OOO만 보고 투자하면 절대 안됩니다. [대흙]

안녕하세요

대기만성 흙수저

대흙입니다.

최근 대출 규제에 잠시 주춤하고 있으나

아직까지 선호되는 급지의 단지들은

호가가 쉽게 낮춰지지 않고

작년에 비해 서울수도권의 아파트들은

꽤나 가격이 올랐습니다.

투자로 고려하던 물건들이 쉽게

가격이 깎이지 않아 마음이 막막하기도 하고

그 때 왜 내가 투자하지 않았을까라며

스스로 자책하는 분들도 계실 거에요.

또한 내가 가진 투자금으로

가장 좋은 단지를 하고 싶지만

전세가는 생각보다 낮고

수리비까지 고려하면 돈이 더 들어가서

답답한 마음을 가진 분들도 계실 겁니다.

그래서 누군가는 한 단계 낮은 급지로 눈을 돌리며

혹은 아직까지 관심이 없는 단지들을 보며

투자를 생각하고 계실 수 있을 텐데요.

이 때 본인이 답답한 마음에

'투자금'만 보고 투자를 하는 것이

아닌지 꼭 생각해보셔야 합니다.

더불어, '투자금'에 앞서

꼭 먼저 생각해보실 점들을 예시를 통해

이야기드리고 싶어 글을 써봅니다.

# 환금성

내가 팔고 싶을 때 팔 수 있는가

https://weolbu.com/s/FmFk8iogwA

200세대 아파트 투자해도 되나요? [대흙]

# 200세대 단지 투자 시 고려사항

1. 교통/위치

2. 환경 (학군, 주변환경)

3. 택지지구 (연담화, 개발)

이전에 200세대 단지를 투자로 고려 시

꼭 봐야할 것들에 대해 얘기를 나눠보았는데요.

위의 3가지는 결국 선호도가 있는가 없는가 보기 위한 요소입니다.

왜 선호도가 있는지 봐야하는 이유 중엔

가격 상승의 시기가 더 빠르고

상승폭이 더 큰 것을 투자하고자 하는 것도 있지만

부동산의 약점인 환금성이 조금 더 보장되는 것을

하고자 하는 이유도 있습니다.

오해를 하실까 봐 미리 말씀드리자면

월부에선 이 환금성을 고려해

다른 부동산 자산이 아닌 '아파트'와

서울수도권 기준 '200세대 이상'이라는

원칙을 갖고 있습니다.

이러한 기준에 충족한다면

다른 유형의 부동산 자산보다

훨씬 더 높은 환금성을 가질 수 있지만

앞으로 투자 혹은 실거주 1채만 할 것이 아니며

이후에 더 높은 상급지로의 갈아타기까지

생각하고 계신 분들이라면

같은 가격이라면 환금성이 더 높은 것을

먼저 고려하는 것이 중요합니다.

내가 원하는 시기에 팔고 투자를 할 수 있는

혹은 갈아타기를 할 수 있는 가용현금을

만들 수 있느냐를 말씀드리는 것입니다.

위의 예시를 한 번 볼까요?

해당 단지는 서울 3대 업무지구 중

각각 10분대, 20분대, 40분대로 접근 가능한

위치적으로 매우 좋은 곳입니다.

더불어 8.1/5.5(주인전세 조건)으로

투자금이 2.6억 밖에 들지 않는군요.

그럼, 바로 투자를 해야할까요? ㅎㅎ

해당단지는 교통과 위치는 좋지만

세대수가 200세대 정도이며,

주변 환경/학군, 연담화 등이 좋지 않습니다.

이런 가치들이 실거래가에 나옵니다.

만약, 여러분이 21.10~23.04 사이 하락장에

더 높은 상급지로 갈아타기를 원하는데

거래가 되지 않는다면 정말 답답할 겁니다.

보시다시피 해당 단지는 거래량이 '단 1건'도 없습니다.

이처럼 단순히 투자금만 고려하는 단지는

내가 원하는 상황과 가격에 팔지 못할 수도

있겠다는 것을 알아야 합니다.

# 우선순위

가치가 가장 먼저입니다.

이번에는 매물 먼저 보실까요?

해당 단지는 강남 40분대 접근가능하며

00년식 500세대 이상으로 괜찮은 4급지 단지입니다.

투자금도 8.3억에서 네고가 가능해 8억초반에

세입자도 5.5억에 거주해 2.5억까지 맞춰볼 수 있습니다.

다만, 여기서는

이 단지가 같은 가격을 가진 단지들 중

정말 최선인가? 가 먼저 고려되어야 합니다.

바로 옆에 붙어있는 인근 생활권의 A단지는

24평인데도 불구하고 비슷한 가격대를 형성합니다.

그래프를 보시면 A단지가 과거에는 가격대가 B단지보다

낮았으나 상승장의 전고점과 현재 가격회복 수준도

더 빠른 것을 알 수 있습니다.

다만, 가격도 더 높고 24평이기에 투자금이 더

들어갈 수도 있습니다.

제가 말씀드리고 싶은 바는

단순히, 투자금에 매몰되어 하위 단지를 고려하는 것이 아니라

그보다 앞서 조금 더 비싸더라도

더 좋은 가치를 지닌 단지가 없는지 생각해보며

그 단지 내에서 네고가 가능한지?

투자금을 줄일 수 있는 방법이 있는지?

시도해보는 것이 먼저라는 점입니다.

그 이후에 만약에

앞단의 단지를 투자할 수 없다면

그 사실을 명확하게 확인하고

다음 단지로 가는 것이 순서입니다.

이 과정을 거쳐야만

내가 한 투자에 대해 후회가 없습니다.

후회가 없어야 보유할 수 있고

가치를 찾아갈 때까지 기다릴 수 있습니다.

# 정리

할 수 있는 최선의 선택을 한다.

물론 앞서 말씀드린 단지들도

충분히 저평가 되어있기에 투자를 할 수 있습니다.

다만, 아직까지는 저평가된 단지들이 많이 있기에

조급하게 투자금에만 들어오는

단지를 매수하는 것이 아니라

현장에서 직접 부딪혀보며

최선의 단지를 찾아보는 노력이 필요합니다.

또한 단지의 선호도와 수요를 먼저

보는 것을 항상 생각해보아야 합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.