[서울투자 기초반 레티시아v] 대규모 공급은 피해야하나? 기회인가? 선도 단지를 보는 방법은?

“공급이 많으면 피해야 하나?”

No. 공급이 기회가 될 수도 있다!

“대규모 공급이 연속적”으로 일어나면 다양한 사정의 매물이 나오게 되고, 

저렴한 가격으로 매수할 수 있는 기회다.

“대규모 공급이 주는 기회”

1. 신축을 매수할 수 있다. → 대출규제나 리스트로 인한 던지는 물건이 나온다(입주 만료되는 시점에)

2. 2년차 매수 → 2년이 지난 물량과 신규 물량인 한꺼번에 나온다.

   (ex. 평촌 어바인퍼스트(21.1월 / 3,850세대) + 평촌센텀퍼스트(23.11월 / 2,886세대))

3. 기축 매수 → 대규모 공급에 의해 기존 단지 가격이 오르지 못한다. 하지만, 공급이 정리되면 점차 회복함

“대규모, 연속 공급이 정리되면”

: 공급이 많은 시장에서 [ 신축 → 준신축 → 구축 ] 순서로 오르고, 상승 폭도 더 크다.

(ex. 동안구 신축 평촌센텀퍼스트(23년) 2.5억 → 만안구 준신축 래미안 안양 메가트리아(16년) 1.5억 → 평촌 구축(93년) 1.0억)

✍ 나에게 한 마디 

: 대규모 공급이 있을 때, 신축을 갭이 너무 크고, 준식축을 중심으로 보자. 

그렇다고 구축이 투자 대상에서 제외해야 한다는 것은 아니다. 내 투자금에 맞는 물건을 사야한다.

“수도권 광명 포인트”

1. 신축 우선 검토 (비슷한 위상의 수도권 신축과 비교했을 때, 적정 가격인지가 중요)

2. 역(7호선)에 가까운 곳을 선택하기

   - 광명 푸르지오(07년, 7.4억) / 브라운 스톤(07년, 6.8억)

   - 철산 리버빌 주공(01년, 5.6억) / 쌍마한신(92년, 5.9억)

3. 주변 환경 개선 단지 검토

   - 재정비 규모가 클수록 지역이 천지개벽한다. 도로기반시설을 정비되고, 상업시설이 들어오고, 집값을 감당할 수 있는 사람들이 들어온다.

4. 같은 갭 가격이라면, 84에 투자하기(상승장에서 더 많이 오른다)

“어떤 단지를 좋아하는 거지?”

1. 수도권에서는 “역과 가까운 곳”
2. 단지 컨디션이 좋은 곳

✍ 나에게 한 마디 

끊임없이 변하는 부동산 시장에서 내가 할 수 있는 것들과 해야 하는 것들을 하면서, 점을 찍고 나가자.