PRE-STEP. 나의 문제

전세가에 대한 이해가 부족하다고 느낌.

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

2. 저자 및 출판사: 이현철 / 매일경제신문사

3. 읽은 날짜: 25.7.14-8.9

4. 총점 (10점 만점): 8점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[ 1장. 아파트에 대한 잘못된 상식 Best 10 ]  #수요의 가장 큰 영향은 시장의 분위기

P.19 주택보급률은 통계상으로나 의미가 있는 것일 뿐 실질적인 주택보급상황이 더 중요하다…실질 주택보급상황은 거의 언제나 100% 언저리에서 오르락내리락할뿐 크게 변하지 않습니다.

p.20 인구가 줄어든다고 해서 절대적으로 집값이 내려가는 것은 아닙니다. … 인구는 수요에 영향을 주는 하나의 변수에 지나지 않습니다.

p.24 주식은 전형적인 투자 상품이고, 투자 수익률이 금리보다 조금 높은 수준만을 기대하고 있습니다. 그래서 주식은 금리의 영향을 많이 받습니다. 그런데 집은 전혀 양향이 없다고는 말하기 어렵지만, 다른 수요에 영향을 주는 수요변수 요인 중 하나에 지나지 않기 때문에 결국 크게 영향이 없습니다. … 결국, 집값은 금리에 크게 좌우되지는 않는다는 이야기입니다. 

p.26 그럼 왜 집값은 금리에 좌우되지 않을까요? … 다른 투자 상품에 비해 규모가 큽니다. 그래서 투자할 경우 자금 계획을 세워서 미리 준비하는 경향…그리고 투자로 인해 얻는 수익이나 손실이 금리로 인한 영향보다 월등하게 큽니다. 

p.27 수요에 영향을 주는 요인은 항상 갑작스러운 변화가 있을 때 시장에 영향을 줍니다. 이미 모든 사람이 알고 있어서 예견된 상황에서는 시장에 내성이 작용해 큰 영향을 주지 않는 다는 사실을 인지해야 합니다.

p.27 집값에 영향을 주는 것은 월세보다는 전세입니다. … 실수요자는 금리보다는 시장의 분위기에 더 좌우됩니다. 대출을 받는 경우 이자부담이 늘 수는 있겠지만, 그것으로 인해서 집 사는 것을 포기하거나 또는 가지고 있는 집을 지금 당장 매도하는 일은 거의 없습니다. 그렇기에 금리의 오르고 내림은 잡값에 크게 영향을 주지 않는 것입니다. 

p.36 미분양이 증가하고 줄어드는 것은 분양가와 밀접한 관련이 있고, 시장의 분위기와도 크게 영향을 받는 다는 것입니다. … 입주 미분양이야말고 정말 시장에 미치는 영향이 크다.

p.39 안 팔린 물건은 결국 건설사 입장에서는 손실을 줄이기 위해 할인분양이라는 최후의 수단을 쓸 수 밖에 없게 됩니다. 분양가보다 할인해서 보다 싼 물건이 시장에 나오기 때문에 시장에 충격을 바로 주게 되고 집값 하락으로 이어질 수가 있는 것입니다. … 시장 상황에 따른 미분양의 흐름을 잘 보고 또한 입주 미분양이 얼마나 되는지를 구분해서 판단하는 것이 시장을 올바르게 판단하는 지름길

[ 2장. 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다 ]  

p.70 월세 전환율이 시중 대출금리와 비슷해지는 상황이 오기 전까지 월세는 전세에 종속적인 관계를 유지

p.111 대부분 일시적인 영향으로 끝나는 것은 입주가 끝나면 그 뒤에 입주하는 것이 없으므로 다음 전세 만기까지 기다리지를 못하고 다시 폭등하기 때문입니다. 그러니까 최소한 3년 정도 비슷한 물량이 한 지역에 솓아져 나와야 합니다. 

[ 3장. 주택가격에 영향을 크게 미치는 요인 ]  #시장 참여자들의 심리

p.137 후분양제도의 가장 큰 문제점으로 공급이 줄어들 것입니다.

p.145 아파트 경기사이클별로 입주가 많더라도 다른 상황이 벌어지게 됩니다. 상승 안정기에는 아무리 많은 수의 아파트가 입주하더라도 일시적인 역전세 상황만 벌어질 뿐, 매매가가 떨어지지는 않습니다. 하지만  폭등기가 어느 정도 지난 후의 대규모 입주는 바로 폭락으로 이어질 가능성이 매우 큽니다. 상승 안정기에는 이미 분양권에 높은 프리미엄이 붇어 있어서 입주를 맞이할 때는 분양가보다 훨씬 높은 가격에 거래가 되기 때문에 일시적인 역전세난이 일어나더라도 투자자들은 충분히 버틸 여력이 있습니다. … 주변 아파트들은 전세가율이 70~80% 이상 되기 때문에 역전세난도 일시적일 수밖에 없습니다. 

p.146 폭등기가 지난 후 대규모 입주는 상황이 다릅니다. 이미 높은 가격에 분양이 되었고 거의 끝물이기 때문에 프리미엄도 형성이 쉽지 않습니다. 입주를 맞이할 때 월분양가 그대로인 상황에서의 역전세난은 투자자들에게 바로 공포를 안겨줍니다. 그리고 주변 아파트의 전세가율이 50% 정도로 갭 차이가 크기 때문에 역전세난이 일시적인 현상으로 끝나지 않고 오래가게 됩니다. 지지선 역할을 해주어야 할 전세가가 오히려 매매가를 떨어뜨리는 역할을 하게 됩니다. 

p.147 수요 요인 중 가장 중요한 것이  시장 참여자들의 심리… 수요에 영향을 주는 요인으로 경제 전문가들은 인구, 금리, 경기상황 등…이들이 수요에 영향을 미치는 것은 극히 일부

p.156 반드시 폭등이 있으면 그 이후엔느 폭락이 찾아오게 되어 있습니다.

p.157 공포와 욕심은 전염되기가 쉽습니다. 그리고 이 심리는 다른 어떤 것으로도 제어하기가 어렵습니다. 

[ 4장. 황금알을 낳는 투자 11 ]  #시장의 사이클

p.186 (폭락기)폭등이 이루어지면 반드시 외부충격이 없어도  폭락은 오게 됩니다. … 주택매매가와 전세가가 동시에 하락하는 현상이 나타나게 됩니다.

p.188 (하락 안정기)이 시기에는 투자자도 적극적인 투자를 하지 않기 때문에 공급은 줄어들게 됩니다. 

p.212 가장 좋은 방법은 역시 새 아파트에 투자하는 것입니다… 비싸다고 떨어지는 것이 아니고 싸다고 올라가는 아파트가 아니었습니다. 

p.225 시간은 결코 우리를 기다려주지 않습니다. 좋은 물건은 결코 고민하는 분들에게는 가지 않습니다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 어쩌면 시간이 가장 좋은 투자일 수도 있습니다. 너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금이 사야 될 시점이라 판단되면 그 시점에 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 가장 좋은 투자가 될 수 있을 것입니다.

p.229 유념할 게 한 가지 있습니다. 전세가율 90%가 넘는 것들은 사실 인기가 없는 아파트들입니다. 거의 나 홀로 아파트이거나 세대수가 작거나, 주변 환경들이 별로 좋지 않거나하는 것들이라고 보면 됩니다. 인기가 좋은 아파트들은 절대 전세가율이 90% 가까이 가도록 기회를 주지 않습니다.

p.231 아이러니하게도 매매가가 떨어질까 두려워 전세로 돌아섰는데 이로 인해서 매매가가 올라가는 현상이 벌어지는 것이죠. 그렇기에 전세가율이 높은 것들은 마음 놓고 매수를 하셔도 됩니다. 그리고 이 전세가는 폭등이 있기 전까지 절대 떨어지지 않습니다. 다만 지역적으로 주변에 신도시나 대규모 도시개발로 인해 입주아파트가 일시적으로 몰리는 경우에는 일시적으로 떨어질 수 있지만, 이것마저도 그 지역이 입주가 끝나면 다시 상승하게 되어 있습니다. 그렇기 때문에 갭 투자를 행한 분들은 길게 가져가시는 것이 투자 수익률을 가장 높게 가져가실 수 있을 것입니다. 

p.266 폭등 후 적당한 시점에 매도하면 그것이 최고의 투자가 될 가능성이 큽니다. … 그래서 아파트 사아클을 알고 있는 것이 매우 중요합니다. 

[ 5장. 초보자가 좋아하는, 그러나 피해야 할 투자 5 ]  

p.296 빌라가 많이 오르는 시기가 있습니다. 바로 아파트 사이클에서 하락 안정기 시점입니다. … 사람들이 투자에 머뭇거리고 있기 때문에 매매가는 정체되어 있습니다. … 밑에서 전세가가 치고 올라옵니다. 전세가가 급등해 세입자들이 크게 부담을 느끼고 아파트 매매가는 올라갈 기미가 보이지 않아 꼭 아파트를 사야 하나 의문이 드는 시기…자금이 많이 부족한 세입자들의 경우 급등하는 아파트 전세에 감당하기가 어려워 어쩔 수 없어 빌라 전세를 선택하거나 이때 전세에서 벗어나 자가를 고민하는 분들이 빌라 매매를 선택하게 됩니다. 

[ 6장. 무주택자들이 궁금한 Best 9 ]  #시장 참여자들의 심리상태로 만들어지는 시장흐름

p.324 집값이 내려가려면 시장 참여자들이 공포에 가까운 심리상태여야 합니다. … 한 지역 시장에 최소 3~4년 이상 공급과잉이 있어야 합니다. … 입주할 물량이 해마다 쌓여 있어야 합니다. 시장에서 지속적인 감당이 어려울 정도로 있어야 합니다. … 시장 참여자들이 가격이 내려가고 있는데 앞으로도 입주할 물량이 지속해서 있다는 것을 인지하고 있어야 합니다. … 공급물량이 과잉되는 기간 동안 폭등이 있어야 합니다. 폭등으로 인해 전세가와 매매가의 갭이 상당히 떨어져 있어야 합니다. … 매매가가 떨어질 수 있는 폭이 형성… 높은 분양가로 인해 미분양이 반드시 나옵니다. 그런데 그 미분양이 일정 기간 동안 다 소화는 됩니다. 그런데 지금 서울의 분양 시장은 어떻죠? 미분양은 커녕 청약에서 당첨되기도 힘들죠? 아직 한참 남았다는 이야기 입니다. … 투자자들이 묻지 마 투자자가 주를 이루어야 합니다. 

p.329 부동산이 수요와 공급의 원리에 의해서 가격이 결정되는 것은 맞지만, 단순히 공급이 많다 적다로 가격이 오르고  내리는 것은 아닙니다. 

p.353 싸게 사려고만하는 사람은 그 욕심을 이길 수가 없고 계속 싸게 사기 위해 노력만 하다 결국에는 결과물이 없이 빈손이 될 확률이 높습니다…. 싸게 사는 것이 중요한 것이 아니고, 흐름을 어느 정도 익히고 올리가는 흐름에는 반드시 보유하고 있어야 하는 것이 더 중요한 것

p.361 가장 좋은 방법은 대출을 받고 나서 이자만내고 살다가 집을 팔고 나면 그 대출을 상환하는 것…집값은 내려갈 확률보다 올라갈 확률이 2배 이상 높습니다. 거의 최고 높은 시기에 사는 것만 아니라면 올라 있을 확률이 훨씬 높죠.

한 줄 요약 : 수요에 영향을 주는 가장 강력한 요인은 시장에 참여자들의 심리상태이며, 이 시장의 흐름을 알고 매수와 매도를 해야 부동산으로 돈을 벌 수 있다. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

_오피스텔은 부가세가 있고, 취득세가 주택보다 높음. (국평 이하의 아파트는 분양가에 부가세가 포함되어 있음), 일반 임대자로 등록하면 부가세를 환급받을 수 있으며, 주택임대자로 등록하면 취득세가 감면된다. 그러나 실소유자 측면에서는 오피스텔의 부가세외 취득세는 이득이 없다고 느껴지기에 가격 상승을 저해하는 요인일 수 있다.

_전세가가 높은 단지들은 애매한 단지, 즉 선호도가 떨어지는 단지일 수 있다. 다만, 오직 전세가의 상승에 따라 매매가를 치고 올릴 수 있다.

_부동산가격흐름에서 가장 중요한 것은 시장 참여자들의 심리이다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

_시장의 흐름을 파악해야 한다. 부동산사장님들과 이야기할때 매물 질문 뿐 아니라 시장 분위기를 파악할 수 있는 것들을 질문한다.

_원페이지를 정리할 때 매물의 증감, 지수 증감을 파악하는 이유를 이해햐면서 행동한다.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

p.225 시간은 결코 우리를 기다려주지 않습니다. 좋은 물건은 결코 고민하는 분들에게는 가지 않습니다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 어쩌면 시간이 가장 좋은 투자일 수도 있습니다. 너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금이 사야 될 시점이라 판단되면 그 시점에 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 가장 좋은 투자가 될 수 있을 것입니다.

:  머리로는 알지만 행동으로 일치시키기에 참 어려운 것. 하지만 시간이 가장 좋은 투자일 수 있음은 깨닫고 잘 지킬 수 있는 물건을 찾을 수 있는 실력을 기르자