안녕하세요!
월부를 통해 공부중인 초보입니다.
최근 갈아타기와 갭투자, 그리고 지역 선정에 대해서 많은 고민을 하다가 질문을 남깁니다.
현재 상황
- 평촌역 앞 소형평수 실거주 중
- 21년도 조정지역일 때 매수했으나, 실거주 2년 요건을 채우지 않은 상태(1년 뒤 실거주 요건 충족됨)
- 집 매도 시 여유현금 3억 생김
- 월소득 450만원(대출, 생활비 등 제외 후 100만원 저축가능상태)
고민
- 같은 평촌 남쪽 지역에서 23평 ~ 26평정도의 7억 ~ 7.5억 정도의 물건으로 갈아타기
(주담대를 최대까지 받아야 하며, 현재 월급으로 부담되는 수준) - 광명 뉴타운 입주장 때 21평 ~ 25평 정도의 분양가를 모니터링하다가 급매가 나오는 경우(7.5억 이하로 나오는 경우) 매수, 실거주하기(광명롯데캐슬시그니처를 보고 있습니다.)
- 강서구, 강북구, 하남, 수지구청, 구성남 쪽의 갭투자
질문
지금 생각하는 지역들이 모두 비슷한 입지로 생각됩니다.
- 평촌에 교통호재가 있고, 수요가 꾸준하지만 구축 → 신축으로의 갈아타기가 좋을까요?
- 같은 입지 내에서 큰평수로 이사가는게 좋은 선택일까요?
- 3억 갭투자를 한 뒤 3 ~ 5년 보유한다고 했을 때, 지금보다 비싼 집을 매수하는 것이기에 가격은 지금보다 더 많이 오르겠지만, 지금 집도 오를 것이기에 취득세, 양도소득세, 복비, 월세 등을 생각하면 그게 과연 옳은 선택일까 고민됩니다.
가장 좋은 것은 소득을 늘려서 좀 더 좋은 선택지를 가져가는 것이겠지만, 지금 상황에서 저 부분들이 많이 고민됩니다.
답변 부탁드립니다.
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댓글
용비님 안녕하세요 :) 현재 보유하고 계신 단지에서 좀 더 평형이 크거나 입지가 좋은 단지로 갈아타기 하고자 하는 시도는 자산을 불리는 관점에서는 좋은 선택이라 생각합니다. 일단 이야기 해주신 세 가지 안 모두 1년 뒤 실거주 요건을 채우고 난 이후를 이야기 해주시는 것 같은데 맞을까요? 첫번째 안은 실거주 갈아타기고, 두번째 세번째 안은 거주 보유분리를 이야기 하시는 것 같아요. 실거주 갈아타기와 거주 보유 분리는 본인의 가치관에 따라서 선택이 달라지는 부분이기 때문에 나에게 거주 안정성과 자산을 불리는 것 중 무엇이 더 중요한지를 고려하고 선택하시면 좋겠습니다. 어느 방법을 선택하시든 무리가 될만한 대출을 받는 것은 위험해요. 내가 감당 가능한 수준의 에산이 어느정도인지를 계산하고 그 예산에 맞는 단지를 선정하는 것이 안전한 갈아타기의 순서입니다. 감당 가능한 예산을 파악하는 방법은 내집마련기초반에서 배우실 수 있으니 참고해보세요. 모쪼록 안전하고 성공적인 갈아타기 하시기 바랍니다!
용비님 안녕하세요! 매도 후 갈아타기를 통해 더 좋은 집 매수를 계획하고 계시네요 :) 말씀해주신 상황으로 보아 실거주 매수 시 감당 가능한 집값이 대략 7억 초반 (최대 7.5억 이내)로 보입니다. 그 범위 내에서 같은 평촌 내 갈아타기는 매우 유효한 선택지입니다. 저라면 23평부터 33평까지 평형대를 열어두고 다양한 선택지를 검토해볼 것 같습니다! 현재 평촌은 일부 선호단지들 중 최근 반등장에 가격이 많이 올라 거의 전고점 수준에 다다른 단지가 몇 있긴 하지만 그 외 대부분의 다른 단지들은 3~4년 전 가격에 비해 여전히 저렴한 수준입니다. 그래서 감당 가능한 범위 내에서 충분히 가치있고 저렴한 단지들로 이사를 간다면 자산을 효과적으로 불리는 선택일 것으로 보여요. 이 부분에서 확신이 잘 들지 않는다면, 2021-2022년경 고점 당시 용비님 사시는 단지와 이사가려고 하는 단지의 전고점 수준을 비교해보세요. 내가 사는 단지보다 과거에 더 비쌌던 단지라면 감당 가능한 범위 내에서 이사를 가시는 것도 좋은 선택입니다. 물론 같은 값이라면 구축보다 신축이 여러모로 편리하겠으나, 그렇게 고른 신축이 입지와 선호도가 너무 떨어지는 곳에 있다면 나중에 팔 때 환금성이 좋지 않을 수 있습니다. 너무 외진 곳에 있는 신축이라면 애매할 수 있지만, 수요와 선호도가 있는 신축이라면 당연히 같은 값으로 신축 보는 게 좋지요! 하지만 말씀하신 금액대에서 볼 수 있는 신축은 다소 약점이 있는 단지들이니 수요가 많은 단지인지 잘 골라보시는게 좋을 것 같습니다. 실거주 외에도 투자를 검토하는 경우, 내가 실거주할 수 있는 단지(매매가 7.5억 이내)보다 더 가치있고 가격, 전고점 수준이 높은 경우라면 투자도 검토해볼 수 있습니다. (전고점을 보는 이유는, 과거 2021-2022년 상승장 시기에 사람들이 높은 가격으로 받아 준 단지라면 보통 선호도와 수요가 더 있을 것이라고 가정하기 때문입니다) 예를 들어, 이런 식으로 편익 비교를 해볼 수 있어요. 내가 거주할 수 있는 단지 = 매매가 7.4억 (전고점 8억) 내가 투자할 수 있는 단지 = 매매가 7.9억 (전고점 9억) 위의 경우라면 내가 거주할 수 있는 단지보다, 내가 월세 살며 투자를 했을 때 더 유의미하게 좋은 단지를 취득할 수 있겠지요? (현재도 5천만원 차이가 나고, 이전 고점이 1억정도 차이가 났다면 이 정도라면 대부분 가치와 선호도에서 차이가 좀 나는 단지일 겁니다) 그럴 땐 실거주보다 투자를 했을 떄 편익이 크다고 판단되면 투자를 선택할 수 있습니다. 물론 나는 월세살이를 해야 하기에 그 비용이 소모되기는 하겠지만, 실거주를 한다 해도 주담대 이자를 은행에 내잖아요 ^^ 월세비용과 이자비용이 아주 크게 차이가 나는 게 아니라면 결국 더 좋은 아파트를 취득하는 게 핵심이라는 걸 알 수 있습니다. 그래서 용비님께서 감당 가능한 실거주 단지를 먼저 한 번 찾아 보시고, 투자를 했을 때 그보다 더 좋은 단지를 찾을 수 있다면 투자를 해도 좋고 그런 단지를 찾지 못한다면 실거주 매수가 최선의 선택이 될 것으로 보여요. 잘 고려하셔서 현명한 선택 하시기를 응원합니다 :)
감사합니다. 미사, 강일지역 9억정도 되는 매물들의 갭투자도 같이 고려했으나, 여러가지 부대비용이 많이 발생하여 현재 집에서 계속 사는 것보다 예상수익이 낮을 것 같아 갭투자는 돈을 좀 더 모아서 다시 생각해보기로 결정했습니다. 다만 말씀하신 실거주 이사는 같은 지역(같은 급지) 내에서 큰평수 이동은 투자관점에서 별로라 생각했었는데, 다시 한 번 고민해 보겠습니다
