대규모 공급 지역 투자 방법

새로운 투자 방향과 대출규제 상황에서의 투자 방법을 완전히 이해하게 된 뜻깊은 시간이었습니다^^

대규모 공급이 있는 지역의 투자 접근 방법

공급이 많은 것은 기회이자 리스크일 수 있는데 리스크는 대응하는 쪽으로 가져가면 되고, 그럼 A지역에서 기회는 어떻게 잡을 수 있을까? 

이 지역은 서울 접근성이 뛰어날 뿐만 아니라 천지개벽하고 있는 곳이기 때문에 거주 환경의 질이 좋아지고 있습니다. 공급이 마무리되면 어마어마하게 가치가 상승할 게 뻔하기 때문에 공급의 절반정도가 이뤄진 시점에.. 눌려있는 지금!! 잘 봐둬야 한다고 하셨습니다.

대규모 공급이 기회인 이유는 다양한 물건이 쏟아지기 때문에 가격 조정이 가능하다는 점! 신축도 나오고, 비과세 받을 수 있는 2년이 지난 물건도 나오고, 주변 기축단지도 가격이 눌리고. 굉장히 다양한 선택지가 있다는 걸 알게되었습니다. 거기에 리스크 없이 투자한 매물, 대출 규제로 인해 매도 할 수 밖에 없는 등의 다양한 사정이 있는 매물들도 있을 수 있고요.

이런 대규모 공급이 점차 정리되면 그 많던 전세 물량이 소진되면서 전세가가 상승하기 시작하고 매매가는 보합하다가 회복하는 과정을 거치게 되는데 여기서 우리는 전세가 소진 추이를 파악하며 매매가 보합+전세가 상승하는 그 짧은 시기를 잘 캐치하는게 대규모 공급 지역에서 가져가야 할 투자 방향이라고 하셨습니다. 

이렇게 공급 많은 지역은 전세트레킹과 공급 위치+시기를 파악해서 2년된 기회 물량과 맞물리는 시기가 어떤 단지인지 아는 것이 너무나 소중한 기회라는 것을 알게 되었습니다.

대출 규제 상황에서 전세 어떻게 빼야 할까?

월세 만기, 전세계약 프로세스를 보면 매도자와 세입자의 협조가 필요한 부분인데 특히 월세 만기 물건에 접근하는 방식은 잔금 금액이 클 가능성이 많은 데다 대출때문에 잔금이 늦어질 수도 있어서 매도자와의 협상이 정말 중요할 것 같다는 생각을 했습니다. 그리고 임차인과의 계약 + 나와의 계약 총 두 번을 해야하기 때문에 매도자 입장에서 번거로운 일인데 이러한 협상 과정을 적극적으로 해줄 수 있는 부사님을 만나는게 굉장히 중요함을 알게되었습니다. 

그럼 어떻게 찾을 것인가?! 전임은 매물 파악 및 매임 잡는 목적도 있겠지만 나와 맞는 사장님을 찾아가는 과정인 것. 

번거로운과 막막함이 생긴 상황이지만 그로인해 경쟁자가 줄었고, 이 기회를 잡고있는 사람들은 어딘가에 있다는 걸 기억하면서  정신차리고 행동 해야겠다 싶었습니다..!!

BM할 사항

1. A지역 임장 시 공급 파트 신경써서 작성할 것(입주 2년 차 단지까지 정리!!)
2. 선호 준신축, 입지좋은 구축, 덜 좋은 구축 이런식으로 가치정리 해보기. 가격과 붙여보면 단지 선택이 수월할 듯
3. 매일 전임