재테크 기초반 제 3강 부동산 투자란 이런 것이구나!

처음 어려운 부동산 용어들이 머릿속을 복잡하게 만들었지만 한번에 다 기억할 수 없으니 그냥 재밌게 듣고 지나가자는 마음으로 강의를 들었습니다.

• 실거래가-실제로 거래 완료된 가격 (ex-5억으로 아파트 단지를 계약!!) 

• 호가 - 집을 파는 사람이 거래를 요청한 가격

  ex1. 5억(실거래가) < 4.9억(호가) 라면 4.7억까지 물어봐주실수 있나요? 하고 넌지시 던져보기

  ex2. 5억(실거래가) <5.2억(호가) 라면 못깎는다.

• 전입신고 - 이사왔다는 사실을 주민 센터에 신고하는 것

• 확정일자 - 언제부터 살기 시작하는지 주민 센터에 신고하는 것

  *확정일자 빨리 받는것 중요한 이유

  집값 5억에 전세 3억으로 세들어 이사온 경우 

  세입자 25.8.1. 전입 신고 후 확정일자 받았다면 

  임대인 25.9.1. 1억대출 받았을 경우 대출금보다 3억 전세금을 우선 순위로 받을 수 있는 권리 생김(대항력)

• 등기부등본 - 부동산의 등본
• 전용면적 - 거주자가 전용으로 사는 면적 (방, 거실, 주방 등)

• 공용면적 - 공용면적 - 거주자가 공용으로 사는 면적 (계단, 복도 등)

  <외우기> 전용 59(24평) 전용 84(32평) 

• 레버리지 - 타인의 자본을 이용하여 투자하는것 (대출, 차용 등)

  ex) 2014년 강서구아파트(3.7억(매매가)/2.7억(전세가)) 의 전세가를 확보 후 매매가와 전세가의 차액인 1억(내돈) 투자해서 매매가능

• 주택담보대출 - 주택을 담보로 돈을 빌리는 것(실거주)
• 전세자금대출 - 임차인이 전세금을 내기 위해 필요한 돈을 빌리는 것

• LTV - 주택가격 대비 대출 한도액의 비율

  ex) 매매가 10억일 경우 주.담.대 한도

  1)규제지역(강남, 서초, 송파, 용산) : 40% (4억)

  2)비규제지역 : 70% (7억)

• DSR - 모든 대출(원금+이자) 연간 상환액 / 연소득

  ex) 연소득 : 4천만, 신용대출 : 1억 (5%), 주담대 : 연 1,500만씩 갚고 있다.(1억을 5년으로 쪼개서)

  (1,500+500+2,000)/4,000=4,000/4,000=100%

  *연간상환액을 40% 이내로 환산해야됨 (부동산 계산기 또는 DSR 계산기 이용해 보세요)

• 입주물량 - 앞으로 입주할 새아파트의 세대수 (*입주물량 확인 하는것이 중요함)

  ex) 한 마을의 총 아파트 세대수 3,000세대 (23.12.월 강서구 신축 올리브파크 프리온 12,000세대가 들어선다면)

  3,000세대 중의 한 세입자(전세 3억)가 2023년 12월 만기라고 한다면 신축으로 이사가고 싶은 마음생길것이다.

  그리고 전세금 3억이 떨어질 가능성 크다(역전세 : 만기때 전세가가 떨어지는 것)

  21년에 세입자와 계약할때 23년 신축 아파트 들어온다는 사실을 미리 안다면 협상통해 23년까지 계약이 아니라 24년12월까지 계약 가능하나요? 하고 물어볼 수 있다.

• 건폐율 - 땅의 면적 중 건물을 짓는데 사용가능한 비율 (건폐율 낮을 수록 쾌적할 가능성 큼) 그만큼 녹지 등 다른 공간이 늘어나므로

• 연면적 - 건물의 각층 바닥 면적을 합한 면적

  ex) 4층건물 25평X4층=100평, 8층건물 25평X8층=200평

• 용적율 - 땅의 면적에 대한 건물의 연면적 비율 (선택지가 비슷할 경우 용적율 낮은 아파트가 재건축 진행 유리)

• 대지지분 - 땅의 면적을 세대 수로 나눈 면적 (대지지분이 클수록 도시재생사업이 더 빠르게 진행될 가능성이 높다)

  A에 5세대 살고 B에 10세대 산다면 땅의 면적이 100일 경우 A 는 100/5=20평, B는 100/10=10평

• 전세가율(=전환비용) : 전세가/매매가 (전세가율 높을수록 매매로 돌아설 수 있는 확률이 높다=아파트가격 상승가능성이 높아질 수 있다.)

ex) 5/10=50% (만기세입자가 매매가 물어봄:10억. 5억 필요하네 너무 비싸니 한번더 전세살아볼까?)

      8/10=80% (2억만 있으면 되네. 매매해 볼까?)

용어들을 정리하며 적으면서 다시 한번 더 내용을 확인하니 조금 더 이해할수 있다.

*투자는 타이밍과 선택이 정말 중요하다.

*자신만의 기준과 원칙을 세우고 경험을 해보자.

*아파트 투자는 는 현금흐름+시세차익

아직은 모든 것이 어렵지만 차근차근 배워가며 최선을 다해보자.