신축이 들어오면 가격이 오르는
구축의 특징은 무엇일까요? [미요미우]
안녕하세요? 미요미우입니다.
매수하고자 하는 단지 근처에
신축 아파트가 들어온다고 하면
여러분은 어떤 생각이 먼저 드시나요?
내가 매수하려는 단지의
수요를 뺏어갈 것이기 때문에 악재일까요?
반대로 매수하려는 단지의
환경을 개선해 줄 것이기 때문에 호재일까요?
오늘은 신축 단지의 입주가
호재로 작용하는 단지의 특징을 알아보고자 합니다.
1. 신축의 대규모 공급으로
환경이 획기적으로 개선되어야 합니다
신축의 입주로 구축의 위상이 함께 오르려면
신축이 대규모로 입주해야 합니다.
신축 대단지가 한 두개 들어오는 것보다
뉴타운 수준으로 대규모로 공급이 되어야
입지 개선 효과가 눈에 띄게 보입니다.
신축의 입주로 구축의 위상이 올라간 사례로
가장 많이 언급되는 곳이
마포구의 염리상록입니다.
마포구 염리동은 5호선을 타면 여의도와 도심업무지구로 빠르게 접근할 수 있어
두 업무지구의 배후주거지로서의 역할을 하는
서울 2급지 땅에 해당합니다.
지도를 보면 염리상록 주위로
지속적으로 신축 아파트가 입주한 것을 확인할 수 있습니다.
신축 입주로 인해 단지 주변 환경이 획기적으로 개선이 되어
6년만에 200%의 수익률을 얻었습니다.
3억이었던 단지가 10억이 되었으니 매매가가 3배가 되었네요.
이와 대조적인 사례로는
영등포구 영등포동의 경남아너스빌을 들 수 있습니다.
경남아너스빌 또한 5호선을 타면 여의도와 도심 업무지구로
빠르게 접근할 수 있어
두 업무지구의 배후 주거지로서의 역할을 하는 단지입니다.
2017년 경남아너스빌에서 도로를 하나 마주보고
아크로타워스퀘어가 들어옵니다.
신축이 귀한 영등포이기 때문에
59가 14억 후반에 거래될만큼 선호되는 단지인데요.
짱짱한 신축이 들어왔음에도
경남아너스빌의 매매가 상승률은 160%에 그친 것을 볼 수 있습니다.
신축 입주로 인해 구축의 위상이 획기적으로 오르기 위해서는
입주하는 신축 단지의 규모가 중요함을 알 수 있습니다.
2. 신축 단지와 생활권을 공유하느냐가 중요합니다
두번째로는 기축 단지가 신축 단지와
하나의 생활권을 형성하느냐
즉 신축 단지와 생활권을 공유하느냐가 중요합니다.
앞서 설명드린 마포구의 염리상록입니다.
구축 단지 주변으로 신축 단지가 둘러싸고 있는 모습이 보이실까요?
염리상록은 인근 신축 단지들과 초등학교도 같은 곳으로 다니고
단지에서 나와 조금만 걸어가면 인근 신축 단지의 상권도 이용할 수 있습니다.
신축 단지와 같은 생활권을 형성하고 있기 때문에
입지 개선의 효과가 컸던 것이죠.
이런 사례는 다른 지역에서도 찾아볼 수 있습니다.
서대문구 가재울 뉴타운의 DMC래미안클라시스가 그 예입니다.
2000년에 DMC래미안클라시스가 입주한 이후로
최근까지 인근에 대단지 신축이 들어오고 있는데요,
DMC래미안클라시스는 인근 신축과 생활권을 공유하면서
매매가 상승률이 190%가 넘었습니다.
도로 안쪽으로 보이는 구축 단지가 DMC래미안클라시스입니다.
왼쪽으로 2009년식 DMC센트레빌과
오른쪽으로 2020년식 래미안루센티아와 입구를 공유함으로써
하나의 생활권을 형성하고 있는 것입니다.
래미안클라시스 바로 위에 DMC두산위브라는 단지가 있습니다.
래미안클라시스와 길 하나를 마주하고 있어
같은 생활권을 공유하는 것이 아닌가 생각할 수 있지만,
두산위브 단지 주변을 살펴보면 가재울뉴타운과는
다른 생활권을 형성하고 있음을 알 수 있습니다.
이 때문에 같은 기간동안 매매가 상승률이
DMC래미안클라시스와는 달리 140%에 머무는 것이지요.
따라서, 신축 단지의 입주로
구축 단지의 입지가 획기적으로 개선되기 위해서는
입주하는 신축단지와 하나의 생활권을 공유해야 한다는 것을 알 수 있습니다.
3. 앞으로 신축이 들어서면 가격이 오를 구축 단지는?
신축 입주로 인해 입지가 개선되는 단지의 특징은 다음과 같습니다.
1) 기축 단지 주변에 신축이 대규모로 공급될 것
2) 기축단지과 신축단지와 생활권을 공유할 것
그렇다면 앞으로 이런 기회를 잡을 수 있는 지역은 어디일까요?
서울 내의 대규모 신축 입주가 예정된 지역인
동작구의 노량진 뉴타운과 동대문구의 이문뉴타운, 광명의 광명뉴타운 등의
근처의 구축 단지를 노려볼 수 있겠습니다.
신축의 입주로 입지가 개선되는 구축의 특징을 알아보았습니다.
물론 가장 우선해서 보아야 하는 것은
해당 단지가 입지 대비 저평가 되어 있느냐입니다.
해당 구축이 저평가 되어 있다면
우선해서 매수 후보로 생각해볼 수 있을 것입니다.
여러분의 현명한 투자와 내집마련을 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 : ) ♥
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