[1단 9하고 1채로 6배 벌조_금융소득종합과세] 내집마련 중급반 2주차 강의 후기

내집마련 중급반 2주차 강의.

목표매매가 선정과 예산에 맞는 후보 리스트를 선별하고, 분위기임장과 단지임장까지 완료했다.

이제 2주차이지만 굉장히 오래된 것 같은 기분은 많은 것을 해냈기 때문일 것이다.

두근거리는 마음으로 본격적인 가치분석과 비교평가에 대한 강의를 듣기 시작했다.

1. 가치분석

모든 것은 입지로 결정된다고 해도 과언이 아니다.

그만큼 입지가 중요하고 아파트 가격 형성에 결정적인 역할을 한다.

거기에 상품성이 더해져서 최종 거래가 되는 것이다.

(1) 입지가치

땅의 가치부터 시작해서 교통,직장,학군,환경까지 5가지 입지요소에 대해 배웠다.

가장 흥미로운 입지요소는 땅의 가치 였다.

땅의 가치란 무언인가? 

우리나라에서 가장 많은 사람들이 있고, 가장 많은 기업이 있는 곳. 바로 강남이다.

강남에 가까울수록 혼잡해지고, 물가가 비싸진다. 아파트라고해서 달리 볼 것은 아니다.

그러면 강남과 가깝지만 교통이 불편해 접근성이 좋지 않은 곳과 강남과 멀지만 지하철이 생겨서 접근성이 좋아진 곳 중 어느 곳이 더 땅의 가치가 있는 것일까?

강의를 듣기 전에는 지하철이 새로 생겨서 접근성이 좋아지면 땅의 가치가 좋아진 것이라고 생각했다. 반은 맞고 반은 틀린 생각이었다. 강남과 물리적으로 알만큼 가까운지, 강남에 접근할 수 있는 시간은 얼마나 걸리는지 둘 다 고려해서 종합적으로 판단해야 할 항목일 것이다.

(2) 상품성

사실 상품성 이라는 단어를 들어보기만 했지 정확한 의미를 알지 못했다.

이번 강의를 통해 정확한 의미를 깨닫고, 입지분석에 어떻게 적용할지 배울 수 있었다.

강의에서는 상품성이란 크게 보면 환경의 일부라고 알려주시면서 그 예로 연식, 세대수, 브랜드를 꼽았다.

하지만 입지를 동반하지 않은 상품성은 그 경쟁력이 높지 않다는 것을 강의를 통해 배울 수 있다.

입지 좋은 구축과 입지가 좋지 못한 신축 중에 입지를 우선하여 선택해야 할 것이다.

• 입지 좋은 구축 vs 입지 좋지 않은 신축 > 입지 좋은 구축 선택
• 입지 좋은 24평 vs 입지 좋지 않은 34평 > 입지 좋은 24평 선택
• 입지는 좋지만 전고를 거의 회복한 단지 vs 입지가 떨어지고 전고 대비 아직 많이 회복하지 못한 단지 > 입지 우선

2. 내집마련 vs 거주보유 분리

내집마련과 거주보유 분리는 어떤 차이가 있을까?

내집마련과 거주보유 분리 중 내게 유리한 것은 어떤 것일까?

내집마련과 거주보유 분리를 하는 경우 주의할 점은 무언인가? 이런 궁금점을 강의를 통해 한번에 해결할 수 있었다.

내집마련은 종잣돈과 대출 레버리지를 통해 아파트를 구매하지만 거주보유분리는 종잣돈과 전세레버리지를 통해 아파트를 매매한다. 모은 종잣돈이 얼마인지, 대출은 잘나오는지, 연간 저축액은 어떻게 되는지에 따라 내집마련과 거주보유분리를 판단하고 그렇게 선택한 내집마련 단지와 거주보유분리 단지를 비교해서 더 좋은 방향으로 결정하는 것이다.

강의에서 알려주신대로 후보지역을 선정하고 대출과 전세레버리지를 적용해서 단지를 선정한 결과 내집마련이 더 좋은 단지들을 선택할 수 있어서 거주보유분리보다 내집마련을 하기로 결정했다.

3. 비교평가

(1) 후보단지 가치비교

아파트 가격은 입지로 결정된다고 배웠다.

5가지 입지 요소 중 가장 중요한 것은 무엇일까? 내가 선택한 단지는 어떤 강점이 있을까?

모든 입지요소가 동일하게 중요한 것은 아닐 것이다.

강의에서도 수도권과 지방을 구분해서 입지의 중요성을 달리 설명해주고 있다.

강의에서 설명해주신 대로 입지 요소의 우선순위를 선정하고 선택한 후보 단지들을 입지 요소별로 우위를 판단하고 비교 평가했다.

(2) 후보단지 가격비교

강의를 듣기 전에 가장 궁금하고 가장 판단하기 어려웠던 부분이 이 부분이었다.

입지의 비교평가 보다 입지를 판단한 이후에 가격을 입혔을 때 어떤 단지를 선택해야 하는지가 정말 어려웠다.

‘입지는 좋지만 전고를 거의 다 회복한 단지 vs 입지는 살짝 떨어지지만 전고 대비 10%하락한 단지 중 정말 입지만 보고 매매해도 될까?’ 라는 궁금증이 계속 머리에 맴돌았다.

입지가 앞도적으로 좋거나 가격이 앞도적으로 싸다면 선택이 더 쉬울 수 있다. 하지만 우열을 가릴 수 없을 정도로 입지와 가격이 팽팽하게 맞선다면 개인의 성향이 반영될 수 밖에 없다.

나는 전고를 회복한 단지를 사고 가격이 떨어져도 버틸 수 있는 사람인가?

나는 입지가 좋은 단지보다 적당한 입지의 안전 마진을 더 원하고 있는가?

아마도 내집마련 중급반 모든 강의를 다 듣고 최종 후보 단지를 선택하고 있을 때도 고민하고 있을 것 같다.

강의에서 알려주신 대로 충분히 비교평가 하더라도 우선순위를 판단하기 어렵다면 그 다음은 매물임장을 통해 판단해봐야 할 것 같다.