오늘은 양파링님의 서투기 2주차 강의 후기입니다!!
어우 쓰다 보니 또 길어졌어요!!!!!!!!!!!^^
강의가 너무 야무져서 감사합니닷 파링님!!!!
아 우선 광명에 대한 아주 야무진 분석을 해서 숟가락으로 떠먹여주셨는데요!
광명은 투자금이 너무 많이 들다 보니 쳐다보고 있지도 않았는데…
이렇게 떠먹여주시니 다음달 광명으로 자실을 가야 하나 고민하고 있습니다 ㅎㅎㅎ
<공급으로 보는 투자 타이밍>
그리고 광명의 대규모 연속된 공급으로 투자 타이밍을 볼 수 있다는 것!
- 신축 단지 - <입주 직전>잔금 이슈
- 2년차 단지 - <공급 전>신규 공급되는 단지들로 인해 매매/전세가 내려감. 투자금 줄어듬.
- 기축 매수 - <공급 이후>공급 물량이 다 끝나고 나면, 전세가가 단기간 확 뜀. (신축 단지 막차를 놓친 사람들의 수요 활발)
광명의 공급은 21년 ~ 27년까지 어마무시함.
- 부천 임보 쓸때 주변 공급이 있으면 무조건 안좋다고만 생각했는데 오히려 기회일 수 있다는게 너무나 새로운 관점!
- 부천 임보 작성하며 알고 있었는데 이게 기회일 수 있다니!!!! 너무 놀랐습니다!!
항상 향후 3년간 공급이 많으면 전세에 약영향 끼친다는 Risk 관점만 봤는데…
최근 공급량을 확인함으로써 전세가가 눌려 있을 수 있고, 대규모 입주가 정리되면 전세가가 올라가서 투자기회가 될 수 있다는 측면이 매우 놀라웠음!!!
<광명의 입지 분석>
1. 위치 : 거의 서울급. (전화번호 02)
2. 교통 : 대부분 1시간 이내 + 7호선 선호도 > 1호선
(교통 현재 : 철산 >> 일직], [미래 : 일직(신안산선) >(?) 철산(월판선)]
3. 직장 : 경기도 타 지역과 비교했을때.. 거주자연봉과 근로자연봉 모두 적당..애매..
-> 주요 업무지구로 기능하진 않지만, 직주근접 배후 수요지
4. 학군 : 광명. C(80이상 3개)]
광명시의 학군은 90이상 딱 1개. 철산중.
- 85이상 딱 1개. 하안북중.
5. 환경
- 철산 상업지구가 7호선의 사람들이 밀집하여 압도적.
- 일직동의 몰세권! 굳!!
6. 공급
- 광명철산 + 소하 대규모 공급 예정.
- 부천과 시흥은 27년 공급 꽤 있음. 구로/금천구 공급이 없어서 광명으로 수요가 이어질 수 있음.
- 26년 : 입주 물량 급감으로 잠시 가격이 회복할 수 있는 환경이지만..
- 27년 : 공급리스크 대비 필요(매매가보다 전세가격이 빠르게 반응할수도…)
<광명 특징 및 가격 정리>
정말 법정경계동별로 특징과 가격을 평형별로 잘 정리해주셔서 너무 감사했습니다!!!
근데 투자금 범위에 들어오는 곳이 있을지는.. 시세를 한번 따봐야 할듯함!!
* 그래도 철산재건축 선호 최상 단지 제외, 대부분 -10~-20% 빠져있음!!
ㄴ
<광명 투자 전략>
- 신축 우선 검토 - 지역간 비교도 필요함!!
- 7호선 접근성 검토 - 선호도는 7호선 >>> 1호선
- 주변 환경개선 단지 검토 - 광명동 & 철산동 북쪽, 광명동 남쪽 공급 多
단지별 위상비교 - 지역내 비교평가
( + 내가 임장하면서 별로라고 생각한 단지가 진짜 별로인지 판별하는 방법!!!!)
→ 그 단지의 가격 확인.. 별로이면 안 올라 갔을거다!!
<양파링 님의 자료 반드시 참고!!> “수도권 주요 구축 위상 비교(상승장 최고가)”
<단지임장에서 단지평가 우선순위!!!>
- 역 접근성
- 단지 컨디션!!
- 기본 평가요소에 충실!!
<대출규제 상황 전세 빼는 방법>
- 월세임차인 - 기존 매도인과 신규 전세 임차인 계약 프로세스
신규 전세계약 - 기존 매도인과 계약
>> 둘 다 마지막에 소유권 이전할때 0.5 ~ 0.05억의 잔금을 치루도록 함!!! 권리 보호(?)
+ 임차인과 집주인과 부사님에게 협상 위해 쇼부를 봐야하는 멘트도 적어주심!!! 참고!!
- 그래도 6.27 대출 이후.. 번거로움 때문에 많은 투자자 경쟁대상자가 사라짐! (아마 40%(?))
- 투자 할 수 있는 방법을 찾는게 지금 시점에서는 중요하다!!
마지막 사담 띵언!
- “버티면 되겠구나를 알면 버텨라!!!!”
- 시장에 오래남아있으면 자연스럽게 될거다!!!!
- 과정이 어렵고 흔들리는 건 당연하므로 월부 환경에서 동료들과 오래 있는게 중요하닷!!!
