☆ 이 책에서 얻은 One Thing
One Message
이 책이 전하는 가장 큰 메시지는 “부동산 투자는 불가능한 것이 아니라, 사이클을 이해하고 전략적으로 접근하면 누구나 해낼 수 있는 일”이라는 점이다. 단순히 좋은 집을 사서 버티는 방식이 아니라, 시장의 사이클에 맞춰서 사고팔고, 세금 전략을 병행하며, 전세를 활용해 레버리지를 극대화하는 방식으로 자산을 키워가는 로드맵을 제시한다. 특히 저자가 강조하는 “4년에 100% 수익률”이라는 구체적이고 명확한 목표는 투자자들에게 실행력을 부여하는 강력한 지표다. 많은 투자서가 추상적 조언에 그치는 반면, 이 책은 ‘4년 100% 수익’이라는 숫자로 목표를 제시하고, 이를 가능하게 하는 전략을 단계적으로 풀어냈다.
One Action
이 책을 읽고 당장 실천하고 싶은 점은, 현재 나의 재무 상황과 투자 가능성을 냉정하게 분석한 후 ‘나만의 4년 100% 달성 로드맵’을 설계하는 것이다. 지금 보유한 자금, 전세 활용 가능성, 향후 소득 구조를 토대로 실제 실행 가능한 플랜을 만들어야겠다.
0. 책의 개요
- 책제목: 부동산 투자 황금 로드맵
- 저자 및 출판사: 부동산 김사부(김원철) / 다산북스
- 읽은 날짜: 8/10~8/18
- 핵심키워드 3가지: 4년 100% 수익률, 부동산 사이클링 기법, 수익형 전세 레버리지
- 총점 (10점 만점): 9/10점
1. 저자 및 도서소개
저자소개
수많은 부동산 전문가에게 큰 영향을 준 ‘고수들의 스승’이자 부동산 투자 자문과 교육 및 부동산 개발 회사의 대표다. 약 20년간 두 번의 개정을 거친 스테디셀러 『부동산 투자의 정석』은 부동산 투자자들 사이에서 필독서로 꼽힐 뿐 아니라, 절판 당시 책에 실린 지역과 단지가 몇 년 후 폭등하며 높은 수익을 냈다는 사실이 알려지면서 20만 원의 중고가로 거래되기도 했다.
2009년 강남의 주도권이 도곡동에서 반포로 이동한다는 점과 2014~2015년 고덕래미안힐스테이트를 비롯한 서울의 미분양이 큰 수익이 된다는 점, 2016년 분당의 폭등 등을 예측하여 대중이 모르는 투자 가치를 미리 발견했으며, 2017년에는 둔촌주공에 1억 원으로 투자하는 방법을 공개해 화제가 되었다.
또한 용인과 대전, 창원 등의 지역에서 2000만~3000만 원의 소액으로 투자하는 방법을 알려주어 많은 투자자의 희망이 되기도 했다. 저서 『부동산 소액 투자의 정석』 특별 부록에서 언급했던 단지들은 1년 만에 평균 250%, 최대 412%의 상승률을 달성하면서 책을 따라만 해도 큰 수익을 낸다는 사실이 입증되었다.
평범한 사람도 쉽게 승률 높은 투자를 할 수 있도록 ‘맘 편하고 우수한 투자’ 모임을 통해 20년 이상 강의를 해오고 있으며, 많은 이들의 ‘인생 멘토’로 불린다. 저서로는 『부동산 투자의 정석』과 『부동산 소액 투자의 정석』 『코로나 이후, 대한민국 부동산』 등이 있다.
책소개
“부의 초격차를 만드는 레버리지 투자 시스템”
‘고수들의 스승’ 1세대 투자자의 부동산 소액 투자 결정판!
수많은 부동산 고수를 배출한 ‘고수들의 스승’이자 1세대 투자자 부동산 김사부가 돌아왔다! 2007년 ‘전세 레버리지 기법’을 처음 공개하며 투자자들 사이에서 큰 열풍을 불러왔던 김사부. 25년 이상 부동산 시장에서 강세장과 하락장을 모두 겪은 김사부가 현재 시장의 변화를 파악하고, 그것을 이용해 5천만 원으로 20억 원 그리고 월 1000만 원의 현금흐름까지 만드는 투자 로드맵을 제시한다.
부동산 시장은 강세장, 하락장, 약세장의 사이클을 거치며 반복된다. 하지만 많은 이들이 최근 초고가 아파트와 최상급 입지만 오르며 사이클의 주기가 사라지고 모호해졌다고 말한다. 하지만 김사부가 바라보는 시장은 다르다. 시장의 사이클은 여러 변화를 겪으며 더욱 명확해졌고 더욱 빨라졌다. 이러한 부동산 시장의 사이클을 이용해 4년에 100%의 수익률을 내고, 양도세 비과세 전략을 이용해 최대의 수익률을 내 결국 20억 원의 자산을 만드는 방법을 알려준다.
저자의 시그니처 투자법인 ‘전세 레버리지 기법’ 또한 현재 시장에 맞춰 새롭게 재탄생했다. 전세 레버리지 투자는 부동산 전세금을 활용하여 부동산을 계속 매입하며 자산을 늘리는 방법으로, 취득세와 보유세 부담이 높아진 지금은 이 전략을 사용할 수 없게 되었다. 그래서 『부동산 투자 황금 로드맵』에서는 아파트와 재개발 입주권 투자를 통해 부동산은 최소한으로 보유하면서 세금 부담을 줄이고, 내 집과 월 1000만 원 이상의 현금흐름을 세팅하는 새로운 방법을 제안한다.
투자 로드맵은 목표가 실패했을 경우나 정책이나 규제가 바뀌었을 경우, 외부의 변화가 생길 때 어떻게 대처해야 하는지에 따라 여러 플랜을 제시하고 있어 변화에 유연하게 대처할 수 있다. 또한 투자금이나 투자 기간을 각자의 상황에 맞게 설정하고 실천할 수 있는 현실적인 목표를 제시하는 만큼, 이 책에 나온 로드맵을 그대로 따라가기만 하면 투자에 특출난 재능이 없는 평범한 사람이라도 목표한 자산을 달성하고 원하는 삶을 살 수 있다.
목차
추천의 말
여는 말 시장의 변화에 기회가 있다
1장 황금 숫자, 4년에 100%
부동산 시장을 이해하면 4년에 100% 수익률이 가능하다
얼마가 있어야 부자인가?
부동산 투자의 속성
왜 4년이라는 기간을 설정했는가
4년 100%의 목표를 변경해야 하는 경우
목표를 일찍 달성한 경우
| 대표적인 고평가 사례들 |
갑자기 많은 자금이 생긴 경우
승산이 없다고 판단되는 경우
더 나은 대상이 없다고 판단되는 경우
4년이 되었지만 100%의 수익이 나지 않은 경우
2장 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법
2500만 원씩 12년간 투자하면 20억 원이 된다
평범한 사람도 가능한 놀라운 부동산 수익률
20억 원을 만들기 위한 조건
부동산 사이클을 알아야 수익이 보인다
부동산 사이클 주기가 짧아지고 있다
강세장 vs 하락장 vs 약세장
가격이 계속 오르는 강세장의 상황
공포감이 지배하는 하락장
약세장에서도 수익을 낼 수 있다
부동산 사이클을 정확히 알아보는 법
강세장을 알아보는 법
하락장을 예측하는 법
약세장을 알아보는 법
부동산 사이클링 기법 실천하기
비과세 전략을 이용하라
자금이 적어야 더 유리하다
부동산 사이클링 기법 로드맵
| 투자 사례로 본 성공의 증거 |
그럼에도 불구하고 떠오르는 의문들
실패를 감안해도 수익은 충분하다
| 다주택자는 이렇게 해라! |
과거와 같은 상승이 재현될까?
출산율 0.72명, 1~2인 가구 비율 65% 과연 부동산에 미래가 있나?
내 집은 언제 마련하나?
| 내 집 마련, 해야 한다면 이렇게 하라 |
전세금은 어떻게 하나?
| 전세 구할 때 주의해야 할 점 |
소액 투자 물건이 계속 있을까?
내 자금에 딱 맞는 투자 대상이 있을까?
투자성 있는 물건을 어떻게 찾을까? 최강의 공식 ‘투자 점수 시스템’
정책과 제도가 바뀌면 어떻게 할까?
3장 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법
새롭게 바뀐 전세 레버리지 기법
자금이 커졌다면 다른 전략을 취해야 한다
정책은 언제든지 바뀔 수 있다
부동산 부자가 되어도 여유롭게 살기 힘든 이유
우리는 ‘똘똘한 한 채’의 덫에 빠져버렸다
수익형 부동산과 배당주 투자가 낭만적이지 않은 이유
| 부동산 중개업자의 함정을 조심하라 |
완벽한 수익을 만들어내는 궁극의 로드맵
수익형 전세 레버리지 기법의 기본 구조
수익형 전세 레버리지 기법 4 스텝
전세금이 하락하면 어떻게 해야 할까?
매년 전세 상승분은 얼마나 되어야 할까?
수익형 전세 레버리지 기법 실천하기
스텝 1. 자금의 절반으로 내 집 마련을 하고,
나머지로 투자용 자산을 매입한다
스텝 2. 4년을 보낸 후 입주권을 매입한다
스텝 3. 4년 후 새 아파트를 소유하면서
동시에 입주권을 매입한다
| 어느 단계에 있는 입주권을 사야 할까? |
스텝 4. 추가로 새 아파트를 소유하면서
마지막 입주권을 매입한다
과연 계산대로 딱딱 맞을까?
본인의 투자금에 맞게 응용하는 법
수익형 전세 레버리지 기법이 막강한 이유
첫째, 세금에서 매우 유리하다
둘째, 매물을 구하기가 상대적으로 쉽다
셋째, 관리가 쉽다
넷째, 늘 적정량의 현금 보유로 위험 대비에 능하다
| 큰돈을 보유하고 있을 때의 문제점 |
실패율을 감안해도 충분한 수익이 난다
12년이 지나는 동안 시장이 폭락하는 일은 없을까?
그 사이에 역전세난이 없을까?
투자금 회수율과 예상 전세금이 계산대로 맞을까?
실패를 감안했을 때 복리수익률의 상황
4장 성공률 90%! 돈 되는 부동산 고르기
언제나 통하는 ‘원리’인지 먼저 파악하라
투자에 확신을 가질 수 있어야 한다
부동산 투자의 원리를 아는 자가 꾸준한 수익을 낸다
3. 본깨적
Chapter 1. 황금 숫자, 4년에 100%
Key words: 목표 설정, 수익률, 시간 프레임
내용 요약
저자는 투자에 있어 ‘숫자’가 중요하다고 강조한다. 4년마다 자산을 두 배로 불리겠다는 명확한 목표는 투자자의 행동을 이끌어내는 원동력이다. 단기적 부동산 가격 변동에 흔들리기보다는, 장기적 사이클 속에서 자신이 달성해야 할 목표치를 설정하고 그에 맞는 전략을 세우라는 것이다.
깨달은 점
“부자가 되고 싶다”라는 바람은 구체적 실행으로 이어지지 않는다. 하지만 “4년 동안 내 자산을 두 배로 늘리겠다”라는 명확한 목표는 행동을 만든다.
적용할 점
매년 재무 상황을 점검하고, 투자금, 세금 전략을 확인해 보고 어떤 방향으로 투자할지 방향성 설정하자.
Chapter 2. 부동산 사이클링 기법
Key words: 사이클, 시장 국면, 대응 전략
내용 요약
부동산 시장은 상승기, 하락기, 약세기를 순환한다. 저자는 이 사이클을 명확히 구분하고, 각 국면에 맞는 전략을 제시한다. 예컨대 강세장에서는 적극적인 매수와 투자 확대가 필요하고, 하락기에는 현금 비중을 늘리며 보수적으로 접근해야 한다. 약세장에서는 기회를 노리되, 무리한 레버리지를 피하는 것이 핵심이다.
깨달은 점
부동산 시장을 ‘싸면 사고, 비싸면 판다’ 수준으로 이해했던 나의 시각이 바뀌었다. 사이클을 이해해야만 ‘싸다, 비싸다’의 기준이 명확해지고, 전략적 판단이 가능하다.
적용할 점
현재의 시장을 과거시장과 비교해 보고 사이클 반복 특징을 확인해 보자. 비과세 전략과 보유세 부담 완화 방법은 알고는 있자.
Chapter 3. 수익형 전세 레버리지 기법
Key words: 전세 레버리지, 현금흐름, 수익형 구조
내용 요약
기존 전세 레버리지 기법은 전세를 활용해 자산을 확대하는 방법이었으나, 현재 제도와 시장 환경 변화로 단순한 전세 활용은 위험할 수 있다. 저자는 이를 보완해 수익형 전세 레버리지 기법을 제시한다. 이 기법은 전세를 단순히 ‘투자비용 절감’이 아니라, 현금흐름을 만드는 수단으로 활용하는 방식이다.
깨달은 점
전세는 단순히 ‘남의 돈을 빌려 쓰는 제도’가 아니라, 전략적으로 활용하면 자산 증식과 현금흐름 확보라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다.
적용할 점
2호기~n호기까지 차곡차곡 쌓아가자.
- 기억하고 싶은 문구
- p.50 좋은 결과물이 만들어질 때까지 믿음을 가지고 끈기 있게 기다리고 , 촐싹거리거나 안절부절하지 않고, 확신을 가지고 기다려야만 한다.
- p. 275 투자의 원칙: 확신을 가질 수 있어야 한다. 라는 원칙. 그저 수긍하는 정도의 수준에서는 아무런 효과를 볼수 없다. 본인 스스로 확신을 가질 수 있느냐 없느냐는 매우 차이가 크다. 바로 내 전 재산을 베팅하는 일이기 때문이다.
- p.329 명백한 거품의 상황에서는 뛰어난 자제력을 발휘해서 매수를 하지 않는 게 맞다. 우리가 목표하는 수준까지는 못 미치는 수준이므로 거품의 신호가 명백한 상황에서는 반드시 매수를 자제하는 노력을 해야만 한다.
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