[서투기 27기 24조 _ 행편인 프메퍼님 3강 강의후기] 1학년 6번 한다고 6학년 되는거 아니예요.

★ 비교평가의 핵심

(가가투리) 가치(저평가) - 가격(저평가) - 투자금 - 리스크

 → 가치가 먼저! 그 다음 가격 그 다음이 투자금,리스크 이다.

★ 진짜 앞마당이란?

 → 그 지역에 대해 10분안에 가치와 가격에 대해 설명할 수 있고 투자단지 5개를 뽑아낼 수 있는 상태인 지역

★ 동대문과 서대문을 봐야하는 이유

 ● 가치가 있다

  근거1 : 3대 업무지구 30분 내외로 교통적 입지가치가 뛰어나다. 직장인 출퇴근 용이

  근거2 : 뉴타운 신축택지를 품고있는 거주지로 선호도가 우수하다.

  근거3 : 재개발/재건축 뉴타운 확장이슈로 주거기능이 강화되고 있는 지역이다.

 ● 가격이 싸다

  근거1 : 4~5년전(2020년 이전) 가격대로 형성되어 있으며, 상급지 대비 후순위 지역으로 가격이 눌려있다.

  근거2 : 전세가율이 4급지중에 가장 높아 투자금이 적게든다. (실수요 가치가 있어 전세가가 받쳐준다.)

 ● 기회가 있다.

  근거1 : 상급지와 인접한 단지제외 아직 전고대비 -15% ~ -20% 빠진 저평가 된 단지가 많다.

 ● 리스크가 적다.

  근거1 : 서대문, 동대문 공급물량이 없어 역전세 리스크가 없다.

★ 비교평가 = 사람들의 수요와 우선순위를 판단하여, 좋은 물건에 투자하게 하는 행위

★ 비교평가의 기본원칙

   ● “가격”이 고정되어 있다면(=같다면), "가치"가 더 좋은게 저평가 되어있다. (아이폰 vs 갤럭시)

   ● “가치”가 고정되어 있다면 (=같다면), “가격"이 더 싼게 저평가 되어있다. (z Filp 512 vs 갤러시 울트라 256)

★ 가치가 비슷하고, 가격도 비슷하다면? “보조지표” 활용

  ● 전고점 : 높을수록 좋다. 왜? 천장의 가격이 높기때문에 상승 시 뚫고 올라가는 범위가 높다.

  ● 상승폭 : 클수록 좋다. 하락장 바닥에서 상승 기울기가 높을수록 좋다. (과거 갭 가장적었을 때~21년 전고까지)

  ● 회복폭 : 낮을수록 좋다. 회복을 많이 했다는 건 이미 가격이 회복됨을 의미. (21년 전고에서 23년 바닥찍고 현재)

  ● 전세가 : 우상향이 좋다. “실수요가치”를 반영하는 것이기에 꾸준한 전세 상승은 현금흐름을 만들기 수월하다.

★ 상위 생활권 20평대 vs 하위 생활권 30평대

  → 비슷한 가격이라면 평균적으로 상위 생활권 20평대가 “장기보유 관점(땅의가치)”에서 좋고,  

      “가성비 투자(전세가가 더 높을거라 투자금이 적어짐)” 로는 30평대가 더 좋을 확률이 높다.

★원씽 적용점★

 현재 임장지 단지분석 구축, 준신축, 신축 5개씩 (총 15개) 단지분석 해보기.

  → 강의에서 알려주신 방법 그대로 적용하여 동일 양식으로 완료하기.

★후기★

프메퍼님 강의를 시간가는 줄 모르고 집중해서 들었던 것 같다. 애초에 집중할 수 밖에 없는 강의었다. 

강의를 듣기전, 서대문/동대문은 내가 투자할 수 없는 지역이고 지금 임장지도 정리가 안되어있는데,, 이걸 집중해서 들을 수 있을까? 라는 나약한 생각을 했다. 하지만 강의가 끝난 후 배운 내용을 지금 임장지에 반드시 적용해야겠다는 태도를 갖추게 해주신 강의었다. 

서대문/동대문의 생활권 분리부터 입지분석, 임보에 들어가야 하는 내용들, 가치와 가격의 관계, 비교평가하는 방법까지 흘려들을 내용이 단 하나도 없었다. 상황별로 어떤 사고의 흐름을 가져가야 하고, 임보에 들어가야 할 내용들을 눈높이에 맞춰서 이끌어주신 덕분에 이해하기 정말 수월했다. (아이폰과,, 손흥민의 비유는 잊지 못할거예요..)

두 지역은 현재 내가 가진 투자금으로 투자할 수 없는 지역이지만, 반드시 미리 알고 있어야 하는 지역임을 내면화 할 수 있던 시간이었다. 동대문과 서대문의 가치에 대해 알 수 있었고, 2년,3년,5년,10년 뒤 직장인 투자자로서 성장하는 과정에 있어서 알게 될, 그리고 알아야 할 지역이라는 프메퍼님의 말씀을 깊게 새기게 되어서 더 의미있었다.

추후 동대문/서대문을 앞마당으로 만들기 위한 시간을 보내면서 이번 강의로 인해 좀 더 면밀하게 임장을 하고, 임보를 쓸 수 있을 것 같다. 

결국 투자는 팔지 않을 가치 있는 좋은 자산을 모아가는 행위이고, 서울/수도권 투자는 최소 10년이 지나면 반드시 아웃풋이 나온다. 급하지 않게 내가 감당할 수 있는곳부터 투자하자. 조금씩 올라가자. 

지방 중소도시, 지방 광역시, 수도권 외곽, 5급지, 4급지, 3급지, 2급지, 결국 강남. 겪어야 할, 경험해야 할, 행동해야 할 것들이 정말 많고 쉽진 않겠지만 평범하지 않은 목표를 위해 평범함에서 벗어나는 행동을 해야한다는 결의가 더 굳건하게 생겼다. 그리고 매순간 내가 원하는 걸 얻기 위해 부자들이 하는 행동을 그대로 하고 있는 지 자신에게 끊임없이 질문하고 점검해 나아가야 할 필요가 있음을 느꼈다.

지루할 틈 없이, 눈높이에 맞는 훌륭한 강의를 해주신 프메퍼님 감사합니다. 말씀주신대로 인풋은 아웃풋임을 알고, 1학년에 머무려고 하기는 것보다 6학년이 되려고 노력하는 투자자가 되겠습니다 :)