내집마련중급반 2강 강의 후기 [내마중 19기 46조 보리수85]

입지가치 

땅, 교통, 직장, 학군, 환경
상품가치 
연식, 세대수, 브랜드

땅이 좋다 의미? 지역이 물리적으로 얼마나 가까운지

접근성? 강남까지 직선거리 몇키로인지
 

구축에 대한 판단에 안될때 전세가 비교-> 실수요 가치를 알수 있다

땅의가치를 정리해보면
수도권은 강남 접근성 고려
지방은 선호가 압도적인가 남녀노소가 계속 거주하고 싶어하나? 10~20년차도 비싼곳

교통
지하철 순위 2>9>3=7=신분당>수인분당>5
환승횟수 중요 1번 2번 차이가 크다

수도권에서는 단지별 교통을 따져봐야하고
물리적 위치도 같이 봐야한다

그러면 무조건 교통이냐? 아님
 

수도권 교통은 단지 가치와 직결 개별 단지로 따져야함
강남 몇분 환승여부 시청, 여의도
교통= 수요의 크기

지방에서 교통은 민감도가 덜함 1시간이 넘는가? 그럼 이사간다
직장 교통보다는 내가 여기서 살아야 하는 이유가 있는곳을 찾게됨
환경과 학군이 더 중요

직장

종사자 수 뿐만 아니라 좋은 직장이 몰린곳을 주목

직장은 매매가 전세가에 계속 영향

지방은 직장이 가깝다는 이유로 선호하지 않음

학군
초등 중학교까지 안정적인 장기 거주를 희망
집값 상승의 힘이 강하고 전세수요도 많음

중학교 학업성취도, 특목고, 학원가규모 질

지방에서는 신축이 선호 요소이지만 학군지로 굉장히 유의미한 단지라면 반드시 고려

환경
살고 싶은 생각이 드는곳인가?

강남과 가까운 뉴타운일수록 비싸다

지방
사람들이 좋아하는곳
균질성, 연식, 유해시설x, 아이키우기 좋은곳

가격비교
전고점대비 하락률, 최근 실거래가 대비 싼가?

전고점 한개 달랑 찍혔을때 매물의 특수성이 있을수도
 

21년 이후 신축 전고점 제대로 없는 단지
경기도라면 같은 경기권 안에서 동일 평수 비슷한 가격대 10년내 신축 단지와 비교

후보단지 가치비교
연식도 다르고 입지도 다른경우
후보단지 주변 단지들의 가격을 비교해볼것 주변 단지들이 구축이면서 비싸면 입지가 좋은곳

전고점 가까이 오른 비싸진 단지(하지만 가치가 있는)는 매수할때 지금 가격보다 더 떨어질수 있음을 알고 사야한다
10~20%떨어져도 난 괜찮아 할수 있으면 매수