입지 평가에서 ‘환경’, 이렇게 보면 더 정확합니다 [적적한투자]

안녕하세요.

반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!

입지 평가에서 ‘환경’ 부분을 어떻게 보시나요?

많은 분들이 ‘백화점’이나 ‘대형마트’ 같은

대형 편의시설 유무를 기준으로 평가를

하고 있으시다고 생각이 됩니다.

물론 이런 상권은 지역의 소비력을

보여주는 지표로서 의미가 있습니다.

하지만 투자자 입장에서는

여기서 한 발 더 나아가서 분석을 하며

실거주자가 체감하는 환경을 분석해야

진짜 의미 있는 '환경' 분석이

된다고 생각을 합니다.

저는 이를 편의성·균질성·쾌적성

세 축으로 나누어 보았습니다.

편의성 – 생활을 쉽게 만드는 힘

우선 '편의성'은 생활에 필요한 시설이

가까이 있고 이용이 편한가를 보는 것입니다.

백화점, 대형마트와 같은 중심 상권의

접근성이 좋으면 물론 생활 편의가 올라갑니다.

하지만 대형 상권만큼 중요한 것으로

생활권 안의 근린상권 완성도가

거주 만족도를 크게 좌우합니다.

예를 들어, 학원가·병원·은행·동네 마트 등은

대형 상권보다 더 자주 이용하게 되는 곳인데요

이런 시설들이 집에서 도보 500m 안에

모여 있으면 실거주 만족도는 확연히 높아집니다.

실제 임장에서는 이런 근린 편의시설 밀집도를

지도에 표시하고, 도보 접근 가능성을 체크해 두면

편의성을 객관적으로 평가할 수 있습니다.

균질성 – 필요한 것을 갖춘 주거 환경

균질성은 주거 안정성을 높여주는 요소로,

대표적인 사례가 계획적으로 조성된

택지개발지구입니다.

택지지구가 좋은 이유는 단순히

아파트가 많아서가 아닙니다.

학교, 도로, 상가, 공원 등 거주에 필요한

필수 인프라가 처음부터 계획적으로

잘 갖춰져 있다는 점이 핵심입니다.

다만 규모가 작으면 이런 장점이 반감됩니다.

예를 들어, 신축 택지라도 규모가 작아

중학교 이상의 학교가 들어서기 어렵다면,

장기적으로 수요가 밖으로 흩어질 수 있습니다.

(아래 군포 송정지구 예시)

반면, 택지로 개발되지 않았더라도

아파트 밀집도가 높은 생활권의 경우에는

주거에 필요한 충분한 인프라가

잘 갖추어질 수도 있게 됩니다.

즉, 아파트가 밀집되어져 있고

규모/크기가 일정 수준 이상이 될 때

유의미한 균질성을 갖춘다고

정리해볼 수 있다고 생각합니다.

안정성 – 마음이 편안한 생활 환경

안정성은 생활 속에서 느끼는

심리적, 물리적 안전함입니다.

대표적으로 신축 대단지 브랜드 아파트는

단지 안에 공원과 산책로가 있어

굳이 밖으로 나가지 않아도

안정적인 생활이 가능하며,

지상에 차량과 주차가 없고,

차량과 보행 동선이 분리되어

아이들이 안전하게 뛰어놀기에

마음이 편안하다는 특징이 있습니다.

하지만, 모든 신축이 이런 장점을

모두 갖춘 것은 아닙니다.

규모가 작거나,

부지 모양이 반듯하지 않거나,

경사로 인해 단차가 심한 단지는

이런 특징이 드러나지 않기도 합니다.

또한 준신축·구축이라도 이런 물리적 안전성과

단지 분위기를 갖춘 경우가 많으니,

연식만 보고 판단하기보다는

실제 현장에서 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

입지를 분석할 때는 단순히 숫자에 매달리기보다,

실제 그 지역에서 살아가는 사람들의

관점에서 바라보는 것이 필요합니다.

편의성, 균질성, 안정성이라는

세 가지 축을 중심에 두고,

상권, 생활 편의시설은 물론,

균질함을 통한 인프라를 갖춘 정도,

주거 환경의 안정감까지 함께

살펴야 진짜 환경 입지의 가치가 보입니다.

데이터가 보여주지 않는 부분,

현장을 통해서 확인한 부분들을 통해

환경 분석을 해보시기를 바라겠습니다!

앞으로도 적재적소에 필요한 이야기들로 찾아뵙겠습니다🙂

감사합니다!