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서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
비교평가하기 : 저평가(가치-가격)-투자금-리스크
10년 이상 장기적으로 보았을때는 상급지가 좋지만 전고점을 넘지 않은 저평가 단지를 중장기(5년) 보유하고 나온 돈으로 상급지로 갈아타기 하거나 추가 투자하는 방법도 있음
PART1. 동대문 서대문 지역분석
- 땅, 수요가 있는 선호도 높은 단지에 우선 투자하기
- 아파트를 알아두고 투자로 행동한 사람은 성공
- 선호도를 알아야 더 버는 투자를 실행할 수 있다.
동대문, 서대문 좋은이유? 강남접근성이 30분이내(교통), 가격이 2020년 수준으로 저렴, 전세가가 우상향이라 투자금이 적게듬, 역전세 가능성이 낮고 더 좋아지는 지역이기 때문
입지분석
동대문구 : 강남, 평지, 1호선 남쪽상권 : 뉴타운(전농, 장안, 이문동)
서대문구 : 여의도, 산지와 내부순환도로로 단절, 신촌등 마포인접지역 상권발달 : 북아현뉴타운, 가재울뉴타운(남가좌, 북가좌동)
*** 1. 역세권인지 2.환경(연식, 균질성) 3.학군(서대문:아현, 가재울>동대문:전농, 장안)
생활권분석
동대문구 : 전농답십리(교통,환경)>이문휘경(교통,환경)>청량리(교통, 빌라많음)>용두(성동구이용)>장안(교통X, 학군, 환경, 유흥상권)
서대문구 : 북아현(교통,환경,학군)>독립문(교통,환경)>가재울(환경,학군)>홍제(교통)>홍은
PART2. 동대문 서대문 비교평가 = 사람들의 수요와 우선순위를 판단하여 좋은 물건에 투자하게 하는 행위
▶가치 : 중장기적으로 팔지 않아도 될 가치있는 단지인가?
▶가격(저평가) : 현재 가치대비 가격이 싼가?
▶투자금리스크(전세세팅) : 전세수요가 있고 충분히 세팅이 가능한 단지인지?
지역내/지역간 비교평가
- 비슷한 가격이면(가격고정) 가치가 더 좋은 것이 저평가
- 비슷한 가치라면(가치고정) 가격이 더 싼게 저평가
※ 즉, 투자금 기준이 아니라 “저평가는 가치와 가격 매매가”로만 판단한다.
가치 : 입지(교통,환경,학군), 상품성, 선호요소 파악 비교해보고
가격비교해보고 1번이나 2번 대입
!!!! 보조지표로는 전고점이 높을수록, 상승폭이 클수록, 회복폭이 작을수록, 전세가가 우상향하는 것
다 비슷하다면? 투자금 리스크가 적은 것을 선택!
PART3. FAQ
- 상위 생활권 20평대 vs 하위 생활권 30평대 : 결국 이것도 가치비교 후 가격비교하면 된다.
- 공급많은 시장에서 투자기회잡는 법 : 전세트레킹 해보기(전세매물갯수 트레킹), 현장가보기
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