안녕하세요~
선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는
워렌부핏입니다!
이번 실전반 1주차 강의는
유디튜터님께서 진행을 해주셨습니다 ㅎㅎ
강의 목차부터가 정말 설레었는데요!
여태까지 우리가 알고있던 저환수원리를
하나씩 뜯어보며 지금 시장에 어떻게 디테일하게
적용할 수 있을지를 설명해주셨어요.
또 지금같은 규제 상황일때
수도권에서 어떤 기준을 갖고 투자를 해야하는지
실제 튜터님의 실전 투자사례와 함께
설명을 해주셔서 정말 많은 인사이트를 얻을 수 있었습니다.
그러면 인상깊었던 점을
한 번 후기로 남겨보겠습니다.
덜 저평가인데 좋은 것 vs
아주 저평가인데 덜 좋은 것
최근 들어 수도권 시장이 많이 변화하면서
많은 수강생들이 헷갈려하는 부분중 하나가 바로
덜 저평가인데 좋은 것 vs 아주 저평가인데 덜 좋은 것
에 대한 부분인 것 같아요.
저 또한 투자물건을 선정하는 과정에서 이 부분이
정말 헷갈리더라구요.
지방이랑 다르게 수도권은 적게는 4년, 길게는 10년 이상
보유를 해야하는데요.
그 과정에서 고점을 넘기는 건 어찌보면 당연한 일이고
그때되면 고점대비 조금 덜 빠진 좋은 단지가 더 빠졌던 단지보다
더 많이 상승할 수도 있기 때문에 판단하기가 어려운 것 같아요.
그런데 이번 강의에서 유디튜터님께서
지금 수도권 시장에서 어떤 기준을 갖고 가야하는지
명확하게 설명을 해주셔서 확실하게 이해가 되었습니다.
리스크의 크기와 리턴의 크기,
그리고 고점대비 하락율로 설명해주신 덕분에
절대적 저평가를 바탕으로 우선순위를 잡을 수 있게 되었습니다.
또한 더 좋은 선택을 하기 위한 전략으로
상대적 저평가 (비교평가)를 어떻게 활용해야하는지도
이번 기회에 제대로 정리 할 수 있어서 정말 유익했습니다.
🎬적용
조금 덜 빠졌더라도 매수할만한 단지인지를 알려면
명확한 선호도, 가치 차이가 있는지 확실히 알아야 한다.
TOP3에서 우선순위 판단과정 반드시 튜터님과 얼라인하기
300세대 이상이면 무조건 OK?
탑층, 사이드는 무조건 안돼?!
이번 강의에서 가장 인상깊었던 것중 하나는
바로 환금성에 대한 부분이었어요.
보통 세대수를 기준으로 환금성을 따져보곤 하는데요,
지방은 300세대, 수도권은 200세대 이상이면
환금성이 양호하다고 러프하게 배웠었습니다.
그런데, 이번 강의에서는 무조건 200세대, 300세대 넘는다고해서
정말 환금성이 좋은것인지
300세대가 안된다고 해서 무도건 안좋은 것인지에 대해서
판단하는 기준을 확실하게 배웠습니다.
아무리 300세대가 넘는다고 하더라도,
선호도가 떨어지는 생활권에 나홀로 있다거나
거래가 매우 안되는 비선호단지이면
하락장에서는 정말 안팔린다고 해요.
가격을 떨어트리더라도 그냥 사려는 사람 자체가 없다보니
나중에 돈이 필요할때 매도 자체가 불가능해진다고 합니다.
반대로 200세대 전후의 소형단지라고 할지라도
생활권이 좋고 (사람들이 좋아하는 동네),
단지들이 오밀조밀 잘 모여있으면
거래가 잘 되는 특징이 있습니다.
다시 말해, 무조건 200세대 넘는다고 ok인것도 아니고
무조건 안넘는다고 No 도 아니라는 뜻이죠.
역시 부동산은 인문학이기 때문에
사람의 선호도를 파악하는게 참 중요하다는 걸 느꼈습니다.
또 인상깊었던 부분은 바로
동향, 탑층/저층, 사이드에 대한 부분이었어요.
‘동탑사’는 피하라는 유명한 말이 있죠.
그런데 여기에서 동향과 사이드가 환금성에 엄청난 영향을
미치는 건 아니하는 걸 배웠습니다.
우선순위에서는 밀리는 건 맞지만,
그렇더고 하서 투자해서 안되는건 아닙니다.
매물임장 하다보면 가끔 남향은 턱 막혀있는데
동향 매물중 수리도 잘되어있고 뷰가 탁 트여서
개방감있는 느낌을 주는 집들이 있어요.
그런 매물들의 공통점은 부사님들이 모두 남향보다
오히러 동향을 추천한다는 것이었습니다.
실거주자 관점에서 보더라도 답답하고 막힌 남향보다는
탁트인 동향이 더 끌리기도 하더라구요.
그럼에도 컨디션, 조건, 가격이 같다면 남향이 우선이겠지만
그렇다고 동향을 못할 건 아니라는 걸 배웠습니다.
다만 탑층과 저층은 기준을
아주 타이트하게 가져가아 하는 것 같아요.
하락장 때 느낀건데, 아무리 싸게 내놔도 안팔리더라구요.
중층보다 한참 싸게 나와있는데도
중층이 활발히 거래될때
탑층, 저층은 1년 가까이 나와있는 물건들을 본 적이
한두번이 아니었습니다.
이번 강의를 통해서 매물임장하며 느꼈던 환금성에 대한 부분을
확실하게 기준잡고 갈 수 있어서 정말 좋았습니다!
🎬적용
결론 TOP3 선정 시, 강의에 나온대로 저환수원리 따져보기
규제가 계속되는데…
이러다 전세제도가 사라지면 어쩌죠?
최근 6.27 대책 이후에도
전세대출에 dsr을 적용한다거나
전세사기로 인해 전세의 월세화가 진행된다거나 등등
투자자들에게 혼란을 줄만한 이야기들이 많이 나오고 있습니다.
그런 우리들을 위해 튜터님께서
앞으로 전세제도의 존폐여부에 대해 인사이트를 주셨는데요.
결론부터 말하면 이런 상황이 지속될수록
전세의 품귀현상은 더 커진다는 것이었습니다.
월세, 전세 모두 둘 다 집을 빌려서 사는 형태고
전세 수요가 줄면 월세로 전환되기도 하지만
반대로 전세가 더 유리한 시장이 오먼 전세수요가
다시 되돌아오기 마련이라고 합니다.
가장 중요한건 어찌됐건
월세가 오르면 전세도 같이 오른다는 것이고
누군가는 월세를 사는 것보다 전세사는것이 유리한 사람들이
반드시 존재하기 때문에 수요가 사라질 수는 없다는 거죠.
결론적으로 규제를 가한다고 하더라도
제도 자체를 없애거나 구조적으로 전세가 시장에서
사라지게 하는 건 불가능하다는 걸 배울 수 있었습니다.
이번 강의를 통해
현재 수도권 시장에서 어떤 기준과 마음을 갖고
투자에 임해야 하는지,
왜 지금이 기회인지 명확하게 알 수 있었습니다.
귀한 강의 해주신 유디 튜터님께
진심으로 감사드립니다!
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