이후 전세셋팅 노하우

이거 정말 도움 많이 됐다! 저번 달 매임할 때 주인전세 혹은 세 낀 물건만 볼 수 있어 너무 제한적이었다.

1주차 강의에서도 배웠지만.. 구체적인 단계를 알 수 있어 이해하기 좋았음.

1. 월세 만기 도래 매물 매수

2. 새로운 임차인 맞추기: 새 임차인에게 미리 협조 구하기

   “매매계약이 진행되고 있어 곧 소유권이 이전될 예정이에요. 전세대출 상품이 소유권 이전 기간에 제한이 있는지 은행에 확인 부탁드릴게요.”

3. 실거주 후 전세 빼기

지금 시점에선 내가 굳이 설득할 필요 없는 부사님을 만나는 게 중요!

이런 상황에서도 분명 투자 가능하다.

후기를 마치며…

사교육을 많이 받아왔지만 수강생을 이렇게 위해주는 학원(?)은 처음인 것 같다ㅎㅎ

세심하게 수강생들 살펴주신 루나 CM님과 이지 CM님, 

집중력 넘치는 모습으로 절대 한눈팔면 안 될 것 같은 면학 분위기 만들어주시고 유익한 질문해주신 조장님들, 

8시간 가량을 지친 기색 전혀 없이 열정적으로 강의해주신 양파링님 

모두 감사합니다.