[서울투자기초반 27기 4이다 같은 매물 만나서 4뿐히 투자하조 보라도리] 다음 상승 차례, 서울 4급지 지역분석

'나에게 특히 인상깊었던 점'

선택의 근거를 가지고 선택을 하고 어떤 일이 벌어질지 알고 좋은 자산을 모아나간다 

내가 투자하려는 아파트의 가치, 가격 특징을 알고 투자 후 보유 기간을 대응

서울 아파트 중 어떤 아파트를 투자 하는게 좋을지 분석을 토대로 투자

가치를 판단하고 가격을 비교 평가하여 최선의 투자를 실행

서울 수도권 투자 성공의 정의

좋은 것만 사면 된다 금방 오른다X

입지독점성이 있는 땅, 수요가 있는 선호도 높은 단지에 우선 투자한다O

떨어질 것 같아서 기다린 사람은 실패

미리 사람들이 좋아하는 아파트를 알아두고 투자로 행동한 사람은 성공

같은 시기여도 수입 차이가 나는 이유는 지역내 선호도가 다르기 때문에 선호도를 알아야 더 버는 투자를 실행할 수 있다

서울 수도권 가치성장투자에서 A와 B을 보는 이유

가치가 있다 

강남 접근성 30분 이내로 직장 출퇴근이 용이하며 사람들이 선호하는 아파트 택지를 품고 있는 주거지

가격이 싸다 

A와 B에서 수요와 선호도 있는 단지들이 4-5년전(2020년 이전) 가격으로 회귀한 모습이고 현재 저렴함

투자금이 적게 든다 

실수요 가치 있는 지역으로 꾸준히 전세가가 우상향하며 전세가가 받쳐준다

리스크가 적고 기회를 주는 곳이다

몇 년 전 수준으로 돌아간 가격으로 역전세 가능성도 낮은 편이고 더 좋아지고 있다

지금 가치성장투자도 적합하며, 이미 준비하고 잘 지켜오면 소액으로도 투자할 수 있는 가성비지역

A, B 핵심 입지 정리 요약

A

도심, 강남 접근성

1>2,5호선

대부분 평지, 1호선 지상철로 생활권간 단절 주거지는 대부분 1호선 남쪽 상권도 발달

전농, 장안, 이문동 가족단위 거주수요 많음

역세권, 대학가 상권 발달(구매력 높지 않음) 균질한 거주환경 갖춘 뉴타운

초교 학급 학생수 많은곳 선호(전농, 장안)

대규모 입주중인 A 전세가가 단기적으로 하락하여 매매갇 눌려있는 구간 입주마무리와 전세가 올려받는 투자

B

지도

도심, 여의도 접근성

2,5>3>경의중앙선

산지, 내부순환도로로 생활권 단절되어 있음 다른 구 인접 지역에 상권발달

역세권, 대학가 상권발달 쾌적, 편리한 뉴타운 실용적 선호도가 높은 곳

남가좌, 북가좌동 가족단위 거주수요 많음

사립초와 북아현뉴타운 쪽은 높은 편 초교 학급 학생수 많는 곳 선호(아현, 가재울뉴타운)

공급이 있는 B 매매가가 올라간 단지보다, 가성비로 투자할 수 있는 물건에 집중 투자금 덜 들겠지만 매매가 덜 깎임

A, B

인구는 많지만 세대당 인구수 적은 1~2인 거주 노령층 빌라거주지 있음

학군으로 외부수요를 끌어오는 곳은 아님, 학군 비중 낮음

'꼭 적용해보고 싶은 점'

비교 평가 기본 원칙

 전고점 높을수록 좋다(더 높은 곳이 천장이 높아 좋을 확률 높다)

상승폭 클수록 좋다(10년의 연식이 들자 상품권이 떨어져 땅의 가치만 남게 된다)

 회복폭 작을수록 좋다(전고점이 같은데, 현재 입주 때문에 가치대비 가격을 회복하지 못함)

 전세가 우상향이 좋다(전세가가 매매가를 추월할 수 있는 단지, 10년 전세가 상승 = 투자금을 2배 넘은 단지) 

비교 평가를 잘한다는 것

지역 선호도를 명확히 알고 투자 우선순위를 정하고 본질에 집중하는 투자를 할 수 있게 하는 행위

비교 평가 = 사람들이 수요와 우선순위를 판단하여 좋은 물건에 투자하는 행위

비교 평가의 기본 순서

1 가치 

중장기적으로 팔지 않아도 될 가치 있는 단지인가? 더 가치 있는 단지를

2 가격(저평가)

현재 가치 대비 가격이 싼가 현재 가격의 수준에 대한 판단이 가능한가? 저평가 된 싼 가격에

3 투자금 리스크(전세세팅)

전세 수요가 있고 충분히 세팅이 가능한 단지인가? 감당가능한 투자금을 들여 매수한다