비교평가 뽀개기

안녕하세요 서기반27기 67조 더스틴입니다. 

이번강의는 제 앞마당이기도 한 A지역과 B지역을 예시로 비교평가를 어떻게 하는지 기회를 잡으려면 어떻게 행동해야 하는지 액션 플랜까지 정리해 주셨습니다.  

프메퍼님 강의는 이번에 두번째 듣는데 앞마당이라서 좀더 집중이 잘됐던 걸까요 임보쓰는것도 까먹을정도로(?) 흥미롭게 들을 수 있었습니다.  알려주신대로 꼭 25년내 투자해서 “프메퍼 보아라”  쓸 수 있도록 하겠습니다. 

과제도 같이 제출합니다 (역시 직접 해보는거랑 강의 듣는거와는 정말 다르다는걸 느낍니다)

🚩깨달은것

• 생활권의 선호 순위.. 아파트의 가격 수준보다 사람들이 얼마나 더 좋아하는 환경일지위주로 생각하기

  (과대평가 :  용신동, 과소평가 : 가재울)

• 비교평가시 입지와 상품성, 선호요소로 나눠서 비교평가 → 가치와 가격이 비슷할때는 보조지표 활용

• 상위생활권 20평대 vs 하위 생활권 30평대

1. 실거주 입장에서 어느단지가 더 살기 편하고 수요많을지?

2. 교통, 균질성, 생활편의성 측면에서 더 많은 사람이 찾는곳인가?

   ➡ 상위 20평이 장기보유 관점에서 좀더 낫고 하위 30평이 가성비투자 좋을 확률이 크다. (30평대 전세가율이 높을 가능성이 크기 때문)

   ➡ House가 아닌 Home의 관점에서 감정을 넣어 분석해보기 

• 공급 많은 지역의 투자방법

전세물량 줄어들고 전세가격이 하락을 멈추는 시점.!!  → 답은 현장에 있습니다. 

입주물건 → 실거주후 전세가격 정상화 이후 전세 놓고 나오기

               → 주변 신축과 비교하여 충분히 싼 가격에 매수하기 (기축과 가격비교)

세낀물건 (1순위) 시세보다 높은 전세 낀 물건

               (2순위) 시세보다 낮은 전세 끼고 갱신권 사용했고 입주물건보다 싼집(월세포함)

               (3순위) 시세보다 낮은 전세 끼고 갱신권 안썼다면 입주물건과 가격비교

🚩적용할것

• 59' : 서울 경기 2~3급지 / 84' : 서울경기 3,4급지  (중위 선호단지 우선 검토)

                                                                                 * 상위~중위생활권, 하위생활권이라도 사람들이 좋아하는 단지.

• 평형과 생활권 연식하기  →  지역내 / 지역간 비교 2개