#087. 부동산투자 황금 로드맵 (부동산 김사부 저) [워렌부핏]

1.목차

추천의 말

여는 말 시장의 변화에 기회가 있다

1장 황금 숫자, 4년에 100%

부동산 시장을 이해하면 4년에 100% 수익률이 가능하다

얼마가 있어야 부자인가?

부동산 투자의 속성

왜 4년이라는 기간을 설정했는가

4년 100%의 목표를 변경해야 하는 경우

목표를 일찍 달성한 경우

| 대표적인 고평가 사례들 |

갑자기 많은 자금이 생긴 경우

승산이 없다고 판단되는 경우

더 나은 대상이 없다고 판단되는 경우

4년이 되었지만 100%의 수익이 나지 않은 경우

2장 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법

2500만 원씩 12년간 투자하면 20억 원이 된다

평범한 사람도 가능한 놀라운 부동산 수익률

20억 원을 만들기 위한 조건

부동산 사이클을 알아야 수익이 보인다

부동산 사이클 주기가 짧아지고 있다

강세장 vs 하락장 vs 약세장

가격이 계속 오르는 강세장의 상황

공포감이 지배하는 하락장

약세장에서도 수익을 낼 수 있다

부동산 사이클을 정확히 알아보는 법

강세장을 알아보는 법

하락장을 예측하는 법

약세장을 알아보는 법

부동산 사이클링 기법 실천하기

비과세 전략을 이용하라

자금이 적어야 더 유리하다

부동산 사이클링 기법 로드맵

| 투자 사례로 본 성공의 증거 |

그럼에도 불구하고 떠오르는 의문들

실패를 감안해도 수익은 충분하다

| 다주택자는 이렇게 해라! |

과거와 같은 상승이 재현될까?

출산율 0.72명, 1~2인 가구 비율 65% 과연 부동산에 미래가 있나?

내 집은 언제 마련하나?

| 내 집 마련, 해야 한다면 이렇게 하라 |

전세금은 어떻게 하나?

| 전세 구할 때 주의해야 할 점 |

소액 투자 물건이 계속 있을까?

내 자금에 딱 맞는 투자 대상이 있을까?

투자성 있는 물건을 어떻게 찾을까? 최강의 공식 ‘투자 점수 시스템’

정책과 제도가 바뀌면 어떻게 할까?

3장 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법

새롭게 바뀐 전세 레버리지 기법

자금이 커졌다면 다른 전략을 취해야 한다

정책은 언제든지 바뀔 수 있다

부동산 부자가 되어도 여유롭게 살기 힘든 이유

우리는 ‘똘똘한 한 채’의 덫에 빠져버렸다

수익형 부동산과 배당주 투자가 낭만적이지 않은 이유

| 부동산 중개업자의 함정을 조심하라 |

완벽한 수익을 만들어내는 궁극의 로드맵

수익형 전세 레버리지 기법의 기본 구조

수익형 전세 레버리지 기법 4 스텝

전세금이 하락하면 어떻게 해야 할까?

매년 전세 상승분은 얼마나 되어야 할까?

수익형 전세 레버리지 기법 실천하기

스텝 1. 자금의 절반으로 내 집 마련을 하고,

나머지로 투자용 자산을 매입한다

스텝 2. 4년을 보낸 후 입주권을 매입한다

스텝 3. 4년 후 새 아파트를 소유하면서

동시에 입주권을 매입한다

| 어느 단계에 있는 입주권을 사야 할까? |

스텝 4. 추가로 새 아파트를 소유하면서

마지막 입주권을 매입한다

과연 계산대로 딱딱 맞을까?

본인의 투자금에 맞게 응용하는 법

수익형 전세 레버리지 기법이 막강한 이유

첫째, 세금에서 매우 유리하다

둘째, 매물을 구하기가 상대적으로 쉽다

셋째, 관리가 쉽다

넷째, 늘 적정량의 현금 보유로 위험 대비에 능하다

| 큰돈을 보유하고 있을 때의 문제점 |

실패율을 감안해도 충분한 수익이 난다

12년이 지나는 동안 시장이 폭락하는 일은 없을까?

그 사이에 역전세난이 없을까?

투자금 회수율과 예상 전세금이 계산대로 맞을까?

실패를 감안했을 때 복리수익률의 상황

4장 성공률 90%! 돈 되는 부동산 고르기

언제나 통하는 ‘원리’인지 먼저 파악하라

투자에 확신을 가질 수 있어야 한다

부동산 투자의 원리를 아는 자가 꾸준한 수익을 낸다

약세장에서 입주권을 매수한 사례

신금호파크자이(금호 13구역)

경희궁자이(돈의문뉴타운 1구역)

아크로리버하임(흑석 7구역)

홍제센트럴아이파크(홍제 2구역)

강세장에서 입주권을 매수한 사례

보라매sk뷰(신길 5구역)

마포프레스티지자이(염리 3구역)

매교역푸르지오SK뷰(팔달 8구역)

e편한세상금빛그랑메종(금광 1구역)

실패 확률 10%? 실패처럼 보여도 실패가 아니다

평촌센텀퍼스트(덕현지구)

실패 시 대처할 수 있는 세 가지 솔루션

강세장에서 거품을 구별하는 법

강세장이 지속될 때는 기대치를 낮춰야 한다

거품인지 헷갈리면 누가 봐도 좋은 곳에 투자해라

명백한 거품일 때는 반드시 쉬어야 한다

맺는말 평범한 사람도 ‘쉬운 길’을 만나면 성공할 수 있다

2. 인상깊은 구절

■ 1장. 황금숫자, 4년에 100%

부동산은 거의 동시에 오른다 부동산 시장은 일반적으로 동시에 오르고 동시에 내린다. 그렇다고 해서 딱 같은 날 오르고 같은 날 내린다는 뜻은 아니다. 지금이 오르는 때라면 웬만한 부동산은 거의 다 오르고, 지금이 내리는 때라면 강남의 부동산이라고 해도 내린다. 그래서 내 물건이 올랐다고 해서 좋다고 팔았다면, 다른 부동산을 사기가 여의치 않다. 다른 부동산도 결국 오른 가격에 사야 하고, 심지어는 새로 산 부동산과 내가 이미 팔아버린 부동산이 같이 올라가는 경우도 흔하다. 그럴 바에는 차라리 보유하고 있는 게 더 나을 때도 있다. 물론 그렇게 따지면 부동산을 매도하는 건 아무런 의미가 없다는 결론이 나온다. 결국 모든 부동산이 같이 오르고 같이 내린다면 말이다. 하지만 일반적으로 같이 오르고 같이 내린다는 뜻일 뿐, 그런 상황에서도 시차가 나기도 하고, 특별히 저평가된 물건도 분명 있다. 우리는 그러한 시차를 이용하고, 시장에서 충분히 저평가된 물건을 찾도록 노력을 해야 한다.

부동산은 순식간에 오른다 부동산은 오를 때에는 매우 무섭게 오른다. 단위가 크기 때문에 더욱 그렇다. 예를 들어 주식은 하루에도 30%의 변동이 나타날 수 있어서 더 대단한 상승이라고 생각할 수 있으나, 그렇게까지 변동성이 큰 주식에 1억~2억 원씩 넣어둘 사람은 거의 없다. 그런 건 대주주나 작전 세력이나 할 수 있는 일이지 일반인들은 생각도 할 수 없는 일이다. 한국을 대표하는 주식인 삼성전자 같은 주식에도 억대를 투자하기가 쉽지 않다. 1억 원만 넣어두었다고 해도, 10%만 빠져도 1000만 원이 없어진다. 그러니 주식과 같은 변동성이 큰 투자 자산에는 큰돈을 넣어둘 수가 없다. 반면 부동산은 비교적 변동성이 낮아 큰돈을 넣어둘 수 있다 보니, 약간의 변동만 있어도 수천만 원이 움직이는 상황이 벌어진다. 그래서 부동산의 상승이 더 가파르게 느껴진다. 심지어 부동산은 레버리지 효과까지 있다. 전세를 끼고 있다면 대출 이자를 내지 않는데도 엄청난 레버리지가 만들어진다. 매매가가 약 10%만 상승한다고 해도, 투자 금액 대비 20~30%의 상승이 일어날 수 있다.

부동산은 저평가의 내용도, 성장성도 모두 다르다 투자 수익은 대부분 이 두 가지를 통해 얻을 수 있다. 하나는 저평가된 물건을 고르는 것이고, 다른 하나는 미래의 성장성이 높은 물건을 고르는 것이다. 두 가지 다 쉽지는 않으나 그래도 저평가된 물건을 고르는 것은 비교적 어려운 일이 아니다. 다양한 비교 기준들이 있으며, 그 비교 기준으로 분석을 해보면 실제로 ‘제 가격’에 비해서 싸게 거래되고 있는 물건들을 발견할 수 있다. 그러나 저평가된 물건을 발견했다고 하더라도 그게 투자 수익으로 바로 연결되진 않는다. 저평가된 물건으로 투자 수익을 내려면, 머지않은 미래에 지금의 저평가된 상황에서 벗어나야만 한다. 결국 저평가된 물건을 볼 땐 저평가에서 벗어날 가능성이 있는지까지 볼 수 있어야 한다.

4년이라는 기간은 실제로 사람의 심리와도 매우 깊은 연관이 있다. 일단 보통 사람들은 양도세가 일반과세가 되는 기간(1주택자의 경우에는 비과세가 되는 기간)인 2년은 잘 기다린다. 그래서 일반과세가 되는 시점이 되면 매도를 하고 싶어 하거나, 아니면 완전히 반대가 된다. 즉 매도를 하지 않으면 그때부터 지루해지기 때문에 거의 관심을 끊게 된다. 이렇게 관심이 멀어진 사람들이 다시 관심을 가지는 시점은 모든 대중이 부동산에 열광해서 신문에 매일 ‘부동산 가격 연일 폭등’과 같은 기사가 나오고, 직장에서도 직원들이 모이기만 하면 부동산 이야기를 하고, 커피를 마시러 커피숍에 가든 밥을 먹으러 식당에 가든 꼭 어디선가 부동산 이야기가 들리는 시점이다. 그런 시기가 되어서야 다시 관심을 가지고 부동산 투자를 해야겠다고 생각한다. 만약 그때 투자를 하면 어떻겠는가? 100% 안 좋은 시기에 투자를 한 셈이다.

첫째, 강세장 초입에서 매입해서 4년을 보낸다. 강세장에서는 당연히 2배 이상 상승할 가능성이 높다.

둘째, 강세장 중반에 매입해서 4년을 보낸다. 강세장 중반이라고 하면 곧 최고조를 찍고 하락할 가능성이 있는 때다. 그렇다고 해도 아직 완전히 하락장이 펼쳐지는 건 아니기 때문에 매도할 타이밍은 충분히 잡을 수 있다. 그리고 계속 강세장이 펼쳐지는 시점이기 때문에 4년이 지나지 않았어도 이미 그 이전에 2배의 수익을 달성했을 가능성이 높다. 꼭짓점을 찍고 내려온다고 해도 투자 금액의 2배는 달성할 수 있다고 봐야 한다.

물론 이때는 매우 주의가 필요한 시기로, ‘4년’이라는 숫자를 고정적으로 생각해서는 안 된다. 시장이 지나치게 과열되었다는 생각이 들면 2년 만이든 3년 만이든 매도하는 쪽으로 방향을 선회해야 한다.

셋째, 약세장에서 매입해서 4년을 보낸다. 약세장에서 매입했는데 그사이에 시장이 강세장으로 진입하게 된다면 더할 나위 없는 최고의 투자가 된다. 여러 고민을 할 필요도 없이 그냥 보유만 하고 있어도 알아서 높은 상승이 이뤄진다. 문제는 약세장에서 매입했는데 계속 약세장이 진행되는 경우다. 이런 경우에는 시장에 큰 변화가 없기 때문에 2배의 수익을 내기가 쉽지 않다.

투자의 기본은 인내다 투자를 성공적으로 하기 위해서는 마음가짐이 매우 중요하다. 어떻게 보면 마음가짐이 전부라고 해도 과언이 아니다. 마음가짐에서 가장 중요한 요소는 바로 인내다. 투자라는 건 내가 어떤 결과물을 만드는 것이 아니기 때문이다. 투자는 항상 시장이 만들어주는 결과물을 받아들이는 것이다. 시장이 결과물을 안 만들어주면 좋은 결과물을 만들어줄 때까지 기다려야만 한다. 그래서 ‘인내’가 가장 중요하다. 좋은 결과물이 만들어질 때까지 믿음을 가지고 끈기 있게 기다리고, 촐싹거리거나 안절부절하지 않고, 확신을 가지고 기다려야만 한다.

목표를 일찍 달성한 경우 100%를 2년 만에 달성했다면 어떻게 할까? 목표한 기간의 절반 정도밖에 걸리지 않았으니 당연히 신나는 일이다. 그럼 바로 부동산을 매도해야 할까? 이때는 고평가 여부를 파악해 매도를 할지 말지 결정해야 한다. 매도해야 하는 경우는 빠르게 고평가된 경우다. 투자에는 저평가만 있는 것이 아니다. 고평가도 있다. 저평가가 결국 시간이 지나면 정상 가치가 되어 오르는 상황처럼, 고평가도 마찬가지다. 결국은 정상 가치로 회귀한다. 그러니 고평가된 물건이라면 정상 가치로 돌아올 때까지 보유하고 있을 이유가 하나도 없다. 고평가된 물건이라면 목표를 달성했을 때 더 이상 기다리지 말고 반드시 매도해야 한다.

대표적인 고평가 사례들

1. 강세장이 5년 이상 계속되었고, 여기를 가나 저기를 가나 부동산 이야기를 하는 사람들이 늘 있는 때

2. 개발 계획이 나와서 가격은 크게 올랐지만, 현실적으로 매우 오래 걸릴 것이 뻔한 계획

: 교통에 대한 계획 발표, 재개발이나 재건축 등에서 특별한 혜택을 준다는 계획, 신도시 계획 등

3. 상식적으로 별로 선호하는 대상이 아닌데 갑자기 많이 오른 경우

: 오피스텔, 나홀로 아파트, 빌라 등은 호재가 있다고 해도 선호도 자체가 크게 바뀔 수 없다

■ 2장. 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법

투자의 가치를 모르면 우연히 보석을 손에 쥐는 일이 발생해도 쓰레기통에 던져버리게 된다.

가격이 계속 오르는 강세장의 상황

강세장은 매수세가 매우 강한 상황이다. 그에 비해 매도세는 약하다. 팔려는 사람이 별로 없다. 왜 그럴까? 가격이 계속 오르기 때문이다. 가장 큰 이유는 두 가지이다. 시장에 공급 물량이 적고, 유동성이 풍부해서다. 쉽게 설명하면 물건을 살 돈이 충분해서 물건을 사고 싶은데, 막상 물건은 별로 없는 상황이다.

시장에 돈이 풀리기 시작하면 사람들은 부동산을 사고 싶어 한다. 그중에서도 아파트를 사고 싶어 하고, 그중에서도 신축을 사고 싶어 하고, 그중에서도 더 좋은 지역에 있는 물건을 사고 싶어 한다.

공포감이 지배하는 하락장

강세장 이후에 오는 것이 하락장이다. 약세장 이후에 하락장이 올 수도 있는데, 장기적으로 성장하는 시장이라면 하락장은 약세장 이후에는 오지 않는다. 약세장 이후에 하락장이 온다면 시장이 완전히 무너지는 꼴이기 때문이다. 그런 경우는 우리나라로 치자면 IMF 구제금융급 위기 정도가 아니라면 오지 않는다고 봐야 한다.

비아파트 또는 아파트라고 해도 크게 선호도가 떨어지는 나홀로 아파트 같은 물건은 상대적으로 공급이 쉽다. 그런데 시장에 공급만 하면 다 사주는 매수자들이 존재하는 때가 바로 강세장이다. 그러니 어떻겠는가? 저급한 부동산을 시장에 마구마구 쏟아낸다. 그러다 어느 순간에 이르면 갑자기 그 가치가 시장에서 확인되는 순간이 온다. 거기에 시장의 자금줄까지 말라버리면 타격은 더욱 크다.

대출을 받은 사람들은 하루하루 버티는 것이 너무 공포스러운 상황이다. 사람들은 하락장 때 ‘대출 이자가 너무 올라서 힘들다’라는 이야기를 하곤 하지만, 본질은 대출 이자가 올랐기 때문이 아니다. 고통의 본질은 ‘공포감’이다. 희망이 없고, 점점 더 수렁에 빠지는 듯한 공포감을 느끼기 때문에 정말로 힘든 것이다.

이자 자체를 많이 낸다고 해서 곧바로 지옥을 경험하는 것은 아니다. 이자라는 실질적인 금액보다는 앞으로 나의 미래가 없어졌다는 공포감, 앞으로는 더 힘든 삶을 살아야 한다는 공포감, 앞으로 내 수중에는 초라한 재산만이 남게 될 거라는 공포감, 노후에는 더 힘든 삶을 살아야 할지 모른다는 공포감이 완전히 자리를 잡게 되면서 지옥을 경험한다. 이 공포감은 아무리 ‘부동산은 버티면 괜찮아진다’라고 이야기해도 이겨내기 어렵다. 매달 이자를 내기 때문에 그때마다 큰 심리적 타격을 받기 때문이다. 그래서 결국엔 매우 싼 가격에 매도를 한다든지 이자 내는 것을 포기하여 경매로 넘어가게 된다든지 하는 일이 벌어진다.

약세장에서도 수익을 낼 수 있다

하락장 후에는 필연적으로 약세장이 올 수밖에 없다. 부동산 불패에 대한 믿음이 완전히 깨져버렸고, 그렇게 해서 형성된 공포감은 꽤 오랜 시간 이어질 수밖에 없기 때문이다.

아무리 좋은 물건이라고 해도 매수보다는 일단은 전월세로 사는 것이 더 유리하다고 여기는 경향이 강해진다. 세금에도 민감해진다. 강세장에서는 재산세와 종부세가 올라간다고 해도 ‘그까짓 거’라는 생각이 들지만, 약세장에서는 ‘부동산을 가지고만 있어도 매번 이렇게 돈을 내야 한단 말이야? 아이고, 관둬야겠다’라는 생각이 저절로 든다. 이런 시기는 부동산 전체 사이클을 통틀어 가장 오랜 기간 지속된다. 보통은 최소 5년, 길면 8년 정도 이어진다. 그러나 약세장에서 재산을 늘리는 것은 절대 어렵지 않다. 약세라는 것은 매수세가 매우 강하지 않을 뿐이지, 매수세 자체가 없어진 것도 아니고 무조건 매수 우위가 만들어지지도 않는다. 전체적으로 보면 좋은 부동산의 경우 완만하게 상승한다.

오히려 이런 때에 ‘돈이 되는 부동산’을 찾으려고 노력을 기울여야 한다. 완만한 상승이라고 해도 부동산은 기본이 억 단위이기 때문에 조금만 상승해도 상당한 이익을 얻을 수 있기 때문이

강세장을 알아보는 법

첫째, 약세장이 3년 이상 지속된 경우

약세장 기간을 충분히 거치지 않았는데 강세장이 오는 경우는 없다. 약세장으로 시장이 충분히 다져지지 않았다면, 강세장으로 도약할 수 있는 에너지가 모이지 않는다. 그러니 우선은 약세장이 이어진 기간이 중요하다.

둘째, 가장 대표되는 단지부터 가격이 오른다 어찌 보면 당연한 이야기이지만, 강세장 초기에는 부동산 시장에서 가장 대표되는 단지부터 가격이 오른다.

셋째, 몇 년간 지속적으로 전세가가 상승한 경우 전세가의 상승은 결국 매매가의 상승을 부추긴다. 전세가가 지속적으로 상승했다는 것은, 공급이 부족하다는 뜻이기도 하다. 또 전세 수요자들이 언제든 매매로 돌아설 준비를 하고 있다는 것을 의미한다. 이런 에너지가 모아졌다면 강세장이 펼쳐진다.

넷째, 상당 기간 신규 공급이 없을 때

신축 아파트는 끊임없이 욕망을 불러일으킨다. 즉 그냥 편하게 발 뻗고 누울 집만 있다고 욕망이 채워지지 않는다. 신축 아파트에 대한 욕망은 본능에 가깝다. 그래서 적당한 수준의 신축 아파트가 끊임없이 공급되어야 과도한 집값 상승을 일으키지 않는다. 문제는 이렇게 신축 아파트가 늘 적당히 공급될 수 없는 구조라는 점이다. 건축하는 시간도 문제고, 토지를 확보하는 것도 문제고, 토지주들의 합의를 끌어내는 것도 문제고, 분양 성적도 문제가 되기 때문이다.

다섯째, 대중이 매수할 여력이 있을 때

규제는 시장의 움직임을 봐가면서 조금씩 푸는데, 그렇게 조금씩 풀다 보면 나중에는 부동산 매수에 상당히 유리한 상황까지 오기도 한다. 그래서 일반적으로는 금리가 낮아지고, 규제가 거의 없어지고, 정부에서 매수를 권장하는 분위기가 조성된다. 그렇게 되면 거의 모든 사람이 부동산을 매수하기 매우 ‘쉬운’ 수준이 된다.

하락장을 예측하는 법

첫째, 어딜 가나 사람들이 부동산 이야기를 하는 경우

어느 곳에 가도 부동산 이야기와 함께 “내가 얼마에 사서 벌써 얼마가 되었잖아”라는 화려한 무용담이 들려오며 “부동산 공부는 이렇게 해야 하는 거야” 하는 어설픈 조언을 하는 사람들을 여기저기서 만날 수 있다.

둘째, 정부가 비합리적이라고 할 정도로 과한 정책들을 몰아붙이는 경우

왜 그렇게 비정상적인 세금 규정을 두겠는가? 바로 시장이 지나치게 과열되어 있기 때문이다. 그렇게 해서라도 비정상적인 시장을 정상으로 돌려야 할 만큼 급한 상황이 된 것이다.

셋째, 소액 투자가 매우 활성화된다

사람들은 ‘세상이 변했다’라는 말을 공공연히 하게 된다. 지금이라도 ‘변한 흐름’에 올라타야만 한다는 이야기를 너도나도 한다. 다수가 그렇게 이야기하니 사람들은 그게 맞는 줄로 착각하고 쉽게 지갑을 열게 된다.

넷째, 지방 구석구석까지 투자를 한다

지방 중에서도 핵심 지역이 아닌 곳의 주택까지 가격이 오르는 상황은 상식에서 벗어난 일이다. 그런데도 투자자들이 그런 곳을 찾아다닌다? 그런 곳을 매수한다? 그리고 그런 곳의 가격이 오른다? 그렇다면 부동산 시장은 곧 하락장에 들어선다고 봐야 한다.

약세장을 알아보는 법

하락이라 할지라도 묘하게 일반적인 수준이 있고, 거기서 크게 벗어나지 않는 모습을 보인다. 일반적으로 하락의 폭은 30% 수준에서 멈춘다. 그리고 일반적으로 하락 기간은 최대 2년 정도이고, 보통은 1년 이내에 마무리된다.

첫째, 상승세가 핵심 지역과 핵심 단지에 국한된다

부동산은 희소한 자산이다 보니 상승세가 인플레이션의 몇 배를 뛰어넘는다. 어쨌든 결국 부동산은 우상향한다. 그래서 하락을 멈추게 된다면 다시 완만한 상승을 한다.

둘째, 부동산은 안 좋다는 이야기가 여전히 주류를 이룬다

부동산은 실물이고, 필요로 하는 사람들이 언제나 많기 때문에 영원히 하락할 수는 없다. 그리고 수요가 많다는 사실도 변하지 않는다. 그래서 어느 정도 하락하면 매수를 생각하고 있었던 사람들이 ‘이 정도면 사도 되는 거 아닌가’ 하는 생각을 하게 된다. 문제는 매스컴이다. 전체적인 부동산 시장은 여전히 좋지 않기 때문에 매스컴에서는 계속 부정적인 이야기를 한다. 그러다 보면 대중은 계속 매수를 미루게 된다. 혹은 지나치게 높은 금액대의 부동산 이야기만 뉴스에 나온다. 그러니 부동산 시장을 남의 이야기 같게만 느끼게 된다. 보통 사람들은 마음의 위안까지 느낀다. ‘내가 매수하려는 부동산은 가격이 전혀 움직이지 않은 채로 고요하게 있겠구나’라는 착각에 빠지고 만다.

셋째, 참여 인원이 제한적이다

넷째, 강세장과 하락장이 일시적으로 나타난다

약세장에서 가장 주의해야 할 두 가지가 있다. 정말 좋은 기회임에도 그 기회를 놓치는 것, 그리고 약세장에서는 일시적으로 강세장과 하락장이 나타나는데 이것을 시장의 흐름이 바뀐 것이라고 착각해서는 안 된다는 것이다.

동작이 빠른 사람들은 이러한 흐름이 다시 지방까지 번질 것이라 생각하고, 지방의 물건을 미리 사두기도 한다. 그러나 이러한 판단은 큰 오판이다. 일반적으로 약세장 중에 일시적인 강세장이 만들어진 이런 흐름은 곧 꺾인다.

약세장 중에 오는 일시적인 강세장은 설령 시장의 힘이 강하다고 해도, 결국 매수 세력이 계속 이어질 수 없는 구조적인 모습을 하고 있다. 그런 상황에서 정부의 규제가 나온다든지 외부적으로 경기 충격이 온다든지 하면 즉각 힘을 상실한다. 이런 것들을 종합적으로 판단해서 일시적 강세 현상을 강세장으로 착각해서는 안 된다.

약세장 중에 나타나는 하락은 다시 하락장으로 이어지지 않고 일시적으로 하락하다가 다시 멈추게 된다. 이미 도저히 견딜 수 없는 사람들이 1차로 걸러졌고, 다시 2차로 걸러진 상황이므로 추가로 계속 매물이 나올 수 없기 때문이다. 약세장 중에 나타나는 일시적인 하락을 오해해서 좋은 물건을 잘 매수했음에도 이익을 보지 못하고 던져버린다거나, ‘부동산은 이제 진짜로 끝났구나’라고 생각하고 완전히 투자의 세계에서 떠나버리는 우를 범해서는 안 된다. 이때는 오히려 절호의 찬스가 만들어지는 상황이다.

1가구 1주택 양도세 비과세는 웬만해서는 사라지지 않겠지만, 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택은 언제든지 조정이 가능한 상황이다. 실제로 일시적 1가구 2주택에 대한 규정은 계속 바뀌어왔다. 신규 주택을 매수한 후 2년 이내에 팔아야 한다고 했다가 3년 이내로 바꾸기도 했고, 그 혜택을 평생 한 번만 준다고도 했다가 최종 1주택 개념이 나오면서 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택이 없어지기도 했다. 그런데 현재 다시 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택이 살아난 상황이다. 그러니 지금 1가구 1주택 비과세, 12억 원까지 비과세, 일시적 1가구 2주택 비과세 제도가 있는 상황에서는 이를 적극적으로 활용해야 한다

우리의 관심은 우리가 필요로 하는 부동산이 오르느냐 그렇지 않느냐이다. 따라서 어떤 부동산이 오른다면 그 부동산이 무엇인지, 어떤 부동산이 초과 이익을 달성할 것인지에 관심이 있지, 평균 가격이 얼마나 되는지에 관심을 가져야 할 이유가 없다. 그래서 인구수의 감소나 세대수 증가 정체, 노령인구의 증가가 진행된다고 해도 ‘오르는 부동산’이 없어지지는 않는다. 마치 과거에 비해 학령인구가 절반이나 줄어들었다고 해도 SKY 대학에 선착순으로 들어갈 수 있는 시대는 절대 오지 않는 것과 마찬가지다. 아이러니하게도 대학입시는 과거보다 더 치열해졌다. 학령인구가 줄어들었어도 결국 ‘좋은 직업’은 제한적이고, ‘좋은 직업’을 얻기 위해 선행해야 할 일은 더 많아지고, 더 치열해졌기 때문이다.

부동산도 이와 비슷하다. 인구가 줄어들었다고 해도 좋은 입지가 평준화되지 않는다. 여전히 좋은 입지와 좋은 아파트는 계속 욕망을 자극할 수밖에 없다. 오르는 부동산과 초과 이익을 달성하는 부동산은 계속해서 존재할 수밖에 없다.

선진국에서도 비슷한 현상이 나타나고 있다. 미국은 우리나라 땅덩어리보다 98배나 넓다. 그러나 인구수도 6.5배가 많다는 것을 고려하면 미국은 우리나라보다 10배 정도 더 큰 땅덩어리를 갖고 있는 셈이다. 그런데 뉴욕의 집값은 얼마나 할까? 어떤 기준을 가지고 비교하느냐에 따라서 매우 다른 수치가 나오지만, 가장 거품이 없는 임대료만 비교해 보자면 7평 정도 되는 원룸 오피스텔을 기준으로 볼 때 서울은 평균 약 105만 원, 뉴욕은 약 584만 원 정도이다. 이렇게 땅덩어리가 넓은 미국에서 비싼 월세를 내면서도 왜 아파트 개발을 하지 않는 것일까? 하지 않는 게 아니라 해봐야 소용이 없기 때문이다. 뉴욕의 핵심 업무시설에서 뚝 떨어진 곳에 사는 것은 아무런 의미가 없다. 반드시 ‘핵심 시설이 밀집되어 있는 곳의 근처’에 살아야 하는데, 이곳이 한없이 넓어질 수도 없고 설령 교통의 발전으로 수혜지역을 넓힌다고 해도 한계가 있다.

강력한 규정이라는 것은 항상 시장의 흐름과 맥을 같이한다. 즉 강세장이 아닌 약세장에서는 그런 강력한 규제가 발생할 가능성이 매우 희박하다. 왜냐면 결국 정부에서 원하는 것은 부동산 시장의 적절한 활성화이기 때문이다. 그 어떤 정부도 부동산 시장이 침체에 빠지길 원하지 않는다. 부동산 시장이 내수시장에서 차지하는 비중이 매우 크기 때문에 그렇다. 부동산 시장이 침체한다는 것은 경기가 침체한다는 뜻이다. 누가 그렇게 되길 원하겠는가?

부동산 가격이 올라야 거래가 잘된다. 거래가 잘되어야 취득세를 많이 걷을 수 있고, 금액이 크면 자연스럽게 취득세도 커진다. 양도세 또한 이익이 나야 내는 것이고, 이익을 많이 낼수록 양도세는 덩달아 올라간다. 또 매매가가 올라가야 보유세도 자연스럽게 올라간다. 국민의 저항에 부딪히지 않으면서 세수를 올릴 수 있는 매우 자연스럽고 좋은 방법이다. 이걸 마다할 정부는 없다. 그렇기 때문에 아무 이유 없이 또는 어떤 정치적 이념이라는 이유만으로 강력한 규제를 할 이유는 전혀 없다.

■ 3장. 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법

똘똘한 한 채가 계속 가속화되고 있으니 이제 내가 소유하는 아파트, 내가 거주하는 아파트가 나의 아이덴티티가 되어버리는 현상까지 발생하게 된다. 그러니 ‘나중에 팔아서 써야지’ 하는 생각은 현실적으로 불가능하기까지 하고, 부동산을 매도한다는 것은 자신의 아이덴티티를 버리는 꼴이기 때문에 실행하기 매우 어렵다. 그야말로 정말 최악의 상황이 되지 않는 한 절대 실현되지 않으니 그야말로 자식 좋은 일만 시키고 인생을 마감한다고 봐야 한다. 즉, ‘나중에 노후가 되면 팔아서 써야지’라는 말은

투자는 기본적으로 마음이 편해야 하고, 그러면서도 우수한 결과를 만들어내야 한다. 그게 우리가 지향해야 할 길이다

비교적 실제에 근접하게 매도가를 예상할 수 있는 방법이 있다. 그건 바로 전세가를 역산해서 매도가를 추측하는 방법이다. 이 방법이 실제 가격을 예측하는 데 매우 유용한 이유는 전세가의 움직임은 비교적 쉽게 예측할 수 있기 때문이다. 전세가는 아주 특별한 경우를 제외하고는 거품이 존재하지 않는다. 즉, 수요와 공급에 따라 움직이는 데다가 수요 예측도, 공급에 대한 예측도 가능한 수준이기 때문에 전세가의 움직임도 예측할 수 있다. 그렇다면 이렇게 예상되는 전세가 수준에서 평균적으로 유지되는 전세가율을 적용하면 역산이 가능해진다.

다만 전세가율도 늘 일정하기만 한 것은 아니다. 시장의 분위기에 따라서 높아지기도 하고, 낮아지기도 한다. 전세가율이 높다면 시장에 대한 부정적인 의견이 많아서 매매가가 올라가지 않는다는 뜻이고, 전세가율이 낮다면 시장을 긍정적으로 보기 때문에 매매가가 높아지는 시점이라는 뜻이다. 그래서 이런 변수를 감안해서 예상되는 전세가율의 범위 수준을 정하고, 그 범위 안에서 매도가가 결정될 것이라고 본다면 충분히 현실적인 매도가를 예상할 수 있다.

게다가 이제는 과거와 달리 부동산 정보가 대중화되었기 때문에 지나친 저평가의 시대는 절대 오지 않을 것이다. 시장은 이제 좋은 부동산이 한없이 저평가 되도록 놔두지 않는다. 게다가 우리가 ‘수익형 전세 레버리지’용으로 보유하는 부동산은 한마디로 ‘팔기 아까운’ 부동산들이다. 그렇다면 매도 시 전세가율이 50%를 넘어가는 일은 거의 없다고 봐야 한다. 혹시 모르는 위기도 감안하고, 생각지도 못했던 장기적인 불경기 또는 아파트의 노후화나 환경의 변화로 인해 치명적인 약점 발생 같은 최악의 상황도 가정해 볼 수는 있지만 그런다고 하더라도 전세가율 60%를 넘을 수는 없다고 봐야 한다. 그래서 그런 특별한 경우까지 계산에 넣을 필요는 없고, 보수적으로 전세가율 45~55% 정도의 범위 안에 들어간다고 보면 충분히 현실적인 계산이라고 할 수 있다. 방금 살펴본 사례에서 전세가율 각 55%, 50%, 45%로 예상 매도가를 환산해서 예상 매도가와 수익금을 계산해 보면, 어떤 금액에 매도해도 이익이 발생한다

■ 수익형 전세 레버리지 기법 실천하기

스텝 1.자금의 절반으로 내 집 마련을 하고, 나머지로 투자용 자산을 매입한다

내 집 마련에는 대출 50% 정도를 사용하는 것으로 하고, 투자용 자산 10억 원으로는 전세를 끼고 부동산을 매수한다. 일반적으로 현금 10억 원 정도를 가지고 매수하면, 전세 비율은 50%를 넘지 않는 것이 일반적이다.

스텝 2. 4년을 보낸 후 입주권을 매입한다

입주권의 경우에는 어떨까? 의외로 회수율이 매우 높다. 이 부분은 웬만한 고수들도 잘 모르는 부분이다. 자료를 찾기가 매우 어려울 뿐만 아니라, 실제로 이런 시각을 가지고 접근하려고 시도하는 사람조차 매우 드물기 때문이다.

스텝 3. 4년 후 새 아파트를 소유하면서 동시에 입주권을 매입한다

우선 4년 후 입주가 가능한 입주권, 즉 이미 관리처분인가를 끝냈고 이주 및 철거까지 마친 입주권을 매입했기 때문에 4년 후에는 입주를 하게 된다고 봐야 한다. 입주권을 매입할 때는 토지의 매입으로 봐서 취득세율은 4.6%로 단일세율을 적용받는다. 그리고 입주를 할 때는 신규로 취득하게 되는 건물분에 대한 취득세를 내게 되는데, 신규 건물분 세금은 금액도 크지 않고, 이때 내는 취득세도 건물분에 대한 원시취득세로 단일하게 2.96%이다. 그러니 일단 취득세 부담은 크지 않은 편이다(무주택자로서 일반주택을 구입할 때 내는 금액보다는 크지만 이미 다른 부동산을 여러 채 소유한 상황에서 취득세 중과를 받는 것에 비해서는 크지 않다는 뜻이다).

예상 전세 금액은 투자한 금액의 1.5배 수준이다

스텝 4. 추가로 새 아파트를 소유하면서 마지막 입주권을 매입한다

갑작스러운 폭락이 일어났다면 어떻겠는가? 투자 물건을 가지고 있던 사람들에게는 재앙이겠지만, 현금을 가지고 있던 사람들에게는 일생일대의 기회가 된다. 바로 이렇게 재앙은 예고 없이 다가오지만, 기회도 예고 없이 다가온다. 물론 언제 올지 모르는 기회를 위해서 현금만 계속 가지고 있을 수는 없다. 그러나 적당한 현금을 가지고 있다면 위기도 피할 수 있고, 기회도 어느 정도 활용할 수 있기 때문에 늘 일정 수준의 현금흐름을 유지하는 것이 매우 중요하다. 언제나 욕심을 다스리고, 나에게 적합한 투자의 수준이 어느 정도인지 파악하는 절제된 투자를 해야 한다. 그런데 사람들은 이런 식의 훈련은 받아본 적이 없고 그저 ‘어디 어디가 돈 된다더라’라는 정도가 공부의 전부라고 생각하는 경우가 많다. 실제로도 ‘누가 영끌을 해서 어디를 사서 큰돈을 벌었다’라는 이야기는 더욱 욕심을 자극하니, ‘정석’에 관한 내용은 귀담아들으려고 하지 않는다. 그런데 진짜로 부자가 되어서 풍족한 삶을 사는 사람들의 인생을 길게 추적해 본다면, 이 말이 진리임을 반드시 깨닫게 될 것이다.

통화량은 계속 증대될 수밖에 없는 구조이고(속도와 양의 문제일 뿐), 통화량이 계속 증대되면 자산의 가치는 올라갈 수밖에 없는 구조다. 결국 전셋값과 집값은 장기적으로 우상향할 수밖에 없다.

실제로 몇 %의 수익을 올리냐는 것은 금융상품에 가입할 때 기준으로 삼기 위해서 필요하지, 실무에서는 ‘충분한 수익’이 나면 그게 몇 %인지는 별 의미가 없다. 예를 들어 5배의 수익이 났는데, 이때 5.2배의 수익과 5.3배의 수익은 실무에서는 별로 의미가 없다는 것이다. ‘충분한 수익’이 났는지가 더 중요하다.

■ 4장. 성공률 90%! 돈 되는 부동산 고르기

중요한 투자 원칙 하나가 또 나온다. 그건 바로 ‘확신을 가질 수 있어야 한다’라는 원칙이다. 그저 수긍하는 정도의 수준에서는 아무런 효과를 볼 수 없다. 본인 스스로 확신을 가질 수 있느냐 없느냐는 매우 차이가 크다. 바로 내 전 재산을 베팅하는 일이기 때문이다.

현재는 주변의 흑석동 재개발이 속속 완공되면서 기존의 달동네 이미지에서 한강조망권이 나오는 지역이라는 고급 이미지로 변모했고, 주변 개발이 이루어지면서 부족했던 기반 시설 문제도 상당 부분 해결되었다. 이렇게 지역이 개발되다 보니 그동안 보이지 않았던 입지적 장점까지도 부각되기 시작했다. 바로 반포 옆에 붙어있다는 점이다. 아직 학군이 반포 학군과 동일하진 않기 때문에 같은 수준이 되진 않지만, 예전엔 ‘부촌 vs 달동네’로 봤다면 지금은 ‘부촌 vs 부촌 옆의 부촌’ 정도로 보게 되었다. 이렇게 대중적인 시각에 같이 매몰되지 않고, 성공적인 투자를 위해서는 미래의 변화를 보려는 노력을 반드시 해야 한다.

성남은 잘 살펴보면 매우 핵심적인 위치다. 송파구와 붙어있는 데다가 강남의 업무밀집지역과도 접근이 용이하다. 게다가 계속 확장되어 가고 있는 최고의 핵심 업무지역인 판교와도 붙어있고, 강남 다음으로 학군이 좋다고 알려진 분당과도 붙어있다. 그러니 입지적으로는 이보다 더 좋은 곳이 없을 정도로 최적의 위치라고 해도 과언은 아니다. 그러나 이러한 장점보다 기존의 이미지가 훨씬 더 강하게 남아 있었기 때문에 새로운 변화가 일어난다고 해도 그 변화를 인식하기란 쉽지 않은 일이었다. 그래서 대부분의 사람들은 고정관념에 지배당한 채 ‘이런 경사지에 새 아파트가 들어서 봤자지’ ‘이런 빈민촌에 새 아파트가 들어서 봤자지’ 같은 인식을 갖고 있었다.

약세장은 그저 가격이 잘 오르지 않는 상태를 의미하는 것이 아니다. 정확히는 대중이 참여하느냐 안 하느냐, 그리고 대중이 참여할 수 있는 여건이 되느냐 그렇지 않느냐로 결정된다. 일반적으로라면 대중이 참여하지 않으면 가격은 오르지 않는다. 그런데 지금의 약세장은 과거와는 달라졌다. 사람들이 매우 똑똑해졌고 정보에 대한 접근이 상대적으로 쉬워졌기 때문에 적은 수가 참여하는 시장이라고 해도 가격이 강세를 보이는, 특이한 현상을 보이고 있다. 다시 말해 매수자가 적다고 하더라도 매도자가 싸게 팔지 않는다는 뜻이다.

똑똑해진 매수자 역시 아무 물건이나 사지 않는다. 그 나름 투자성이 있다고 여겨지는 물건만 매수하려고 하니 쏠림현상이 발생한다. 그래서 전체적으로 보면 시장의 힘이 약하게 보이지만, 투자성이 있다고 판단되는 특정 지역의 물건들은 지속적으로 가격이 오르는 현상을 보인다.

이제는 약세장이라고 해도 예전처럼 아주 낮은 금액에 매수할 수 없기 때문에 회수율은 과거보다 낮아질 거라고 봐야 한다. 또한 50%라는 수치는 실제로 요즘 투자성이 있는 재개발 구역들의 회수율을 계산해 나온 수치다. 지금은 우리가 50%의 회수율을 기대할 수 있는 시대에 살고 있다.

3. 요약

■ 1장. 황금숫자, 4년에 100%

• 부동산은 대체로 같이 오르고 내리지만, 지역·물건별로 시차와 저평가 기회 존재한다. 팔았다가 다시 사려면 결국 비슷한 가격대에 재매수해야 하는 경우가 많다.
• 변동성은 주식보다 낮지만, 투자 단위가 크고 레버리지 효과 때문에 상승폭 체감이 훨씬 크다. 또한 매매가 10% 상승만으로도 투자금 대비 20~30% 수익 가능하다.
• 저평가된 물건 매수 후 본래 가치를 찾아갈 때까지 기다리면 수익을 낼 수 있다.
• 4년이라는 심리적·세제적 주기가 존재한다. 2년 보유 후 일반과세/비과세 여부에 따라 매도 심리가 생긴다. 4년이 지나면 대중적 관심이 다시 몰리며, 이때 투자하면 늦은 경우가 많다.

■ 매입 시점별 4년 성과

• 강세장 초입: 4년 보유 시 2배 이상 상승 가능!
• 강세장 중반: 변동성 크지만 여전히 높은 수익 가능. 단, 과열 시 2~3년 내 매도 고려.
• 약세장: 강세장 진입 시 최고의 투자, 그러나 계속 약세장이면 성과 미미.

■ 투자 마인드

• 투자는 내가 만드는 게 아니라 시장이 만들어주는 결과를 기다리는 것이다. 확신을 갖고 기다려야 성공 가능하다.

■ 목표 조기 달성 시 전략

2년 만에 100% 달성했더라도 고평가 여부 확인 필요하다. 고평가라면 반드시 매도해야 한다.

고평가 신호는 강세장 5년 이상 지속되었을 때, 그리고 사회 전반에 부동산 열풍이 불었을 때다.

또한 개발 계획 발표로 가격 급등했으나 실현까지 장기간 소요되는 경우나 선호도 낮은 자산(오피스텔, 나홀로 아파트, 빌라 등)이 비정상적으로 급등하는 분위기 일 때는 고평가가 되었다고 추정할 수 있다.

2장. 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법

부동산 투자 가치 이해가 없으면 우연한 기회를 놓치거나 잘못 판단하게 된다.

강세장과 약세장의 특징을 이해하고, 이를 통해 시장의 흐름과 기회를 판단해야 한다.

좋은 입지와 유망 부동산은 인구 변화와 관계없이 계속 존재하며, 초과 이익을 달성할 가능성이 있다.

1. 강세장

특징: 매수세 강, 매도세 약. 가격 계속 상승.

원인: 공급 부족 + 풍부한 유동성.

심리: 시장 참여자들은 더 좋은 물건, 신축, 인기 지역을 선호.

2. 하락장과 공포감

강세장 후 하락장 발생. 약세장 이후 하락장은 장기 성장 시장에서는 거의 없음.

공포감: 대출 이자보다 미래에 대한 불안과 자산 상실 공포가 심리적 부담.

결과적으로 매우 싼 가격에 매도하거나 경매로 넘어가는 경우 발생.

3. 약세장

하락 후 약세장 발생: 매수세 완전히 사라지지 않음.

약세장 기간: 최소 5년, 길게는 8년.

약세장에서도 좋은 아파트라면 완만하게 상승 가능!

이때야 말로 돈 되는 부동산을 찾아내어 안정적 수익 확보 가능한 시기

4. 강세장 판단법

① 약세장이 3년 이상 지속된 후.

② 대표 단지부터 가격 상승 시작.

③ 전세가가 수년간 지속 상승.

④ 신규 공급이 장기간 제한적일 때.

⑤ 대중의 매수 여력 충분할 때

5. 하락장 예측법

① 어디서든 부동산 이야기와 무용담이 들릴 때

② 정부가 과도한 규제 정책 시행 시

③ 소액 투자 활성화 시

④ 지방 구석구석까지 투자 확산 시

6. 약세장 특징

- 하락 폭: 보통 30% 수준에서 멈춤.

- 기간: 보통 1년 내, 최대 2년.

- 상승세는 핵심 지역·단지에 국한.

- 여전히 ‘부동산은 안 좋다’는 심리적 분위기 유지.

- 참여 인원 제한적.

- 일시적 강세/하락에 속아서는 안 됨.

- 1차·2차로 견딜 수 없는 사람 걸러진 후 시장 안정.

7. 세제 혜택 활용

1가구 1주택 양도세 비과세, 12억 원까지 비과세, 일시적 1가구 2주택 비과세를 적극 활용하는게 좋다

하지만 법은 언제나 바뀌어 왔으므로 항상 최신 정책 확인 필요하다.

8. ‘오르는 부동산’의 본질

• 인구 감소·노령화와 관계없이 좋은 입지와 아파트는 계속 초과 이익 가능.
• 뉴욕의 경우 미국은 땅이 매우 넓어도 핵심 지역 가치 제한 → 좋은 입지 부동산 가치 지속.

9. 정부 규제와 시장

• 강력 규제는 강세장과 맞물려 등장! 약세장에서는 강력 규제 발생 가능성 낮다.하지만 정부 목적 부동산 시장을 적절히 활성화 함으로써 세수를 확보하는 것이다.

3장. 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법

수익형 전세 레버리지는 안정적인 투자와 심리적 안정 모두를 달성할 수 있는 전략이다.

매도가를 전세가를 통해 역산하면 현실적이고 예측 가능한 투자 계획 수립이 가능하다.

현금 관리와 절제된 투자가 폭락과 기회를 동시에 대비할 수 있는 핵심이다.

1. 전세가 역산을 통한 예상 매도가 계산

• 전세가는 거품이 거의 없고 수요·공급에 따라 움직이므로 예측이 용이
• 보수적 전세가율 범위: 45~55%, 특수 상황 가정 시 최대 60%

2. 수익형 전세 레버리지 기법

스텝 1. 내 집 마련 + 투자용 자산 매입

• 자금 절반으로 내 집 마련, 나머지 투자용 부동산 매수
• 전세 레버리지 투자용 아파트: 전세율 50% 이하 유지

스텝 2. 4년 후 입주권 매입

• 관리처분 완료, 이주 및 철거 끝난 입주권 중심
• 자료 접근이 어렵다보니 회수율이 높음에도 불구하고 고수들도 잘 모른다.

스텝 3. 4년 후 새 아파트 소유 + 입주권 매입

• 취득세 부담: 토지분 4.6%, 건물분 2.96% → 크지 않다!
• 예상 전세금은 투자금의 1.5배 수준이기 때문에 회수율이 높다

스텝 4. 추가 새 아파트 소유 + 마지막 입주권 매입

폭락 시 투자자에게는 재앙이지만 현금보유자에게는 기회다.

일정 현금 유지하면 위기 회피 및 기회 활용 가능하다.

3. 투자 원칙

① 적당한 현금 유지

② 욕심 절제, 자신의 투자 수준 파악

③ 장기적으로 전세와 집값은 우상향!!

‘④ 몇 % 수익’보다 충분한 수익 확보가 중요

4장. 성공률 90%! 돈 되는 부동산 고르기

확신 있는 투자만이 높은 성공률을 만든다.

미래 변화를 예측하고, 대중의 고정관념을 뛰어넘어서 투자해야 한다.

약세장에서도 입지좋은 지역의 부동산은 가격이 오르는 특이 현상이 존재한다.

1. 투자 원칙: 확신

• 단순한 수긍이나 정보에 대한 동조만으로는 투자 성공이 불가하다. 전 재산을 걸 수 있을 만큼 본인 스스로 확신을 가져야 한다.

2. 약세장에서의 투자 특성

• 약세장은 단순히 가격이 낮은 상태가 아니다. 대중 참여 여부와 참여 여건이 가격에 영향을 준다.
• 현재 약세장의 경우 정보 접근 용이하다보니 일부 매수자가 좋은 단지에 집중 투자한다. 그렇기 때문에 전체 시장은 약세 같지만, 특정 투자성 물건은 지속 상승하는 기이한 현상이 나타나고 있다. 따라서 과거처럼 적은 투자금으로 좋은 단지를 저가에 매수할 수 있는 기회는 제한적이다. (회수율 현실적 기대치: 약 50%)

4. 깨달은 점 & 적용할 점

1

우리의 관심은 우리가 필요로 하는 부동산이 오르느냐 그렇지 않느냐이다. 따라서 어떤 부동산이 오른다면 그 부동산이 무엇인지, 어떤 부동산이 초과 이익을 달성할 것인지에 관심이 있지, 평균 가격이 얼마나 되는지에 관심을 가져야 할 이유가 없다. 그래서 인구수의 감소나 세대수 증가 정체, 노령인구의 증가가 진행된다고 해도 ‘오르는 부동산’이 없어지지는 않는다. 마치 과거에 비해 학령인구가 절반이나 줄어들었다고 해도 SKY 대학에 선착순으로 들어갈 수 있는 시대는 절대 오지 않는 것과 마찬가지다. 아이러니하게도 대학입시는 과거보다 더 치열해졌다. 학령인구가 줄어들었어도 결국 ‘좋은 직업’은 제한적이고, ‘좋은 직업’을 얻기 위해 선행해야 할 일은 더 많아지고, 더 치열해졌기 때문이다.

부동산도 이와 비슷하다. 인구가 줄어들었다고 해도 좋은 입지가 평준화되지 않는다. 여전히 좋은 입지와 좋은 아파트는 계속 욕망을 자극할 수밖에 없다. 오르는 부동산과 초과 이익을 달성하는 부동산은 계속해서 존재할 수밖에 없다.

대학 입시와 비유한 부분이 정말 와닿았다. 아무리 학생 수가 줄어든다고 하더라도 경쟁이 완화되기는 커녕 예전보다 훨씬 더 치열해졌고 사람들이 좋아하는 대학에 가기는 여전히 어렵다. 부동산도 마찬가지로 인구수가 줄어든다고 하더라도 여전히 서울, 수도권에 살아야만 하는 인구는 변함이 없다. 또한 그 안에서도 좋은 부동산의 개수와 소유할 수 있는 사람들은 한정되어 있기 때문에 인구감소가 그런 가치있는 자산에 영향을 주기는 어렵다. 아주 장기적으로 봤을 때는 예측하기 어렵겠지만 적어도 내가 부동산으로 목표한 자산을 이루는 기간동안에는 대세에 지장이 없으리라 생각한다.

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강력한 규정이라는 것은 항상 시장의 흐름과 맥을 같이한다. 즉 강세장이 아닌 약세장에서는 그런 강력한 규제가 발생할 가능성이 매우 희박하다. 왜냐면 결국 정부에서 원하는 것은 부동산 시장의 적절한 활성화이기 때문이다. 그 어떤 정부도 부동산 시장이 침체에 빠지길 원하지 않는다. 부동산 시장이 내수시장에서 차지하는 비중이 매우 크기 때문에 그렇다. 부동산 시장이 침체한다는 것은 경기가 침체한다는 뜻이다. 누가 그렇게 되길 원하겠는가?

부동산 가격이 올라야 거래가 잘된다. 거래가 잘되어야 취득세를 많이 걷을 수 있고, 금액이 크면 자연스럽게 취득세도 커진다. 양도세 또한 이익이 나야 내는 것이고, 이익을 많이 낼수록 양도세는 덩달아 올라간다. 또 매매가가 올라가야 보유세도 자연스럽게 올라간다. 국민의 저항에 부딪히지 않으면서 세수를 올릴 수 있는 매우 자연스럽고 좋은 방법이다. 이걸 마다할 정부는 없다. 그렇기 때문에 아무 이유 없이 또는 어떤 정치적 이념이라는 이유만으로 강력한 규제를 할 이유는 전혀 없다.

정부가 원하는 것은 부동산 시장과 가격의 안정화이기도 하지만 동시에 시장 활성화를 통한 세금 징수이기도 하다는 걸 깨달았다. 집값을 잡아야한다고 무조건 시장을 규제하고 침체상태로만 놔두지는 않으리라 생각한다. 이러한 모습이 지금 서울 수도권이 아닌 지방 시장에서 드러나고 있는 듯 하다. 아무리 침체되어있는 지방이더라도 수요가 있고 가치있는 자산들은 분명히 회복할 것이다.

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비교적 실제에 근접하게 매도가를 예상할 수 있는 방법이 있다. 그건 바로 전세가를 역산해서 매도가를 추측하는 방법이다. 이 방법이 실제 가격을 예측하는 데 매우 유용한 이유는 전세가의 움직임은 비교적 쉽게 예측할 수 있기 때문이다. 전세가는 아주 특별한 경우를 제외하고는 거품이 존재하지 않는다. 즉, 수요와 공급에 따라 움직이는 데다가 수요 예측도, 공급에 대한 예측도 가능한 수준이기 때문에 전세가의 움직임도 예측할 수 있다. 그렇다면 이렇게 예상되는 전세가 수준에서 평균적으로 유지되는 전세가율을 적용하면 역산이 가능해진다.

전세가율이 상대적으로 낮은 서울, 수도권의 경우 저환수원리에서 수익률 200%를 계산하기가 쉽지 않다. 다만 책에서 저자가 말한 방법대로 평균전세가율을 기반으로 미래 매매가를 역산하는 것도 유용한듯 하다. 가치있는 자산이라면 10년동안 전세가격이 2배가 될테니, 매매가도 그에 맞추어 예상할 수 있지 않을까 싶다.

🎬적용

4년 보유 시 대략 먀매사사 50% 상승한다고 가정하고 수익률을 계산해보자

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스텝 1.자금의 절반으로 내 집 마련을 하고, 나머지로 투자용 자산을 매입한다

스텝 2. 4년을 보낸 후 입주권을 매입한다

입주권의 경우에는 어떨까? 의외로 회수율이 매우 높다.

스텝 3. 4년 후 새 아파트를 소유하면서 동시에 입주권을 매입한다

우선 4년 후 입주가 가능한 입주권, 즉 이미 관리처분인가를 끝냈고 이주 및 철거까지 마친 입주권을 매입했기 때문에 4년 후에는 입주를 하게 된다고 봐야 한다.

스텝 4. 추가로 새 아파트를 소유하면서 마지막 입주권을 매입한다

입주권 매수의 경우 현재 내가 하고있는 투자 방식과 단계에서는 잘 맞지 않긴 하다. 결국엔 현금이 꽤 많이 들어가는 구조이고, 입주권이 실제 아파트가 되기까지 투자금 회수기간이 얼마나 걸릴지 예측할 수가 없다. 또한 일반 기축아파트의 경우 오랜 기간 계속해서 현금흐름을 가져다주므로 새로운 투자를 할 수 있는 기회를 제공하기 때문에 사실 나의 투자와는 맞지 않는 방향인듯 하다. 그래도 이런 방법으로도 목표한 자산을 이루는 것은 분명히 가능한 것이고, 좋은 방법이라고 생각한다.

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약세장에서 부동산은 안 좋다는 이야기가 여전히 주류를 이룬다. 부동산은 실물이고, 필요로 하는 사람들이 언제나 많기 때문에 영원히 하락할 수는 없다. 그리고 수요가 많다는 사실도 변하지 않는다. 그래서 어느 정도 하락하면 매수를 생각하고 있었던 사람들이 ‘이 정도면 사도 되는 거 아닌가’ 하는 생각을 하게 된다. 문제는 매스컴이다. 전체적인 부동산 시장은 여전히 좋지 않기 때문에 매스컴에서는 계속 부정적인 이야기를 한다. 그러다 보면 대중은 계속 매수를 미루게 된다. 혹은 지나치게 높은 금액대의 부동산 이야기만 뉴스에 나온다. 그러니 부동산 시장을 남의 이야기 같게만 느끼게 된다. 보통 사람들은 마음의 위안까지 느낀다. ‘내가 매수하려는 부동산은 가격이 전혀 움직이지 않은 채로 고요하게 있겠구나’라는 착각에 빠지고 만다.

실제로 전수조사를 해보고 현장을 다녀보면 매스컴에 나온 것과는 전혀 상반되는 분위기를 많이 느낄 수 있다. 폭등이라는 말이 나올 때에도 같은 지역 안에서 선호도가 조금 떨어지는 생활권으로 가면 여전히 매수세가 적은 경우도 많고, 조용한 하급지라고 하더라도 선호하는 단지는 이미 가격이 회복한 경우도 많다. 그렇기 때문에 기사로만 보고 시장 분위기를 파악해서는 절대 안되며, 참고로만 보되 반드시 전수조사와 전임을 통해 확인을 해야한다는 걸 느낀다.

실제로 가격 흐름이 서서히 수도권 외곽의 선호단지부터 퍼지고 있는 게 현장에서 느껴진다. 가격이 여전히 깎이는 분위기이긴 하지만 그럼에도 이미 가격대가 한 단계 올라온 상태다. 지방도 마찬가지다. 여전히 해당 지역에서는 좋지 않는 기사가 나오고 현장에있는 소장님들조차 안좋게 전망을 하고있으나, 글에 나온대로 약세장이 언제까지 지속되지는 않는다는 말이 공감된다. 실제로 미분양 지옥이라고 하던 곳도 이제는 대부분 아주 분양가가 높고 비선호위치에 있지 않은 이상 미분양 물량이 정말 많이 해소되었다. 그러니 변하지 않는 수요를 생각하며 가치와 가격에 집중해야겠다.