오늘 감사하게도 실전반 오프강의 수강하고 온
감사하는신바람 감신 입니다.
이번 실전반은 저에게 한마디로 따봉입니다.
가려웠던 부분들이 선명해지는 시간 입니다.
오늘 용맘튜터님 강의를 듣는 시간은 "아~ 그렇지. 그거야~"라는
행복한 시간이었습니다.
PART-1 투자에서 가장 필요한한 것 2가지
첫번째, 사람들이 그 지역에서 무엇을 갖고 싶어하는 것을 알고
(선호도 = 수요 => 매수, 전세, 매도 용이한가?)
두번째, 그 선호도에 얼마를 기꺼이 지불할지 - 얼마의 가격으로 사는가?
: 비교평가 => 투자금대비 우선순위
" 사람들이 이 단지를 왜 찾고
얼마나 수요를 잡아당기는지를
안 상태에서 가격을 봐야
투자할지 말지가 결정이 됩니다. "
실전반에서 임장 임보를 한다는 것은
- 가치판단: 이지역의 수요와 선호되는 단지들의 특징 파악(분위기, 단지임장)
- 가격판단: 가격을 고려한 우선순위 단지, 내투자금 대비 우선 후보지 정리 (매물임장)
- 행동액션: 조건 고려시 우선순위 정하고, 결과를 얻을때까지 과정 무한 반복! (과정 반복)
투자를 하는데 가장 중요한 핵심
1. 선호도=수요를 파악하기 위한 임장과 임보 연결하는 것(분임, 단임, 매임 과 임보 연결)
2. 비교평가를 통한 가격판단
분위기 임장
: 지역을 한번 쓰윽~ 들러본다 (X) -> 상가. 사람. 규모. 연식 보면서 어떤 분위기를 만들어 내는가?
: 우선순위로 볼 "구역"을 선정하는 과정
: 그 지역 선호요소를 찾아내겠다는 마음가짐을 가졌는지?
: 분위기 임장은 해당지역에서 첫번째 힉심가치를 파악하는 것이다.
: 그 지역기 가지고 있는 것 > 핵심가치, 그 지역이 가지지 못한 것 > + @ 수요
특징: 언덕이 기본이라면 언덕이 아닌 곳은 어딜가?
학군: 어차피 학군이 의미가 없다면 초등학교 접근성이 중요하겠네
교통: 대중교통노선이 불편하니 오히려 역세권이 중요할까?
상권: 사람들이 종아할만한 상권 수요일가?
분위기 임장 후 무엇을 반드시 남겨야 할까요?
임보에 남길 것 NO1 -생활권 정리하고,
: 생활권을 나눌 수 있어야 1차 선호도 파악 가능
: 생활권에서 가진 것(=핵심가치)와 부족한 것 구분해보기
사람들이 그 생활권을 선택하는 이유를
남길 수 있어야 한다.
단지 임장
그 단지를 선택하는 이유를 알고 그 이유를 확인한다.
해당임장지의 모든 단지를 가본다"가 아니라,
사람들에게 유의미한 단지를 선별하고,
내 투자에 적용할 후보단지를 골라낸다.
단지임장을 잘하면 가능해지는 일: 매수하는 입장에서 생각하기.
: 단지임장 리스트 업 - (안) 여기는 역세권이 중요할지 초등학교가 더 중요할 지 확인
: 해당지도를 계혹 보면서 단지의 안과 밖 위치 확인: (밖) 2027년 3500세대 입주니 전세리스크 확인
: 매물임장할 때 무엇을 확인해야 할 지 그려짐 : 9수요) 평소에 매매 전세 수요가 얼마나 될지 파악해보자
Q 단지선호도가 이해가 안될때는 어떻게 해야 해요?
이해가 안되면.. 계속 방문해서 확이해야 합니다.
그 지역에서 사람들이 그 아파트를 받아주는 이유를 찾아봅니다.
단지에 대한 편겨을 우선 버리고, 왜 그 단지에 수요가 있는지를 눈.귀.발로 느껴봐야합니다.
* 세대수가 적더라도, 생활권을 형성하고 있다면 다시 체크
* 언덕이라도, 감내할만한 이유가 있다면 다시 체크
* 구축이라도, 사람들이 찾는 이유가 있다면 다시 체크..
시세지도와 그룹핑은 우선순위 단지를 골라내고
가격의 왜곡을 찾아내는 과정이기에
반드시 해야 하는 부분입니다.
매물 임장
: 그냥하는 사람 - 열심히 보고, 많이 보는 것.
: 투자와 연결하는 매물임장은 "준비단계"부터 입니다.
a. 최근 실거래 대비 얼마나 올랐나
b. 내 앞마당 중 같은 가격대 단지 후보
주인전세/세안고 물건 반드시 협조 가능 유무를 확인하는게 중요한 시점 입니다.
매임 후 기억이 얼마나 남는냐는 얼마나 준비하냐에 달려 있다.!!!
PART2 비교평가를 통한 가격판단 방법
정확하게 단지 가치를 스스로 정리하는 능력을 키우는게 더울 필요한 시점입니다.
비교평가가 핵심포인트
생활권별로 핵심 선호요인이 무엇인지 1차로 알아야 단지 비교평가가 시작 됩니다.
가치가 비슷하다구요?
그럼 현재 매매가는 어디가 더싸나요?
현재 매매가도 비슷하다고요?
그럼 투자금은 어디가 덜드나요?.
나에게 적용할 것 3가지
P119~ P121. 꼭 BM.
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