목차
프롤로그 : 혼란의 시기일수록 본질을 봐야 한다
서장 : 인구감소보다 큰 공급감소 충격이 온다
1장 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해
1 전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유
2 부동산의 성장은 전세 상승률에 달려 있다
3 서울은 왜 전세가율이 낮을까
4 주택가치 변화의 두 가지 경로, 전세와 금리
5 매매가격과 전세가격에 숨은 의미들
6 현재의 부동산 가치는 무엇으로 평가할까
2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라
1 부동산시장, 단기 전망과 장기 전망의 차이
2 자산가치의 변화는 요구수익률의 변화
3 금리로 시장을 예측하기 이유
4 전세 부족, 집값 상승으로 이어질까
3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까
1 3년 누적 공급량에 주목하라
2 인구수는 같은데, 공급량은 왜 다를까
3 수요 많은 지역, 어떻게 찾아낼까
4 최대 수요를 찾아라
4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유
1 수도권과 지방의 가장 큰 차이
2 서울 · 수도권 시장을 해석하는 법
3 지방은 3년 누적 공급량이 가장 중요하다
4 중소형 도시는 어떻게 해석해야 할까
5 공급이 먼저냐, 가격이 먼저냐
6 부동산 사이클, 공급이 만든다
7 입주물량과 매도물량, 무엇이 진짜 공급일까
8 입주물량의 파워는 과연 어느 정도일까
5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다
1 수도권과 지방의 차이는 수익률과 리스크 차이
2 서울 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수가 중요
3 성장하는 도시와 소멸하는 도시의 명확한 차이
4 지방 소도시, 여전히 기회는 있다
5 신축 아파트에 주목하라
6 인구가 감소해도 가구수는 증가한다
7 수요감소, 걱정할 이유 없다
8 금리는 집값에 얼마나 영향을 미칠까
6장 월세시대, 무엇이 달라질까
1 전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실
2 월세가 오를 수밖에 없는 이유
3 월세가 늘면 공급이 감소한다
4 매매, 전세, 월세, 앞으로 이렇게 바뀐다
7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까
1 가격 변동성만 키우는 임대차 3법
2 가격 거품을 일으키는 전세자금대출
3 역전세는 구조적인 문제
4 정책은 시장을 장기간 움직이지 못한다
8장 통계를 과신하면 안 되는 이유
1 해석하기 나름인 통계
2 미분양으로 시장을 판단하지 마라
3 거래량, 어떻게 봐야 할까
4 선행지수, 동행지수, 후행지수
9장 어디에 투자해야 할까
1 성장하는 지역과 상품에 투자하라
2 도시의 경쟁력이 약할수록 개별 주택에 집중하라
3 점점 힘이 떨어질 지방 기축 아파트
4 미분양은 언제나 기회의 상품
5 강남 불패보다 불편한 강남 월세의 고공행진
10장 지역별 부동산 분석
1 수도권 부동산 분석
2 부산 부동산 분석
3 대구 부동산 분석
4 광주 부동산 분석
5 대전 부동산 분석
6 울산 부동산 분석
7 중소도시 부동산 분석
에필로그 : 시장에 영향을 미치는 건 금리보다 공급이다
저자소개
김준영
시장을 가장 정확하게 분석하고 예측하는 이론가이자, 25년 이상 실전 투자를 이어오고 있는 이 방면 최고 고수다. 2019년에 나온 저자의 첫 책 『부동산 투자 인사이트』는 부동산투자 스터디 모임을 중심으로 ‘부동산시장 이해를 위한 기본서’, ‘투자자라면 반드시 읽어야 할 책’으로 입소문이 나면서 그해 베스트셀러에 등극하고 5년 만에 새 책을 쓰면서 저자는 최신의 데이터들을 기초로 집값이 어떻게 오르고 내리는지를 명쾌하게 규명한 투자자
본. 책을 통해 본 것
1장. 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해
→ 전세 상승률이 높은 도시일수록 미래가치가 많이 반영되서 전세가율이 낮다는 사실에 다시 한번 생각하게 되었던 것 같다. 한동안 매매가에만 꽂혀 그 가격이 오로지 가치인 줄만 알았지만 실질적인 사용가치가 전세가격임을 이해하면 보다 단지들을 볼 때 가치가 있는 물건을 보게 되는 눈이 얼마나 중요한지를 깨달았다. 예시로 압구정 현대처럼 현재 사용의 가치보다도 가치성장투자에 가까운 단지는 미래에 대한 기대수익만이 직접적으로 나타난다.그렇다고 가치가 없다고는 할 수 없지만 미래치가 현재 사용가치보다 높다는 점을 이해하고 현금흐름이 필요한 사람들에게는 오히려 미래 가치가 떨어져도 현재 가치가 높은 것들이 투자적 장점이 될 수 있음을 이해할 수 있었다.
단순히 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 것이 아니라, 그 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것이다. -p.021
여기서 중요한 것은 성장률은 수익률과 다른 개념이라는 점이다. -p.022
전세는 해당 부동산의 사용가치이며, 월세로 전환하면 현재의 현금흐름이 된다 -p.025
전세가율로 만들어진 가격의 구조를 말하는 것은 어느 도시가 좋고 어떤 상품이 좋다고 이야기하는 것이 아닙니다. 시장의 상황에 따라 낮은 리스크가 있는 상품이나 지역도 하락을 하고, 수익률이 높거나 리스크가 큰 지역도 저평가되는 시점이 있기 때문입니다. 전세가격 상승률이 주택시장의 성장을 기본으로 해서 과거부터 지금까지 축적된 모습이라면, 이를 잘 보여주는 것이 전세가율로 인한 가격의 구조입니다. -p.027
돈의 가치가 떨어져서 자산의 가치가 올랐다고 말을 하지요. 그 말처럼 금리의 변화만으로도 전세가격과 매매가격이 변동합니다. 첫 번째로 자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝다고 할 수 있고, 두번째로 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝습니다 이렇게 자산가치는 두 가지의 경로를 통해서 변화를 만들어내게 됩니다. -p.029
첫 번째, 매매가격을 한 마디로 정의하자면 미래가치입니다. 두 번째, 전세가격은 사용가치로서 우리 주택시장의 근간이고 주택의 가치를 평가하는 근본입니다. 자기 자본의 성격이 강한 것이 전세보증금입니다. ~ 전세자금대출 제도 시행 이후 주택 사용가치에 대출을 더한 만큼의 수준으로 전세가격이 오르게 되었으며, 전세가격과 매매가격의 변동성이 커졌습니다. -p.031
주택의 사용가치를 기초로 매매가격이 형성된다는 이야기입니다. 주택의 사용가치란 곧 전세가격이고, 이를 월세로 전환했을 때 임대인에게 들어오는 수익이 얼마인가에 따라 월세수익률이 나옵니다. 여기서 오해하지 말아야하는 부분은 자산가치를 평가하는 방법을 설명한 것이지 변동성에 대해 말한 것은 아니라는 점입니다. -p.035
2장. 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라
→ 결국 단기적인 시장 변동과 장기적인 자산 가치의 변화를 잘 구분해야하고 전세 수급 상황 또한 시장 흐름을 가늠하는 중요한 지표가 될 수 있다. 다만 금리가 자산의 가격이 변화가 된 것의 요인이 될 수 있다는 것이지 가장 중요한 것은 전월세이고 임대료의 변화에 따른 매매가격의 변동성과 자산가치의 평가가 가장 정확하다는 생각이 들었다. 금리의 방향과 속도 등을 모두 예측하는 건 불가능한 것을 인지하고 자산가치를 함부로 예측하고 투자를 계획하는 건 역시나 위험하다. 눈앞에 보이는 집값 흐름에 휘둘리지 않고, 그 근저에 숨은 자산의 내재 가치를 들여다보는 시각을 키우자.
자산가치의 장기적인 변화를 가장 잘 보여주는 것은 요구수익률의 변화입니다. 요구수익률에 가장 영향을 많이 끼치는 것은 금리입니다. 금리에 가장 영향을 많이 받는 요구수익률의 변화에 따라 자산가치가 평가된 것입니다. 자산가치의 변화를 체감하지 못했던 것은 가격의 변동성이 커서 상승과 하락을 반복했기 때문입니다. 만약 또다시 금리가 내려간다면 자산가치의 변화를 기대할 수 있을 것입니다. -p.046
저금리 상황에서 변동성은 더욱 커집니다. 금리가 1%→2%가 되면 100%가 오른 것이며, 2%→3%로 올리면 50%가 상승한 것이고, 3%→4%로 올리면 33.3%가 오른 것입니다. 반대로 고금리 상황에서 저금리로 가는 경우 5%→4%로 금리가 낮아지면 20%가 하락한 것이고, 4%→3%로 낮아지면 33.3%가 내려간 것이며 1%→0.5%로 내리면 100% 내린 것입니다. -p.051
결국 자산가치의 평가와 변동성 그리고 변화에 가장 중요한 것은 임대료입니다. 금리가 자산가치의 변화와 변동성을 만들기는 하지만, 금리의 방향과 속도 등을 모두 예측한다는 것은 불가능합니다. 이러한 이유로 단기 전망은 임대료의 변화에 따른 매매가격의 변동성과 자산가치의 평가를 통해 하는 것이 가장 좋다고 할 수 있습니다. -p.052
3장. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까
→ 단순히 인구 통계만 보는 게 아니라 ‘공급량’이라는 변수도 함께 읽을 줄 아는 눈이 필요하다는 사실이 가장 크게 느껴졌던 부분이었다. 지방도 지방 나름, 부산 같은 지역은 수요 자체도 크지만 관광적인 활성화되어있다. 특히나 수영구에는 특성상 오션뷰의 프리미엄요소까지 붙어 단지의 가치를 만들어내기도 하고 실제로 가수요 뿐만 아니라 현재 일 때문에 일시적인 임대수요로 인해 수익률이 올라가고 그 수익률로 투자자가 유입되는 흐름까지는 생각하지 못했던 부분이었다.
<주택의 수요에 영향을 주는 요인>
1. 인구, 가구수 증가에 따른 수요
2. 시장의 구조에 의한 수요
3. 환경에 의한 수요
우리가 주택의 수요를 찾는 이유는 수요의 반대편에 있는 공급, 그 속에서 과다공급과 과소공급을 찾아내기 위해서입니다. 하지만 수요는 공급보다 파악하기 훨신 어렵습니다. 수요는 공급보다 불규칙하게 움직이기 때문입니다. ~ 주거용 부동산 시장은 신규 공급과 거래를 통해서 균형을 잡으려는 특성이 있습니다. 그리고 이러한 균형을 잡아가는 과정에서 과다공급과 과소공급이 반복적으로 나타나게 됩니다. ~ 30년이라는 긴 시간동안의 평균 공급량을 살펴봐야 합니다. -p.060
관광이 활성화되어있는 도시나 산업활동이 활발한 곳들이 특히 일시적 수요에 의해 인구수와 가구수 대비 공급량이 조금 더 필요해집니다. 일시적인 임대수요에 의해서 수익률이 올라가고, 올라간 수익률을 보고 투자자가 들어오면 거래량이 늘어납니다. -p.067
수요가 주거를 해결해가는 방법은 두 가지 밖에 없습니다. 하나는 신규주택을 분양받아서 입주를 하는 것이고 다른 하나는 기존에 있는 재고 주택을 매도하는 방법입니다. 이처럼 도시의 특성에 따라 인구수 대비 거래양이 많은 곳이 있습니다. 또한 도시의 특성이 반영된 권역 안에서도 인구수 대비 매매 거래량이 달라집니다. -p.071
3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 부동산 가격은 대체로 하락하고, 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 됩니다. 이 변화의 타이밍을 이해하는 것이 매우 중요합니다. -p.074
4장. 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유
→ 신규공급은 빈 주거공간을 공급하는 것이기에 조금 더 길게 시장에 영향을 미치는 것이라는 거셍 다시 생각해볼 수 있었다 단순히 지방은 가수요가 덜해서 전세가율이 높다고 생가했지만, 전세가율의 변화 폭이 다르게 형성되는 것이 새롭게 다가왔다. 도시의 성장성과 깊은 연관성이 있음을 늘 생각해야겠다.
수도권의 경우 긴 시간의 공급부족이 전세가율의 상승을 불러오고, 이는 주거부족과 투자환경(수익률이 좋아지는 환경, 갭이 적은 시기, 전세가율 상승)을 만들어 매매가격의 상승으로 이어집니다. 공간의 크기 차이는 공급이 시장에 미치는 시간의 차이를 만듭니다. 그래서 공간이 큰 수도권에서는 긴 상승과 긴 하락의 사클이 만들어지고, 공간이 작은 지방에서는 짧은 상승과 짧은 하락의 사이클이 만들어지는 것입니다. 또한 지방은 전세가율이 높기 때문에 공급은 빠른 투자환경을 조성합니다. 결론적으로 공간의 크기 차이는 수요 측면에서 공급의 부족과 과잉을 느기는 시간의 차이이며, 수익률의 측면에서 공급이 채워지는 시간의 차이에서 비롯되는 상승과 하락의 환경을 만드는 차이입니다. -p.080
큰 공간에서 만들어지는 수익률의 구조와 작은 공간에서 만들어지는 수익률의 구조는 다르다는 점입니다. 즉, 서울 수도권은 높은 전세가율에서 낮은 전세가율로 혹은 낮은 전세가율에서 높은 전세가율로 큰 변화가 일어나지만 크기가 작고 미래 성장성이 작은 도시들은 높은 전세가율안에서 움직이게 됩니다. 이처러 전세가율은 도시의 성장성과 깊은 연관성이 있습니다. -p.081
매도물량은 주거지의 이동이나 투자자의 선택에 의해서 나옵니다. 이때는 매도와 함께 반드시 주거수요도 같이 이동하게 됩니다. 이런 이유때문에 지역 내에서는 전체 주거수요(매/전/월)가 늘어나거나 줄어드는 수급의 변화가 없습니다. 단지 전세물량이 매도물량으로 혹은 매도물량이 전세물량으로 형태가 바뀔 뿐입니다. 그렇기 때문에 일시적인 영향을 주는 경우도 있지만 장기적인 시장의 전망이나 판단의 기준이 될 수 없습니다. 하지만 신규 공급은 다릅니다. 한 번 빈 공간이 공급되면 그 공간을 비워주고 이동하면서 계속해서 빈 공간을 만들어내게 됩니다. -p.106
<집값이 오르는 원리>
전세가격은 현 시점의 자산가치를 평가하는 기준
2.전세가격은 수요와 공급에 의해 결정 → 결국 수요는 공급량과 거래량 안에 있고 이를 기준으로 해당 지역의 수요를 간접적으로 파악할 수 있다.
3.공급 → 다만 그 영향은 서울-수도권, 지방이 다르다. 도시의 규모(공간의 차이)가 다르기 때문 > 공급이 시장에 영향을 미치는 차이에서는 오는 가격 변화를 가장 잘 보여주는 것이 수도권에서는 전세가율 / 지방에서는 전세수급지수
4.주거부족과 투자수익률 → 전세가율, 전세수급지수
5장. 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다
→ 수도권과 지방의 차이를 명확하게 구분해놓는 지표에서 전세가율 뿐만 아니라 지방은 전세수급지수까지도 체크해봐야겠다고 계속해서 주장하는데, 이 또한 전세수급지수란 거래량이나 매매지수와 달리 심리지수이기에 정량적으로 딱딱 떨어지는 그런 지수는 아님을 알고 있어야한다는 생각이 들기도 했다. 서울, 수도권에는 공급요인도 크지만 우리가 늘 파악해보는 심리지수 또한 영향을 주기때문에 지방처럼 전세가가 오른다고 해서 바로 매매가의 빠른 반등이 나타나진 않을 때도 있었다. 따라서 서울은 직관적으로 볼 수 있는 매매가, 전세가, 전세가율, 평당가 등의 가격을 매번 확인하는 것이 조금 더 정확해보인다. 다만 이 숫자들보다도 그 지역에 해당 단지의 가치를 먼저 판단하는 것이 우선이라는 점을 잊지 말자.
공급이 영향을 미치는 수익률의 시작점이 높은 선에서 움직이는 곳이 지방, 낮은 선에서 움직이는 곳이 서울 수도권. 최근 금리 인상 이후 지방의 작은 도시들이 상승을 이어가고 있는 이유는 수익률이 높은 구간에서 움직이기 때문에 금리의 영향에서 먼저 벗어나기 때문입니다. -p.117
지방의 경우 이미 높은 전세가율이 형성되어있기에 좋은 투자환경이 마련되어 있다는 의미도 됩니다. 그래서 전세가격 상승을 통한 높은 전세가율을 다시 만들 필요는 없습니다. 그러므로 공급이 감소하면 → 전세물량 부족이라는 한 가지 이유만으로 매매가격 상승이 일어나게 됩니다. 이처럼 지방은 전세수급지수와 전세가율이 동반해서 움직이며 매매가격에 바로 영향을 끼칩니다. -p.121
제가 가장 중요하게 보는 것은 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수입니다.
성장하는 도시와 소멸하는 도시의 경우, 우선 전세가격 상승률을 통해서 알 수 있습니다. 좋은 지역들은 높은 기대수익률에 의해서 투자자가 신규공급 역할을 대신하고 있는 것입니다. 그래서 자가보유율이 낮으며 반대로 외부 투가자자가 적은 도시는 성장이 잘 안되는 곳이며 자가 보유율이 높은 경향을 보입니다. -p.127
성장하는 도시와 소멸하는 도시를 판별할 수 있는 또 한가지 지표는 자가 보유율입니다. 서울의 강남, 부산의 해운대, 대구의 수성구와 같이 새롭게 땅을 공급할 수 없는 곳은 자가 보유율이 낮습니다. 이런 도시들은 새로운 수요가 들어오면서 임대료 상승을 만들고 임대료 상승이 높은 수익률과 기대수익으로 작용하여 끊임없이 투자자가 진입하면서 임대물량을 만들기 때문입니다. 이러한 이유로 자가 보유율이 낮습니다.
즉 어떤 필요에 의해 그곳에 임차를 해서라도 꼭 머물러야 하는 수요가 있기 때문입니다. 이렇게 새로운 택지가 없어서 신규공급을 할 수 없 는 좋은 지역들은 높은 기대수익률에 의해서 투자자가 신규공급 역할을 대신하고 있는 것입니다. 그래서 자가 보유율이 낮으며 반대로 외 부 투자자가 적은 도시는 성장이 잘 안 되는 곳이며 자가 보유율이 높은 경향을 보입니다. -p.128
광주광역시에서의 수요가 대전광역시보다 많은 것은 전남의 수요가 광주광역시를 택했기 때문입니다. 광주의 재고주택이 대전보다 많은 것은 이 점이 반영된 것이며 결국 광주로 이동한 수요만큼 전남의 수요는 줄어들고 이에 따라 신규공급 이 줄어들게 됩니다. 그 결과 인구수 대비 주택수가 가장 적은 곳이 전남지역입니다. 인구수가 비슷하더라도 수요의 차이에 의해 재고주택의 수도 차이가 나는 것입니다. -p.148
6장. 월세시대, 무엇이 달라질까
→ 전세에서 월세로의 전환이 불가피하다는 저자의 주장은 현재 임대 시장을 이해하는 데 꼭 필요한 부분이었다. 이번 규제 이후 더더욱 주변에서 점점 전세 물건이 줄어들고, 월세 비중이 커지는 것을 체감하고 있었는데, 이 책을 통해 그 흐름이 단순 현상이 아니라 구조적 변화임을 알게 되었다. 월세 시대는 투자자에게 또 다른 기회이자 도전이 될 수 있겠다는 생각이 들었고 그러기에 추후에는 월세가의 흐름도 세세하게 체크하며 현금 흐름을 미리 계획해야겠다는 생각이 들었던 부분이었다.
매매가격의 성장 둔화 → 시세차익보다는 월세로 수익보존 → 리스크 증대 → 투자자 감소 → 신규공급 감소 → 월세가격 증가
성장성이 낮은 도시와 상품은 매매가와 전세가의 갭차이가 줄어, 전월세 전환율과 자본환원율이 비슷해져 높은 월세수익률이 만들어지게 된다.
성장률이 낮은 상품에서는 매매가격이 전세가격보다 더 하락하는 경우가 생기며 역전세 문제가 발생합니다. 또한 소득이 전세 가격을 따라가지 못할 때 월세가 늘어나게 됩니다. 소득이 전세가격을 따라가지 못해 수요가 줄어 들면 임대인은 점차 반전세로 변경하게 되고, 반전세에서 월세로 이동하게 됩니다. -p.159
일본은 우리나라보다 월세수익률이 좋은 편입니다. 그런데도 투자가 활성화되지 못한 이유는 부동산이 지속해서 하락했던 과거의 경험 때문일 것입니다. 또 더 이상 내려갈 수 없는 초저금리로 인해 금리를 통한 자산가치 상승을 기대하기 어렵기 때문입니다. 이런 이유들로 높은 월세수익률을 유지하고 있는 것입니다. -p.163
자산가치 상승에 대한 기대가 낮을수록 리스크가 증가하기 때문에 그만큼 월세가격이 올라갈 가능성이 높아집니다. 전세가 사라지면 주택 가격의 변동성은 낮아지고 주택 임대시장은 높은 가격의 월세로 자리를 잡아가게 될 것입니다.
우리 주택시장에도 차차 월세로 가는 것은 필연적인 것임을 이야기하고 있습니다. 성장의 둔화로 인해 매매가격 의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문이라고 설명하는 데, 이는 자연스러운 과정이 라고 생각합니다. 지금처럼 전세자금대출 덕분에 올려놓은 금액들이 감당되지 않는 순간이나 지역부터 점차 월세가 늘어나기 시작할 것이고 전세가 없어진다는 것이 아니라, 그런 변화가 있을 것이라는 겁니다. 우리 주택시장을 장기적인 관점에서 보면 전세는 점점 줄어들어 전세가율이 높아지고 월세가격은 높게 유지될 가능성이 있습니다. 매매가격은 과거보다 변동성이 낮아지고 가격상승도 어느 정도 성숙해 갈것으로 생각합니다. 단, 이는 주택시장에 공급이 지속되고 재고주택이 계속 늘어난다는 조건 하에서입니다. -p.168
7장. 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까
→ 임대차 3법, 전세자금대출 등 정부 정책이 시장을 근본적으로 바꾸기보다는 오히려 변동성을 키우는 역할을 해왔음을 지적했다. 나 또한 여러 차례 정책 발표 이후 시장이 과열되거나, 반대로 급격히 얼어붙는 경험을 지켜보았기에 이 지적이 매우 공감이 되었던 부분이었다. 단 정책은 참고자료일 뿐, 절대적인 기준이 될 수 없음을 계속해서 떠올리게 되었다.
정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수는 있습니다. 하지만, 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘듭니다. 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문입니다. 즉 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어 놓은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변하지 않기 때문입니다. -p.184
8장. 통계를 과신하면 안 되는 이유
우리가 보고 있는 거의 모든 통계는 선행해서 시장을 미리 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 말하고 있거나 그 결과인 것입니다. 또 가장 잘 맞는 통계가 가장 큰 오판을 내리게 만드는 통계가 될지도 모릅니다. 언제나 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국 스스로 예측하고 판단을 내려야 하는 것입니다. -p.202
깨. 책에서 배운 것들
책의 내용이 쉽지는 않았지만, 우리가 배우는 것들이 꽤나 많이 중복되어지는 내용들도 많았다. 결국은 ‘전세가와 수요, 공급이 매매가의 변동에 영향을 미치는 가장 큰 변수’이고, 공급 또한 자세히 들여다봐야할 이슈들을 모두 이야기해준다. 이 책을 통해 얻은 가장 큰 배움은 ‘부동산 투자는 감정이 아니라 구조를 읽는 게임’이라는 점이었다. 전세와 매매, 금리와 요구수익률, 공급과 수요, 정책과 통계까지 이 모든 요소들이 얽혀 있지만, 결국 집 값을 오르는 데 큰 요인으로 작용하는 것이 ‘전세’라는 우리나라의 주거 형태를 보여주는 책이었다.
그래서 지금 계속해서 전세레버리지를 통해 투자를 지속해나가는 과정에 더 확신을 주었던 것 같다. 결국은 집 값이 오를 수 밖에 없고 가치를 보는 눈이 있어야 그 가치를 싼 값에 사서 비싼 값에 팔면 비로소 내가 원하는 투자가 완성이된다는 확신이 들었다.
특히 전세가가 오르면 매매가를 끌어올리고, 전세 수급 불균형이 시장의 흐름을 바꾸는 과정을 보면서 그동안 배워왔던 전세 레버리지 투자 전략이 얼마나 본질적인 방법인지 스스로 검증하는 시간이 되었다. 단순히 돈을 버는 기술이 아니라, 시장 구조 속에서 ‘안전하게 성장할 수 있는 길’이라는 확신을 갖게 된 것 같았다.
결국 투자자는 눈앞의 시세 변동에 흔들릴 것이 아니라, 가치를 볼 줄 아는 눈을 길러야 하고 전세 흐름을 통해 숨어 있는 수요와 공급을 읽어내고, 그 안에서 가격이 아닌 가치를 먼저 바라볼 줄 아는 안목이야말로 진짜 투자자의 무기라는 걸 깊이 깨닫게 해주었던 투자자의 필독서로 느껴졌다.
적. 적용가능한 부분
- 서울, 수도권 전세가 시세그룹핑(평당가/랜드마크시세) → 가치 비교평가 반복하기
- 지방의 경우 수요를 다채롭게 비교해보기(매매 거래량, 재고주택 수량, 평균 입주물량 등)
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