관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
안녕하세요. Make Money King 엠엠킹입니다.
지난 5월 서투기에 이어, 프메퍼님의 강의를 들을 수 있어 좋았습니다.
<심화>버전을 늘 다뤄주셔서 성장을 위한 BM포인트를 적용하는 재미가 가득한 강의라
3주차 강의가 너무 기대되었습니다. 역시나 이번에도 새롭게 적용할 적용점이 많아 행복했어요.
근본적으로 근거를 가진 선택을 하고, 향후 어떤 일이 벌어질 지 알면서
좋은 자산을 모아가는 것이 핵심이다! 라는 메시지로 3강을 정리할 수 있을 것 같습니다.
이번에는 저의 앞마당 중 하나인 B지역과 앞마당이 될 C지역이 나와 반가웠습니다.
작년에 A지역을 앞마당으로 만들 때만 하더라도 두 지역의 가격이 매우 비슷했는데,
B지역이 올랐고, 공급으로 인해 C지역이 눌리며, 여전히 B지역이 기회를 많이 주고 있다고 생각했습니다.
서울 4급지는 교통이라는 입지가치와 환경이라는 입지 가치로 대변되며,
상급지가 많이 올라간 것 대비 아직 가격이 기다려주고 있는 상황이며,
실 수요가치인 전세가가 많이 올라와 주면서 현 시점에서 중요하게 지켜봐야 할 곳이기에
중요한 곳이라고 정리해 볼 수 있습니다.
시세 트레킹을 하면서 느낀 점은 할 수 있을 때 투자해야 한다는 점입니다.
선호도가 높은 지역일수록 점점 실거래가가 찍히면서 호가가 상승하고 있습니다.
선호되는 곳부터 상승 흐름을 맞이하고, 후순위 지역으로 점차 확산되는 현상을 지켜보면서
왜 같은 가격으로 더 좋은 지역에 투자해야 한다고 하는지 체감하고 있는 요즘입니다.
선호도의 중요성을 알게 되면서 사람들이 어떤 요소를 좋아하는 지를 계속 생각하게 되는 것 같습니다.
(택지, 역세권, 신축 그리고 입지 가변성)
[BM1 전세는 지역 부동산이 아닌 생활권에도 뿌려야한다]
전세 매물이 쌓여 있는 상황에서 전세를 빼야 할 때는 무엇이든 1등으로 만들어야 한다고 배웠습니다.
1등으로 만들어야 할 요소는 ‘가격 경쟁력’ 혹은 수리를 통한 ‘상품성’ 입니다.
이번 강의에서 잊고 있던 부분을 상기 시킬 수 있었습니다.
그것은 바로 상위 생활권 또는 후순위 생활권에도 전세를 내놓아야 한다는 것입니다.
지역 부동산에서 전세가 빠지면 베스트겠지만, 그렇지 않다면 수요범위를 넓히는 것도 방법이었습니다.
꼭 전세수요는 지역 내에서만 일어나는 것은 아니니까요.
더불어, 내 단지를 넘어서 주변 단지의 전세와 선호도까지 알고 있어야 내 물건의 순서를 알 수 있다는 점입니다.
결국 전세는 실수요 가치로 선호도가 반영된다는 점을 고려하여 전세에 대한 생각을 정리해 봅니다.
[BM2 보조지표로 생각을 맞춰보자]
이번 심화버전은 가치와 가격이 비슷할 때 확인하는 보조지표에 대한 내용이었습니다.
명심 해야할 것은 이 보조지표를 맹신하면 안된다는 점이고 먼저 보는 것이 아닌!!
가치와 가격을 먼저 확인한 후 그래도 비슷할 경우 마지막에 확인해야 한다는 점이 중요했습니다.
전고점에서 주의해야 할 것은 입지가 바뀌는 곳에서는 전고점이 뒤바뀔 수도 있다는 점 입니다.
대세 상승을 맞이했던 시기에 매물이 없었던 단지들은 전고점이 찍히지 않았을 수도 있다는 엣지 케이스가 있습니다.
그렇기 때문에 전고점은 참고하되, 맹신하면 안된다는 생각을 정리합니다.
상승폭은 매매전세가 딱 붙은시점부터 전고점까지를 의미하는데, 열기반 수익률 보고서에서 강조하는
저환수원리 중 ‘수익성’을 나타내는 지표라고 생각이듭니다. 적은 투자금으로 더 많은 수익(또는 수익률)을
낼 수 있다면 더 좋은 투자가 될 수 있을 것이기에 리스크가 없다는 가정하에 더 좋은 상승폭을 가진 단지가
좋은 단지라고 생각합니다.
하락폭은 전고점대비 하락률을 의미하고, 현재로서는 전고점 이하라면 싸다고 판단하는 것이라고 배웠습니다.
그러나 이 단지가 입지가치가 변하여 오르지 못하고 있는 것인지 아니면 어떠한 이유로 눌려있는 저평가 상태
인 것인지는 분명하게 케이스 별로 따져봐야겠다는 생각이 들었습니다.
전세가는 실수요 가치를 나타내는 가격으로 인플레이션을 따라가는 선호도를 가졌는지 살펴보는 지표입니다.
지난 서투기 프메퍼님의 강의를 통해 이 부분을 단지 별로 적용해보고 있었는데, 새롭게 선호도가 파악되어
선호도를 파악해 보는 요소 중 하나로 적용하고 있고 앞으로도 계속 적용해 나갈 예정입니다.
[BM3 공급 많은 지역에서의 투자법]
이번 3주차 강의에서 남길 핵심이며, C지역과 A지역에 적용할 점입니다.
공급 많은 임장지에서 전임을 하다 보면 최근 시장은 실 거주자들이 이끈 시장이었습니다.
그리고 공급 초기에는 전세가 많이 풀리면서 낮은 전세로 투자를 해야 하지만 결국 시간이 지나면서
공급이 정리되고 전세가가 올라오는 사례를 스터디 할 수 있었습니다.
그래서 공급시장을 대응해야 할 위기이자 기회라고 부르는 것 같습니다.
이번 강의를 통해 리스크 대비의 중요성이 커진 시기라고 생각했습니다.
잔금 기간을 길게 주는 것, 그리고 내가 감당 가능한 잔금인지가 매우 중요한 시장상황이 되었습니다.
시기마다 대응해야 할 포인트가 조금씩 변화하는 것을 느끼면서
왜 오래하면 이길 수 밖에 없는 게임인지 배운 3강이었습니다.
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