서투기 2주차 강의후기_하랄라 (대규모 연속된 공급은 투자임을 기억하고 앞마당 만들어 가자)

'나에게 특히 인상깊었던 점'

• 대규모 공급 연속된 공급은 투자타이밍임
  급도자가 많아 급매 물건 다수 발생하고 경쟁이 많아 가격 고수하기 어려워 질것임 → 저렴하게 매수할 기회를 줌 

  (이전 평촌 추이를 확인해보라)
   

• 서울 공급이 점점 감소하는 중으로 광명은 서울과 가장 가까운 곳으로 신축이 가장많은곳,  하지만 소하의 기아, 일직의 코스트코, 이케아 외에는 서울 일자리 의존도 높은 상태. 

  거주자연봉>근로자연봉 → 직주근접 배후 수요지임 

• 광명은 생활권마다 영향을 미치는 호선이 다름 (광명,철산→ 7호선/ 하안, 소하, 일직→1호선)

• 6.27대책 이후에는 전용 59거래가 증가하고 있음(6억 대출규제 영향으로) 

  매매가는 30평이 높지만 전세가로 오히려 20평보다 갭이 더 적게 들어간 케이스도 있음

  → 평형대를 30평대로 한정짓지 말고 30평대까지 반드시 검토해야한다(기회를 놓칠수 잇으니)

• 우리가 어떤 투자를 하는지 잊으면 안됨 . 환금성을 항상 생각해야함!

     →  현재 광명시 재정비 지역으로 묶어진 아파트 10평대 전고점대비 -40% 빠진 3~4억대 있음 투자해도 되나?

     → 40~50% 낮은 전세가율이기에 높은 투자금과 회수기간의 기회비용 항상 고려해야함

• 역이랑 가까운데 단지 컨디션이 안좋은곳 vs 역이랑 먼제 단지 컨디션이 좋은곳

      → 비슷한 연식의 300세대 이상 된다면 역세권 아파트 시세반응이 더 빠름
 

'꼭 적용해보고 싶은 점'

• 광명 공급끝나면 어떻게 변할지 모름, 5년 후 다른 곳이 될수도 있음 → 앞마당 만들어 나가야함
• 구축 옆 신축단지가 들어와(내집 쭈글해 보일거임이 아니라 저 옆 단지로 인해 내 집값도 올라갈 거임을 생각해야함 구축중에서 옥석을 가려내기 위해 임장하고 임보를 쓰는 이유임 
  단지 쾌적성
   
• 단지 임장하면서 여기까지 봐야해?라는 내생각이 편견이 아닌지 알고 싶다면
  그래서 올랐는지 아닌지 얼마나 올랐는지 가격을 봐야함 상승장때 2배이상 오를 경우도 있었음 
  중요한건 편견이 아니니 가치와 가격을 바탕으로 투자여부를 판단하는것