안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
무더웠던 8월이 지나고 아침 저녁으로 선선함이 느껴지는 9월이 시작되었습니다. 가만히 생각해보니 2025년 올해가 생각보다 얼마 남지 않았다는 사실이 꽤나 놀랍게 느껴지는 것 같습니다. 25년을 시작하면서 세웠던 계획, 목표 혹은 다짐들을 기억하시나요?
아마 이 글을 읽으시는 많은 분들께서는 ‘내집마련’을 올해는 꼭 하겠다는 계획을 세우셨거나, 더 이상 미루지 않겠다는 다짐을 하셨을거라 생각합니다. 물론 ‘내집’을 갖는 다는 건 굉장히 설레이고 가슴 두근거리는 일이지만, 행동으로 옮기는 것은 정말 쉽지 않습니다. 우리가 살아가는데 있어서 가장 중요한 3가지 의/식/주 중에서 주에 해당하고 집이라는게 단순히 거주 공간을 넘어서 자산이 된다는 것은 이미 충분히 알고 있음에도 말이죠.
왜 그럴까 생각해 봤을 때, 특히 최근에 집을 살 때 ‘잘 알아보고 사야한다’ ‘공부하고 사야한다’ 라는 말들을 많이 듣게 되는 것 같습니다. 그리고 이런 생각들이 들기 시작합니다.
‘아니, 그냥 내가 살 집 하나 구하는 건데… 이렇게까지 유난을 떨어야 하나?’
‘다들 그냥 잘만 사는 것 같은데, 나만 너무 어렵게 생각하는 거 아닐까?’
‘내가 무슨 부동산 전문가가 될 것도 아니고, 그냥 좋은 게 좋은 거지.’
더군다나 처음 드는 용어까지 등장하니까 내집 마련이 굉장히 어렵게 느껴집니다. 저도 처음에 부동산이라는 것을 알아가면서 용어 때문에 참 힘들었거든요. 그래서 어떤 마음인지 많이 공감이 갑니다.
하지만 여기서 한번 생각해볼게 있습니다.
우리는 옷 한 벌을 살 때도 여러 번을 입어보고, 휴대폰 하나를 바꿀 때도 며칠을 비교합니다. (최근에 아이 침대를 사게 되었는데 매트릭스 하나를 사기 위해서 매장 4군데를 돌아다닌게 갑자기 생각나네요 ㅎ)
그런데 여기서 왜! 내 인생의 전 재산이 걸린 가장 큰 쇼핑이라고 불리는 ‘내집’을 선택하는 것에서는 시간을 들이는 것데 대해 어렵다고 하지 않으려는 걸까요? 아마도 ‘공부’를 해야 한다는 말 자체가 주는 무게감 혹은 거부감이지 않을까 합니다.
그래서 이런 무게감과 거부감에서 벗어나셨으면 하는 마음을 담았습니다. 올해 세운 내집 마련에 대한 계획을 시작하실 수 있게 혹은 내집 마련을 하는 과정에서 망하지 않기 위해(혹은 이를 넘어 더 좋은 선택을 할 수 있는) 꼭 알아두어야 하는 핵심 내용에 대해서 이 글을 통해 정리를 해보려고 합니다.
#좋은 집을 고르는 기준
1) 꼭 아파트를 사야할까?
‘좋은 집’이란 무엇일까요? 간단합니다. 많은 사람들이 살고 싶어 하는 집을 좋은 집이라고 정의할 수 있습니다. 많은 사람들이 살고 싶다는 것은 일상 생활을 하는데 만족할 수 있는 삶을 살 수 있음을 의미합니다. 그리고 많은 사람들이 살고 싶어하는 만큼 가격이 상승하는데도 중요하고 나중에 집을 팔고 더 좋은 곳으로 이사를 갈 때도 ‘안 팔리네…’ 하며 가격을 계속 내려야 하는 상황을 피할 수 있습니다.
그렇기 때문에 많은 사람들이 살고 싶어하는 집을 사는 것이 중요합니다.
집의 종류는 다양한 형태로 있습니다. 아파트부터 빌라, 오피스텔, 주상 복합 등으로 말이죠. 이렇게 다양한 종류들 중에서 어떤 형태를 사는 것이 좋은 집을 고르는 것일까요?
후보 1번: 아파트 (국민 배우, 부동의 1위)
- 특징: 여러 세대가 한 단지를 이루고 사는, 가장 표준화된 주거 형태입니다. 놀이터, 관리사무소, 주차장 등의 편의시설과 골프장, 헬스장, 독서실 등 커뮤니티 시설을 다 함께 이용합니다.
선호도 관점: 아파트는 ‘국민 배우’와 비슷합니다. 누구나 다 좋아한다는 것이 가장 큰 장점입니다. 그리고 여러가지 어플을 통해서 시세 파악이 쉽고, 거래가 활발해서 내가 원할 때 팔 수 있는 ‘환금성’이 상대적으로 좋습니다.
또한, 시간이 흘러 집이 오래된다면 함께 힘을 합쳐 새 아파트로 변신(재건축/리모델링) 할 수 있다는 장점이 있습니다.
후보 2번: 빌라(다세대주택) (개성파 배우, 좁은 팬층)
- 특징: 5층 이하의 소규모 공동주택으로 아파트보다 저렴하고, 같은 가격이면 더 넓거나 인테리어가 훌륭한 경우가 많습니다.(신축의 함정)
- 선호도 관점: 빌라는 무엇보다 가격을 평가하기가 어렵습니다. 얼마인지 정확히 알기 어렵고, 사려는 사람도 이 가격이 적당한지 판단하기 힘들어 거래가 많지 않습니다.
아파트처럼 단지 전체가 주는 편리함(커뮤니티, 보안, 편의시설 등)이 매우 부족하고, 낡았을 때 새롭게 변하기도 사실상 불가능합니다. 그래서 오히려 ‘나 홀로 아파트’가 빌라보다 선호도가 높은 것도 바로 이런 이유 때문입니다. 처음 살 때는 만족도가 높을 수 있지만, 10년 뒤 혹은 당장 2~3년 뒤라도 찾는 사람이 없어 파는게 어려울 가능성이 매우 높습니다.
후보 3번: 오피스텔 (단역 배우, 1인 가구의 원픽)
- 특징: 주로 지하철역 바로 앞에 위치하고 최초 목적은 업무와 주거를 겸할 수 있도록 만든 공간입니다. 하지만 주거용으로 변경하여 거주용으로 사용하고 있고 평형이 커지면 ‘아파트형 오피스텔’ 줄여서 아파텔이라는 주거 공간이 탄생하게 됩니다.
- 선호도 관점: 아무래도 역 근처에 대부분 위치하고 있어 지하철역을 이용할 때 정말 최고입니다. 교통이 편리해 젊은 직장인이나 1인 가구에게 인기가 많습니다. 하지만 오피스텔은 ‘잠깐 살기 좋은 곳’이지만, ‘내 가족과 평생 살고 싶은 집’으로는 보기에는 어렵습니다.
주된 수요층이 1~2인 가구로 한정되다 보니, 시간이 지나도 가격이 잘 오르지 않고 ‘아파트 오르기 시작할 때 다 오르고 나서 마지막에 찔끔 오르고, 내릴 땐 더 많이 내리는’ 특징을 보입니다. 높은 관리비도 단점 중 하나입니다.
후보 4번: 주상복합 (라이징 스타, 반짝)
- 특징: 아파트와 상가가 한 건물에 있는 형태로 초고층의 화려한 외관과 건물 내에서 모든 것을 해결할 수 있는 편리함이 장점입니다.
선호도 관점: 편리함과 고급스러움 면에서는 최고지만 아파트 단지에 비해 아이들 키우기에는 녹지나 놀이 공간이 부족하고, 창문으로 환기가 어렵습니다. 일반 아파트보다 관리비가 훨씬 비싸고, 수요층이 특정 부유층으로 제한됩니다. 그리고 초고층인 경우가 많아 오래되어도 새로 짓는게 굉장히 어려울 가능성이 높습니다. 그렇다보니 대중적인 인기를 얻기에는 다소 벽이 있는 셈이죠.
이렇게 크게 4가지의 주거 형태로 정리해봤는데요, 왜 ‘아파트’를 사야하는지 이해가 되셨나요?
정리해보자면 내 집 마련은 ‘나’를 만족시키는 것이 아니라, ‘안전한 자산’을 확보하는 과정입니다. 그렇기에 가장 안전한 선택은 가장 많은 사람들이 원하고 선호하는 ‘아파트’를 선택하는 것입니다.
2) 그렇다면 어떤 아파트를 사야할까?
결국 앞에서 이야기했던 것과 같습니다. 아파트 중에서도 ‘사람들이 선호하는’ 아파트를 사는 것이 중요합니다. 하지만 어떤 아파트를 선택하느냐에 따라서 그 결과는 생각 그 이상의 차이를 가져다 줍니다.
한번의 선택, 4억이라는 차이
아래 2개의 단지 중에서 하나의 단지를 선택해서 내집 마련을 한다고 가정해보겠습니다.
A단지는 지하철 역까지 도보 23분이 걸리고 경사가 있는 아쉬운 환경을 가진 아파트입니다. 반면, B단지는 역까지 도보 5분이며 택지 안에 위치하고 있어 균질성이 매우 좋습니다.
만약 2015년으로 돌아가서 각각의 경우에 아파트 가격이 동일하다면
내집마련을 한다고 가정했을때 여러분 어떤 선택을 하실건가요?
A단지의 경우 동작구 흑석동에 위치한 흑성 동양, B단지는 산본에 위치한 세종주공 6단지였습니다. 분명 과거에 가격이 비슷했지만 4억이라는 엄청난 가격 차이가 벌어졌다는 것을 확인할 수 있습니다. 아파트의 가격이 비슷하지만 어떤 아파트를 고르냐에 따라서 얻게 되는 결과는 크게 달라지게 됩니다.
매년 정말 아껴가면서 5천만원을 모은다고 했을 때 8년이라는 시간을 벌 수 있는 돈입니다.
그렇다면 내집마련을 할때 어떤 아파트를 골라야 할까요?
3) 성공적인 내집 마련을 위한 아파트 고르는 기준
① 내가 집을 구할 지역은 어디인가?
핵심적으로 알아야 할 기준들을 확인하기에 앞서서 먼저 한가지 확인이 필요합니다. 내가 내집 마련을 하려는 지역이 서울/수도권이냐 지방이냐에 따라서 기준이 달라지기 때문입니다.
우리는 살아가는 자본주의 체제 안에서 기본적인 생활을 유지하고 소비라는 것을 하기 위해서는 돈이라는 것이 반드시 필요합니다. 그리고 돈은 직장을 다니면서 받게 되는 월급을 통해서 얻고, 생존과 직결되기에 직장이 굉장히 중요합니다.
서울, 수도권의 경우 3대 업무지구에 해당하는 강남, 여의도, 도심을 중심으로 판교, 마곡, 구디&가디, DMC 등이 대표적입니다. 그렇다보니 직장에 쉽게 접근할 수 있는 곳에 대해 기본적으로 선호도가 높습니다.
반대로 지방은 서울/수도권과 다르게 기본적으로 도시 내에 혹은 근처에 직장들이 대부분 위치해 있고 쉽게 이동이 가능하기에 위치나 교통이 크게 중요하지 않습니다. 그래서 지방의 경우는 환경적인 부분과 아파트의 연식 등이 아파트 선호도를 결정하는 가장 중요한 요소라고 볼 수 있습니다.
정리해보자면
서울/수도권 : 위치&교통 → 환경 → 학군
지방 : 환경(연식) → 학군 → 교통(거의 X)
② 위치와 교통
위치와 교통은 물리적으로 가까운 위치에 있는 지역과 물리적인 거리가 떨어져 있더라도 쉽게 이동이 가능한 교통(지하철)이 갖춰진 곳인가를 확인하는 것입니다.
위치는 강남역까지 얼마나 떨어져 있는지를 통해 지리적 위치를, 반포한강공원까지의 거리를 통해 안쪽에 위치해 있느냐, 바깥쪽에 위치해 있느냐를 따져볼 수 있습니다.
그리고 지하철의 경우 실제 강남까지 걸리는 시간과 선호하는 노선인 2, 9, 3, 7, 5, 신분당선을 이용 가능한지 확인하는 것입니다.
③ 환경
환경이라는 단어 안에는 여러가지 의미가 포함되어 있지만 단지 인근의 거주 환경을 먼저 확인해야합니다. 보통 균질성이 좋다고 이야기하는데 택지를 봤을 때 느껴지는 것과 비슷한 것이라고 생각할 수 있습니다. 그리고 아무래도 아파트가 많이 모여있을수록 사람들이 좋아하겠죠? (약 5,000세대 이상)
단지가 많을수록 거주하는 사람들은 많다는 뜻이며 이는 수요가 커지고 수요가 클수록 상권이 발달하게 됩니다.거기에 인근에 편의시설이나 백화점, 마트 등이 있다면 거주하기에 더할 나위 없이 편리합니다.
그렇기에 균질성이 좋고 아파트가 많이 모여있는 곳(ex.택지 등)을 사람들은 선호하며 그런곳에 위치한 단지의 환경이 좋다라고 이야기할 수 있습니다. 쉽게 말해 없어야 할게 없는 환경인지가 중요합니다.
단지 인근의 환경 다음으로 단지 자체의 환경적인 부분도 생각해보는 것이 필요합니다. 여기서 단지 자체의 환경이란 단지의 브랜드, 연식, 커뮤니티 등을 뜻합니다.
이 중에서 가장 중요한 게 무엇일까 생각해봤을 때는 연식을 먼저 고려하시는게 필요합니다. 특히, 지방에서는 이런 연식적인 부분이 중요하기에 항상 우선해서 고려하는 것이 필요합니다.
④ 학군
학군은 서울과 수도권보다는 지방에서 단지 선호도에 더 큰 영향을 주게 됩니다. 다만, 학군의 경우는 학군지이냐 비학군지냐에 따라서 다르게 생각해볼 필요가 있습니다. 학군지라면 어떤 학교를 가느냐에 따라서 단지의 선호도가 달라지기 때문입니다. 그렇기에 어떤 학교를 선호하는지 확인하는 것이 중요합니다.
대표적인 학군지를 정리해보자면 수도권에서는 대치, 목동, 중계, 분당, 수지, 평촌 등이 학군지로 의미있는 곳이며 지방은 부산의 경우 해운대구(센텀), 동래구(사직), 금정구, 대구는 수성구(범4만3), 대전은 둔산동, 광주 봉선동(남쪽), 울산 옥동&신정동을 학군지라고 볼 수 있습니다. 여기에 학원가까지 가깝다면 더 좋을 수 밖에 없겠죠?
학원가가 가깝다면 힘들게 라이딩을 하지 않아도 되고 그 시간에 아이를 위한 맛있는 음식을 준비할 수 있으며 여유가 생기게 되니까요.
반대로 비학군지에서는 어떤 학교를 가는 것보다는 초품아 혹은 초등학교가 인근에 있는가 이런 부분들이 중요합니다. 학군지가 아니기에 비슷한 수준의 학교라면 안전하게 학교를 가는게 그 다음으로 중요하기 때문이죠. 실제로 비슷한 위치의 비슷한 연식 크게 다를 것 없는 두개의 단지 중에서 초등학교나 중학교가 단지내 있다는 이유로 더 높은 가격을 보이거나 먼저 거래가 되는 경우가 있습니다.
위치&교통 / 환경 / 학군, 이 3가지가 바로 내집마련에 있어서 실패하지 않고 성공하는 기준입니다. 적어도 이것만 확인하신다면 내집 마련을 할때 최고는 아니더라도 최선의 선택을 하실 수 있을거라 생각합니다.
그리고 내집 마련을 하는 과정에서 조급함이 주변 상황에 따라 조급한 마음이 찾아올 수 있습니다. 이때, 섣불리 결정하기보다는 신중하게 꼼꼼히 비교를 해보시면서, 나에게 꼭 맞는 좋은 집을 선택하시는게 정말 중요합니다. 이 글을 읽는 모든 분들이 현명한 선택으로 만족스러운 보금자리를 찾으시기를 진심으로 응원하겠습니다.
정말 중요하고 꼭 필요한 내용이라 구체적으로 적다보니 글이 길어졌네요. 내집 마련을 앞두고 망설이거나 고민이 되시는 분들께 행동으로 옮기시는데 반드시 도움이 되었으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
