안녕하세요.
제가 집을 매수한 경험도 없는 상태에서 일반적이지 않은 물건을 하려고 하니 특별히 주의사항이나
어떤 문제점이 있는지 몰라 문의드립니다.
현재 매수하려고 하는 물건은 부산에 있는 물건으로 매도자가 법인이고 채권최고액은 388,000,000원이
있는 상태입니다.
일단 매도자가 법인인데 근저당이 있는 물건이라 이 상태에서 전세를 맞추기는 어려울 거 같아
매매가는 천만원 네고 요청을 해 놓은 상태이고 저는 주택담보대출을 받아 잔금을 치르고 전세를
놓으려 합니다.
채권최고액이 높아 계약금 시 5% 만 보내고, 또 법인이라 국세, 지방세 완납증명서 확인 및 실제 대출금액이
얼마인지 확인증을 요청하려고 하는데 그 외에 제가 더 챙겨야 할 사항이 있을까요?
그리고 계약금을 매도인에게 지급하는게 아니라 대출은행 가상계좌를 받아 입금한다고 하려고 하는데
법인은 가상계좌 발급이 안된다는 말이 있어 대출 가상계좌로 입금이 가능한지도 알고 싶습니다.
아래는 특약사항 정리한 내용입니다. 법인이라 아래 내용 대표자에게 보내고 동의하면 법인 대표 신분증 사진
보내달라고 할 예정입니다. 아래 특약사항에서 더 추가하거나 수정해야 할 사항이 있을까요?
* 현 시설 상태에서의 매매계약이나, 사전에 고지하지 않은 중대한 하자(누수 등)가 발생하는 경우 매도인이 수리하기로 한다.
* 계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다.
* 잔금일은 서로 합의 하에 앞뒤로 변경할 수 있다.
* 매도자는 매수자가 집을 수리 할 수 있게 허락한다.
* 잔금일까지 공과금 및 관리비는 매도인이 부담하되 수리가 시작되는 날부터 관리비는 매수자가 부담한다.
* 매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련법규를 따른다.
* 현 등기사항 증명서상 근저당권 설정 1건 (ㅇㅇ새마을금고, 채권최고액 금 388,000,000원)상태에서의 계약이며, 잔금당일 전액상환 및 말소등기 하기로 한다.
* 매도인은 잔금지급일까지 현 등기사항증명서 상태를 유지하며, 변동(가압류, 압류 등)이 발생하면 매수인은 본 계약을 해지할 수 있고 매도인은 계약금을 위약금으로 하여 매수인에게 배액배상한다.
* 계약금은 매도인의 대출계좌로 송금한다.
질문사향
- 위 물건 계약시 법인에 근저당 물건이라 제가 더 챙기거나 주의해야 할 사항이 있는지?
- 계약금 입금 시 대출은행 가상계좌로 입금하는게 가능한지?
- 위 특약사항 중 더 추가하거나 수정해야 할 사항이 있는지?
쓰고 나니 내용이 엄청 기네요. 선배님들의 조언 부탁드립니다.
감사합니다.
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댓글
안녕하세요 커피 한잔님! 법인 매물 중 근저당이 잡혀있는 물건을 매수하려고 고려하고 계시는군요:) 가격이 충분히 싸고 잔금이 가능하시다면 고려할 수 있다고 생각하지만 위험하고 불안하실 것 같아요~ 그럼에도 여러가지로 따져보고 안전하게 투자하려는 모습 멋지십니다! 우선, 근저당 총액이 매매가를 넘지 않는게 맞는지 확인은 하셨을거라고 생각합니다. 한잔님이 잔금을 지급하면, 모든 근저당 금액이 말소되는게 맞는지 꼼꼼하게 따져보시구요. 또, 혹시 잔금일까지 추가 대출을 일으킬 가능성이 있다면 계약금을 최소로 입금하시는게 안전합니다. 법인 채무자에 대한 가상계좌는 은행마다 상이하니, 은행에 문의를 해보시면 정확하게 알 수 있어요. 가상계좌 발급이 안되면 지점 담당자가 상환 계좌를 알려줄 거고, 해당 지정계좌에 송금하면 됩니다. 혹시 관련해서 걱정이 되시면 잔금일에 매도자와 함께 은행 방문하여 같이 상환하시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 그럼, 한잔님 마무리까지 화이팅입니다!
안녕하세요 커피 한잔님 ^^ 댓글에 써주신 것처럼, 채권최고액과 계약금과 중도금 합한 금액이 매매가가 되면 안되니 유의해주시면 좋을것 같고, 추가 대출 받지 않도록 특약도 꼼꼼히 잘 작성하신것 같습니다 :) 정확한 대출 잔액을 확인하기 위해서 대출잔액증명서 요구하시면 되고, 대출은행 콜센터에 전화해보시고 만약 대출상환가상계좌를 안열어주고 창구와서 상환하라고 답변한다면 매도인과 부동산사장님과 함께 가시면 됩니다 :) 그리고 전세도 맞추셔야 할텐데, 혹시나 잔금 전에 전세문의가 있어서 집 보여줘야 할 경우가 생길 것을 대비해서 전세계약을 위해 집 보여주기에 협조한다 라는 문구가 들어가도 좋을거 같습니다. (현재 부산에 전세물량이 감소하고 있어서 문의가 올 수 있고, 세입자를 빨리 구할수록 내 잔금비용+중도상환수수료가 절감 되니까요^^ 아마 전세계약은 잔금 이후 요청하실겁니다.) 매수결정 하신거 축하드리고, 모쪼록 원만하게 계약 잘 마무리 하시길 바랄게요 :) 화이팅입니다!
안녕하세요 커피 한잔님 저도 최근 법인 매물 매수한 경험이 있어서 아는선에서 답변드리려합니다. 채권채고액에 대한 내용만 있어 답변이 부족할수 있어 양해부탁드립니다 1) 계약중 더 챙기거나 주의해야할 사항 내용에 쓰신것처럼 전세맞추기가 어렵습니다. 일단 전세손님이 법인매물에 대한 거부감이 있고, 대출에 대한 부담이 있는것이 사실입니다. 저는 근저당말소조건으로 현금전세 손님을 찾았던 경험이 있습니다. 주담대 대출을 하면 실거주 의무가 생기기 때문에 금융비용 계산하셔서 가격협상하시면 좋을것 같습니다. (실거주의무기간 대출이자 + 중도상황 수수료) 그리고 주담대가 나오는지 확인하셔야합니다. 최근 대출 규제로 대환대출이 안되는 은행이 많다고 들었습니다. 이미 법인으로 근저당이 잡혀있는 매물인 경우 주담대를 일으켜 대환대출 하는게 일반적인데, 이번 규제로 근저당이 있는 물건에 대한 대출을 은행에서 거부하는 경우가 있다고 들었습니다. 이부분은 대출상담사/은행에 상담을 받아보시는것이 제일 정확합니다. 저는 유선으로만 상담을 받았는데, 제일정확한것은 은행방문하여 상담받아야 한다고 하더라구요 2.3) 이부분은 협의해서 계약금을 새마을금고 계좌로 넣으시면되고, 특약 꼼꼼히 넣으신것 같습니다. 법인매물이 전세난이도가 있기에 기피하는경향이 있는데, 저는 법인매물처럼 어려운 부분을 협상카드로 활용하여 가격을 만든다면 충분히 좋은 투자를 하실수 있을거라 생각합니다. 한잔님의 매수를 진심으로 응원하겠습니다!
