열반스쿨 기초반 2강 강의후기(열기 69기 4조 핑크용용)

입지도 중요하지만,

-장기적 영향(거시적-숲)은 물가, 통화량, 그 나라 경제상황, 수요(입지), 입지 독점성)얘를 대체할 땅이 있냐 없냐)

-미시적/단기적요소(나무) 가격저평가여부(가치>가격)가격이 가치보다 쌀 때 사야한다. 심리(하락장), 단기공급, 투자기준

10년후에 우리는 부동산 가격이 오를것인가?

타이밍에 따라 다르기도 하다. 1991~2002년까지 오르지 않은 구간이 있다.

수요가 많은 지역은 우상향이 맞긴 맞다.

전세가격은 상대적으로 꾸준히 올랐다.

-현재 650만원이 3인가족 평균 소득.

-1970년대 그때도 월급으로는 아파트 사기 힘들었다.

-통화량이 계속 오르고 있다. 중앙은행이 돈을 푸니까

-10년 사이에 전세가가 2배가 올랐다.

-2020년도 평단 전세가 7.5억,

-2030년도는 15억이 되는게 통계적으로 맞다.

-80~120% 정도 올랐다.

-예를 들어, 고덕레미안이, 전세7억 매매 12억, ==> 전세가 12억, 매매는 전세가 이상

-이것이 수요가 있는 곳에 투자하는 의미이다.

-전세가 흐름이 굉장히 중요하다.

-보수적으로 80%만 올라가는 것으로 계산해서 봐도 된다.

-일부 지방은 50%만 오를 수도 있다.

-아파트 건설원가 = 재료비 +노무비+경비(식비 등) +토지

-자본주의는 오를 수 밖에 없다.

<통화량은 왜 느는가?>

-우리나라는 경상수지 흑자 많은 나라. 우리나라로 돈이 많이 쏟아지는 나라이지만, 이 돈이 우리 주머니로 들어오지 않는다.

-전세가는 보통 오르는게 맞다. 근데 올해는 왜 전세가 내렸나?

-전세는 사실 공급량에 따라 다르다.

-물가와 공급량(입주물량이 많으면) 좀 떨어졌다가..

-작년 특이한 상황 – 임대차 3법과 금리 영향

-보통은 5년 상승, 3년 보합, 2년 역전세

-2022년 역대급 28% 이상 오름. 임대차 3법 때문에

-이렇게 많이 오르고 나면 다음해 역전세 난다. 그래서 23년 초에 역전세로 힘들었음

-역전세 나고 나면, 또 그 다음해는 올라간다.

-최근 20주째 전세 상승 중임.

-===> 전세는 물가에 연동

-전세는 입주물량에 연동

-정부는 10년 내에 임대차3법 할 수 없다. 당분간 할 수 없다.

-금리도 영향 ==> 이제 내려 갈 것으로 봄

<수요와 공급>

-서울 입주물량 : PC는 부동산지인, 모바일은 호갱노노

-공급 25/26 없다. 경기도도 줄어들고 있다.

-인천,대구는 아직도 입주 물량이 많다. 25까지.

-호갱노노: 근처에 최근 입주물량이 나온다.

-이런 정보를 보고, 계약기간을 늘린다던데, 잔금 날짜를 조정한다던지. 입주물량 전후 2~3개월을 피하는게 좋다.

<너바나 투자 레시피/ 투자 원칙>

-투자 해야하나 말아야 하나의 원칙

-투자를 야구와 비슷하다. 초보는 오는 공을 다 맞추려고 한다. 그러나 야구 잘하는 사람은 메타인지가 높다.

-좋은 투자처인지 아닌지 구별하는 메타인지 능력,

-투자는 아마추어라고 봐주지 않는다. 무조건 프로처럼 대처를 해야 투자가 된다.

-Hitting 능력 : 입지분석, 임장능력, 협상 능력, 임대능력,

-투기꾼: 감정에 따라 투자-투자 대상을 잘 모름. 누가 준 정보 건너들은 정보로 투자

-투자자: 원칙에 따라 투자( 투자 대상을 잘 알고 있음)

-투자는 self (타인에게 의지하는 것은 투기)

-초보는 아파트가 좋다

3. 수익률:투자금 대비 내 돈을 얼마로 돌아오는가?

수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가)

72법칙: 72 / 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간

우리의 목표율 20% 이상은 평균이 아니다. 굉장히 높은 목표율이다.

72 / 10% = 7.2년이 걸린다.

72 / 20% = 3.6년이 걸린다.

매년 1억을 모을 수 있으면, 자산배분이 더 빠르다.

월부방법만 할 필요는 없다. 종잣돈이 작으면, 월부방법으로 밀어 붙이는 게 좋다.

적정목표 수익률

투자 1년차: 잃지 않는 것

투자2년차: 10%

투자10년차: 20%

부자: 5%~10%

실력 = 10년동안 평균 수익률

똘똘한 한채 투자.

내년에 이런 기회가 온다

어느것이 더 나으냐?

수익률로는 지방 소액투자가 높을 수 있다.

그러나 수익금은 똘똘한 한 채가 더 클 수 있다.

-돈이 있고 시간이 없으면, 서울에 성장가치투자가 훨씬 좋다.

-돈 없고, 시간 많으면 저평가 가치투자 (지방투자)가 좋다.

-돈도 없고, 시간이 없으면, 방법이 없다.

<수익률 높이는 법>

-앞으로 가치가 오르는지 (수요가 많고, 공급이 제한 된 것.(공급독점성))

-(시간이 갈수록 가치가 올라가야 한다.)

-적절한 투자금, 전세금이 상승 한 것을 사야 한다.

지금 갭을 줄이는 것 보다. 앞으로 전세금이 오르는 물건을 사야 한다.

-좋은 타이밍: 무릎에 사서 어깨에 판다. 살짝내려가도 가치가 있다는 확신이 들면 기다리면 오른다.

-수익률, 수익 둘 다 중요.- 수익률만 챙기다가 고생함. (싼것들 관리 힘든 물건)

-인내 (투자시장, 가치신뢰) -가치 있는 건 무조건 오른다. 가치!!!!

워렌버핏도 코카콜라 사서 계속 가져감.

-투자 현장에서 떠나면 안된다

4.원금보존

일반사람들은 저평가에 못 사더라. 비싸게 산다

1)전세가율 – 매매가는 전세가 보다 떨어지지 않는다.

서울 60%

지방 80%

2)입지독점성을 가져야 한다. 대체할수 있는 부지가 없어야 한다.

공급물량을 봐야 한다.

잔금일 기준으로 전후 3개월, 총 6개월, 2년후 입주물량을 봐야 한다.

전세가 60%인줄 알고 투자했는데, 입주물량 때문에 50%로 떨어 질 수 있다.

특히 지방 공급 물량

워렌버핏: 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실을 얼마일까?

를 항상 생각해야 한다.