부동산은 평균회귀를 한다

매수는 10% 보유와 매도가 90%

항상 외부 수요를 끌어들일 수 있는지를 알자 (이거 때문에 다른 구에서 여기로 이사 올 거야? 라는 질문을 해보자)
랜드마크로 이 지역은 어떤 선호도가 있는지 확인

지역의 위상은 1. 인구특징 2. 생활권 특징 3. 입지분석을 통해서 알 수 있다.
1. 인구특징
구별 / 연령별 인구를 보면 그 동네의 대략적인 분위기를 알 수 있음 (이거하겠다고 시간 쓰지말고 참고만 하는 정도로 하자)

2. 생활권 특징
생활권 특징 알기

3. 입지분석 
직장 : 업무지구로서의 역할이 큰 곳인지 아니면 베드타운인지 확인
종사자수를 확인한다.
사업체수가 적은데 종사자수가 많다는 것은 대기업이 있다는 것이고 돈을 많이 받는 곳이라는 걸 알자
인구수 대비 종사자 비율이 높다는 것은 업무지구겠구나 생각
연말정산 1인당 연봉 (원천징수지, 주소지)
원천징수지 : 월급쟁이
주소지 : 사업하는 사람들까지
그래서 주소지가 높은 것이 좋은 동네임

교통 : 주요 일자리 접근성이 좋은 지역인지와 거주 환경이 좋은가를 확인 ex) 대림 (접근성은 좋지만 거주환경이 위험해)
부동산에서는 버스를 고려하지 않아 왜냐하면 지하철은 시간을 딱딱 맞춰서 오지만 버스는 늦게 올 수도 빠르게 올 수도 있고 이동시간도 단정짓기 어려워

환경 : 주요 상권은 어디 있는지 거주 환경이 좋은 곳인지 확인
상권이라는 입지 요소로 이사할 수 있는 지역이 어디인지
구축 밭에 '신축'의 쾌적함이 있는 지역이 어딘인지

학군 : 학군지는 어떤 기준으로 판단하는지 학군지로서 기능을 하는 지역은 어디인지 확인
중학교는 단지 내 배정, 고등학교는 거주지 배정 그래서 고등학교는 컨트롤 불가능하지만 (확률은 있겠지) 중학교는 컨트롤이 가능함
특목고를 많이 보내는 중학교가 어디인지 확인 (특목고를 확인하는 것은 서울대를 많이 보내기 때문)
서울대를 많이 보내는 일반 고등학교가 밀집되어 있는 곳이 어디인지 확인
학업성취도가 높고 학원이 많은 지역이 학군지
학원가 주변 환경도 봐야 함 (술집, 노래방, 당구장 등)
특목고 진학률이 3% 이상이면 상위권 학생들이 있는 중학교

학군 - 고등학교
특목고 / 일반고 모두 강세 : 강남 서초 목동
특목고 강세 : 송파 강동 종로
강남 / 서초 / 양천 몰림 현상

공급 : 공급물량과 전세가격의 흐름이 정직한지, 내가 투자한 단지 주변 공급 물량이 많은지, 조사한 입주 물량이 정확한지 확인
투자하는 단지 주변 공급 물량, 2년 후 단지 주변 공급 물량, 아실 / 부동산지인 / 호갱노노 공급물량 크로스 체크 후 공급 물량이 많은 쪽으로 확인

수도권의 공급물량은 도미노다
거리가 가까울수록 영향이 크지만 멀다고해서 영향이 아예 없는 것이 아님
수도권의 전세가는 사람들의 심리에 영향을 받음 상승장인지 하락장인지 파악해야 함

전세가가 떨어지면 매매가도 무조건 떨어진다. 전세가가 떨어지는 시기가 기회다.

전세가가도 상승과 하락을 한다.
전세가가 지속적이든, 급격하게든 상승을 한 후 공급이 들어오면 전세가는 하락을 하고
전세가가 지속적이든, 급격하게든 하락을 한 후 공급이 들어오면 전세가는 상승을 한다.
평균회귀 : 부동산 가격이 급등하거나 급락하더라도 시간이 지나면 평균으로 회귀한다. (평균으로 회귀하는 이유는 비정상적으로 상승을 하면 비정상적으로 하락도 하기 때문에 평균이 맞춰짐)

공급되는 시기 전의 전세가가 하락하고 있는 시기라면 평균회귀로 인해 전세가는 상승을 해야하는 타이밍
공급되는 시기 전의 전세가가 상승하고 있는 시기라면 평균회귀로 인해 전세가는 하락을 해야하는 타이밍

전세가가 오랫동안 하락하고 있었다면 평균회귀로 인해 전세가가 상승을 해야하는 시기도 옴(하지만 언제 상승할지 타이밍은 몰라 무언가 트리거가 필요)
트리거 역할 후 전세가가 상승을 하는데 공급으로 인해 전세가의 상승률을 억제할 수는 있음 (공급이 없었다면 전세가가 더 많이 빨리 올랐을 것임)

평균회귀 했는지 확인해 → 심리 확인 (상승장인지 하락장인지) → 공급물량 확인 (많은지 적은지) → 전세가 확인
근데 지금은 아직 전세가 회복 못한 상황이야

공급 입주장 대응 방법
1. 투자 기준에 들어오는 것 중 가치가 가장 좋은 단지를 투자

2. 투자 예정 단지 전세 호가의 최근 5년 내 흐름 파악
2-1. 가격 상승폭 : 과거 평균 상승 흐름과 비교하여 평균 이상 상승했는지, 평균 상승했는지, 평균 이하로 상승했는지 확인 (평균회귀 확인 용)
2-2. 상승기간 : 5년 이상 계속 상승했는지, 5년 내 하락한 구간이 있는지 확인 (심리 확인 용)

3. 전세가격 예상
3-1. 가격 상승폭 : 평균 이상 상승 / 상승 기간 : 5년 이상 계속 상승 → 전세가격 40% 이상 하락 예상
3-2. 가격 상승폭 : 평균 이상 상승 / 상승 기간 : 5년 내 하락 구간 존재 → 전세가격 전고점 도달 파악 → 도달 o : 전세가격 20% 이상 하락 예상 / 도달 x : 전세가격 10% 이상 하락 예상
3-3. 가격 상승폭 : 평균 / 상승 기간 : 5년 이상 계속 상승 → 전세가격 20% 이상 하락 예상
3-4. 가격 상승폭 : 평균 / 상승 기간 : 5년 내 하락 구간 존재 → 전세가격 전고점 도달 파악 → 도달 o : 전세가격 10% 이상 하락 예상 / 도달 x : 전세가격 10% 내외 하락 예상
3-5. 가격 상승폭 : 평균 이하 상승 / 상승 기간 : 5년 이상 계속 상승 → 전세가격 10% 이상 하락 예상
3-6. 가격 상승폭 : 평균 이하 상승 / 상승 기간 : 5년 내 하락 구간 존재 → 전세가격 전고점 도달 파악 → 도달 o : 전세가격 10% 이상 하락 예상 / 도달 x : 전세가격 10% 내 하락 예상

기존 부사님과 협상이 잘 되지 않는 것 같다면 같은 매물의 다른 부사님께 연락하여 협상 시도도 방법임
새로운 부사님에게 말할 때 매수자가 다른사람이 아니라 며칠전에 깎아달라고 한 사람이라고 같이 말해줘

매수 관련 질문 (세낀물건)
1. 이사 날짜가 확정되어 있나요?
2. 잔금 날짜는 세입자 이사 날짜에 맞춰 주실 수 있나요?
3. 왜 파는 건지?

전세 관련 질문
1. 요즘 전세 구하는 분들이 많이 오시나요?
2. 전세 대기하는 분들 있나요?
3. 최근 실거래가 얼마에요?

12월에 급매 많이 나올 듯
6.27 규제 때문에

생활권과 가치가 비슷할 때는 방 많은게 선호도가 높을 수 있다. (땅의 가치가 같을 때)
건물의 가치가 비슷하면 땅의 위치가 굉장히 큼

땅의 가치가 비슷할 때 : 선호도가 높은 건물 선택
땅의 가치가 다를 때 : 선호도가 높은 땅 선택

서울 투자의 본질은 땅을 사는 것임

역세권 내에서도 선호하는 단지와 택지 내에서도 선호하는 단지가 다름

투자기준 안에 들어오는 것 중 가치가 가장 좋은 단지, 전고점이 높은 단지를 선택

재건축은 아래와 같은 순서로 진행
안전진단 : 초기 단계 (재건축이 될 수도 있겠네?)
조합설립 : 조금 진행 됬네 (재건축이 확정됬다고 보긴 어려움)
사업시행 : 진짜 될 수도 있겠네 (5년 이내 신축 될수도 있겠는데?)
관리처분 : 거의 됬다고 봄 (1~2년 내에 분양 나오겠네)
이주
철거
분양
입주

투기과열지구로 지정된 지역에서 (서초, 강남, 용산, 송파)
조합설립 이후 매수하면 그 아파트의 집주인은 될 수 있지만 재건축이 되더라도 신축 아파트로 갈 수 있는 권한이 없음 (입주권이 없음)
그냥 현금청산이 됨
입주권이 있어야 조합원임

투기과열지구가 아니면 아무 상관없음 조합설립 이후에 매수하여도 입주권 있음

매매가 + 추가분담금 >>> 주변 신축 단지 가격 (상승장이 되어서 진행 될 확률이 높음 그래야 조합원들이 돈을 벌 확률이 높으니까)

단지의 가치와 가격을 보고 입지가치가 비슷한 단지일 때 재건축, 리모델링 호재가 있는 곳을 선택 (상승장에서는 호재가 기름 역할임)

하지만 재건축, 리모델링이 있어서 사는 것이 아닌 가치를 비교 후 호재가 있는 단지면 선택을 하는 것임

호재는 보너스일 뿐 입지 가치를 넘어서기 힘들고 가치와 가격, 본질에 집중

사업이 진행되어 분담금 납부, 이주해야 하는 경우
1. 신축 아파트를 위해 분담금을 내는 것 보다 그 돈으로 더 높은 수익을 낼 수 있는 투자처가 있다면 매도를 고려
2. 신축 아파트를 갖고 싶고 추가 분담금을 감당할 수 있다면 이주비 대출을 활용하여 입주권 확보

사업이 지연되어 건물이 낡아지는 경우
1. 연식이 오래되면 전세가격 상승폭이 다른 단지들보다 낮을 수 있음
2. 그렇기 때문에 입지 가치가 큰 지역을 선택하는 것이 좋음 (땅의 가치가 좋아 전세 수요가 많은 지역 (평촌, 수지))