[만타킹] 서울시 강서구 아파트 1호기 투자 과정 및 복기

25.09.04

<서>

오랫동안 미뤄오던 투자경험담을 이제야 작성하게 되었습니다.
예전에 한번 작성하다가 저장이 안 된 상태에서 글이 지워진 적이 있어 에이 그만 두자 싶었는데, 이번 달 실전반을 들으면서 허씨허씨 튜터님께서 1호기 투자에 대한 복기를 해보라고 적극적으로 말씀해주셔서 다시 작성하게 되었습니다(튜터님 덕분에 복기를 할 수 있었습니다. 감사합니다).

<투자과정>

1. 강의 수강 및 앞마당 늘리기

24년 3월 월부에 입성하여(열기반 72기) 그 해 12월까지 한 달도 빠지지 않고 꾸준히 강의를 들었습니다.
강의를 들으면서 아래와 같이 앞마당 혹은 반마당을 만들었습니다.
- 24년 4월 실준반(54기): 성남시 분당구(이 때 저는 앞으로의 월부생활을 결정해준 인생 조장님을 만났고, 그 뒤로부터 조장을 맡게 될 때마다 이때 당시 실준반 조장님께 배웠던 것들을 그대로 알려드리고자 했습니다)
- 24년 5월 열중반(37기): 성남시 수정구, 중원구(자실, 반마당), 용인시 수지구(자실, 반마당)
- 24년 6월 서투기(14기): 서울시 관악구
- 24년 7월 신투기(1기): 광명시
- 24년 8월 내마중(10기): 서울시 동대문구 맛보기
- 24년 9월 서투기(17기): 서울시 영등포구, 서울시 동작구(추석연휴를 이용하여 자실, 반마당)
- 24년 10월 실준반(61기): 서울시 강동구
- 24년 11월 재테기(3기): 서울시 서대문구(자실, 반마당), 서울시 동대문구(자실, 반마당)
- 24년 12월 서투기(22기): 서울시 강서구

2. 전수조사, 투자후보단지 선정 및 매물코칭

24년 12월 강서구 앞마당을 끝으로, 당분간 더 앞마당을 늘리기보다는 투자매물을 찾아보자고 마음 먹고 그 때부터 3급지와 4급지 앞마당을 전수조사 하였습니다. 전수조사 간격은 약 한 달에 한 번 정도씩 했었던 것 같습니다.
제가 이렇게 마음을 먹은 데에는 몇 가지 이유가 있었습니다.
- 우선, 월부 생활 시작한지 1년이 지나기까지 만약 1호기 투자를 하지 않는다면, 아내가 투자금으로 자신이 생각한 임의의 아파트를 매수하겠다고 하였습니다. 제가 아내를 믿지 못하는 것은 아니지만, 그래도 아내가 아닌 그동안 열심히 앞마당을 만들고 강의를 들으면서 공부한 제가 월부에서 배운 투자기준에 따라 1호기를 투자하는 것이 맞다는 생각이 컸습니다. 그래서 저는 25년 3월 이전에 1호기 투자를 해내야만 했었습니다.
- 둘째로, 24년 12월 초순경 초유의 계엄 사태가 터졌고, 모든 관심이 그 사태에 쏠리게 되었습니다. 제가 당시 들었던 월부TV(또는 당시 제가 듣고 있었던 서투기 강의)에서 너나위 강사님께서 예전에 박근혜 대통령 탄핵이 되었을 때 일시적으로 매수심리가 얼어붙었는데, 그때 본인이 여러 채를 투자하였다는 말씀을 해주셨습니다. 저도 그 말에 깊이 공감하였고, 모든 관심이 계엄 사태에 쏠려 있는 그 때가 투자의 적기라는 생각을 하였습니다.
- 4급지가 제 투자금에 부합하는 곳이라고 생각하였었는데, 은평구를 제외하고 4급지를 모두 앞마당 또는 반마당으로 만들어둔 상태였습니다. 24년 12월에 강서구 앞마당까지 만들고자 했었던 이유는 강서구가 직장을 갖추고 있어 4급지 중에서도 우선적으로 봐야 하는 앞마당이라고 생각하였기 때문입니다(가끔씩 강의에서 강사님들께서 강서구에 대해서 좋게 말씀하시는 얘기를 듣고 그런 생각을 했던 것 같습니다).
한편 25년도에 접어들어서는 2월까지 앞마당을 만들지 않아도 되는 강의를 계속 수강하면서 전수조사에 집중하였습니다. 주말에 조모임을 가질 여유는 없을 것 같아서 조모임 없이 온라인으로 강의만 수강하였습니다.
- 25년 1월 열기반(87기): 온라인으로 조모임 없이 수강
- 25년 2월 열중반(44기): 온라인으로 조모임 없이 수강
- 25년 3월 서투기(22기): 서울 송파구
- 25년 4월 실준반(68기): 안양시 동안구
- 25년 5월 서투기(25기): 서울 종로중구
- 25년 6월: 서울 성북구(자실, 반마당)
- 25년 7월: 휴식
- 25년 8월: 실전반(32기)
전수조사한 다음 단지들을 아래의 기준으로 추려내어 하나의 엑셀 파일에 합쳤습니다.

- 전고점 대비 -15% 이상 하락

- 투자금 + 1억

그 다음 위 단지들을 전고점이 높은 순서대로 나열하였습니다.
전고점이 높은 단지부터 차례대로 검토하면서 머릿속에 떠오르는 단지의 느낌을 기준으로 별로라고 생각했던 단지들을 걸러냈습니다. 돌이켜 생각해보면 당시 서울과 경기도가 있으면 서울을 우선으로, 그리고 아파트 단지들 주위에 다른 아파트들이 함께 모여 있어 주거지 느낌이 나는 단지가 있으면 그 단지를 우선으로 해서 그렇지 않은 단지들을 걸러냈던 것 같습니다(이렇게 하면 안 된다는 것을 나중에 깨달았지만 당시에는 예를 들어 강동구 명일동의 명일GS, 길동의 길동우성, 서대문구 연희동의 연희파크푸르지오 같은 단지를 그냥 느낌으로 걸러버렸던 것 같습니다).
그러고 나니, 가재울뉴타운의 신축 단지, 신대방 생활권의 구축 단지, 봉천 생활권의 구축 단지들, 홍제 생활권의 구축 단지들, 전농답십리 생활권의 구축 단지 정도가 우선 추려졌습니다.
25년 1월경 전화로 매물 예약을 했는데, 봉천 생활권의 구축 단지들, 신대방 생활권의 구축 단지가 매물 예약이 잘 잡혔습니다. 한편, 전농답십리 생활권의 구축 단지 매물을 보기 위해 전화를 걸었는데, 부동산에서 투자자들이 너무 많아서 집을 보여주기 어렵다고 하였습니다.
25년 1월 중순경 가족들과 함께 봉천 생활권의 구축 단지들 매물을 보러 상경하였습니다. 이후 혼자서 봉천 생활권의 다른 구축 단지 매물들을 살펴보고, 신대방 생활권의 구축 단지 매물들도 함께 살펴보았습니다.
25년 1월 하순경까지 보았던 매물들 중에 나름대로 비교를 해서 매물 2개를 추렸고, 매물코칭을 신청하였습니다. 매물코칭도 경쟁이 치열하여 한 번에 되지 못하였고, 뭔가 사람들이 잘 도전하지 않을 것 같은 화요일 오전에 운이 좋게 매물코칭 신청이 되었습니다.
<자유를향하여> 튜터님께서 매물코칭을 진행해주셨는데, 후보 매물 중 1개는 통과가 되었고, 다른 하나에 대해서는 앞마당 중 강서구 OO생활권의 단지를 보지 않으면 아쉬울 것 같다는 말씀을 해주셨습니다. 튜터님께서 특정 단지를 콕 찍어서 말씀해주신 것은 아니었는데, 튜터님의 여러가지 말씀을 잘 종합하여 보니 단지가 거의 하나로 좁혀지게 되었습니다. 그 단지는 정작 제가 투자후보단지를 추릴 때에는 주변에 아파트 단지가 별로 없다는 이유로 뇌피셜로 걸렀던 그런 단지였습니다.

3. 매물 임장 및 투자 결정

곧바로 그 좁혀진 단지의 매물을 검토하기 시작하였습니다. 매물코칭을 통해 그 단지에 대한 확신이 서고 나니(A단지라고 하겠습니다), A단지 내 매물들 중 최고를 찾기 위한 노력을 자연스럽게 하게 되었습니다.
A단지는 약 1500세대 이상의 대단지였고, 앞쪽 동은 평지에, 뒤쪽 동은 살짝 언덕에 있는 그런 단지였습니다. 그래서 단지를 3개의 뭉텅이(앞쪽 동, 중간 동, 뒤쪽 동)로 나누어 아래와 같이 정리를 해보았습니다.

25년 2월 6일 목요일에 그 주 토요일에 볼 매물을 예약하였습니다. 당시 최저가는 203동 15층 매물(a매물)이어서 그 매물을 예약하였고, 함께 203동 9층 매물, 122동 중층 매물을 예약하였습니다.
그런 다음 a매물에 이상이 없으면 매수할 마음을 먹고 등기부등본을 떼 보았습니다. 그런데 그 매물은 1금융권들과 대부업체를 채권자로 한 근저당권이 설정되어 있는 매물이었고, 근저당권의 채권최고액이 거의 매매호가의 87% 정도로 차 있어 잔금으로 근저당권을 전부 말소시켜야 세입자를 맞출 수 있는 매물이라는 것을 확인하였습니다(근저당권이 설정되어 있는 매물에 대한 계약 프로세스에 대해서는 월부 카페에서 글을 찾아보았습니다).
a매물이 잔금까지 지급해야 하는 상황이므로 과감히 0.5억 정도를 깎아보자는 마음을 먹었습니다(다행이 일시적으로 잔금 여력이 되는 상황이었습니다).
그러던 중 25년 2월 7일 금요일 알람을 설정해두었던 A단지에서 매물 알람이 왔는데, a매물과 같은 가격에 앞쪽 동인 103동 6층 매물(b매물)이었습니다. 곧바로 b매물이 나와 있는 부동산에 전화를 걸어 다음날인 2월 8일 매물을 볼 수 없는지 문의하였고, 오전 두번째 타임에 매물 예약이 되었습니다.
25년 2월 8일 토요일 a매물을 예약해둔 부동산을 방문하여 a매물, 203동 9층 매물, 122동 중층 매물을 함께 보았습니다. 이후 b매물을 예약해둔 부동산을 방문하여 b매물을 보았습니다.
층은 달랐지만 선호도가 더 있는 앞동 매물(b매물)이 뒷동 매물(a매물)과 같은 가격이니, b매물이 싸다고 생각했습니다. a매물은 일시적으로 잔금까지 지급하고, 수리를 한 다음 세입자를 맞춰야 하는 매물이었던 반면, b매물은 세를 안고 매수할 수 있는 매물이었습니다. 한편, a매물은 매매가를 상당 부분 깎아볼 수 있는 매물이었고, b매물은 세가 들어가 있지만 시세보다 0.5억 정도 낮게 봐야 하는 매물이었습니다.
집으로 내려가는 길에 b매물의 사장님께서 지금 계속 b매물 전화가 오고 있으니 어떻게 할 것인지 연락이 왔고, 저는 아내와 상의 후 b매물을 500만 원 깎아서 매수하기로 결정하였습니다.

<복기>

1. 1호기 투자과정에서 아쉬웠던 점

투자후보단지 선정시 뇌피셜로 단지를 거르고, 모든 단지의 매물을 보지도 않은 채 일부 단지의 매물을 검토하여 투자코칭을 받았습니다. 물론 투자코칭을 받고 투자함으로써 제가 투자한 A단지에 대한 선택에 후회는 없지만, 이제는 제대로 된 비교평가를 배웠으니 2호기 투자시 면밀한 비교평가를 통해 투자후보단지를 조금 더 잘 골라내 매물코칭을 받아 투자하려고 합니다.

꼭 해봤어야 했는데 하지 못했던 것은 ‘매물털기’였습니다. b매물을 선택하기 전에 인근 부동산을 들어가 b매물보다 더 조건이 좋은 매물이 있는지 없는지를 확인했어야 했는데 하지 못했습니다.
‘매물털기’를 하지 못한 것에 나름대로 여러가지 이유를 붙여보았지만(당시 저는 독감에 걸려 있었고, 하필이면 a, b매물을 보러 갔던 2월 8일 집에서 아이들이 다쳐 울고 있었으며, 아내도 많이 힘들어하던 상태였습니다. 날씨는 너무나도 추운데 가정이 저런 상황이다보니 마치 하늘이 제가 1호기 투자를 하지 못하도록 방해하는 것 같았고, 그래서 더더욱 1호기 투자를 지연시켜서는 안 되겠다는 마음을 먹고 성급히 결정했던 것 같습니다), 합리적인 이유가 되지 못한다는 것은 잘 알고 있어, 2호기 투자시 꼭 매물털기를 하려고 합니다!

가계약금을 보낸 이후 확인하게 된 것인데, b매물의 경우 세입자가 낮은 전세로 오래 살고 있으면서 계약갱신권을 사용하지 않아(아마 묵시적 갱신 상태로 거주하셨던 것 같습니다), 제가 이번에 계약을 하면서 세입자가 마음만 먹었으면 계약갱신권을 사용할 수 있었던 상태였습니다. 그 부분을 제대로 확인하지 않았던 것은 제 큰 잘못이었는데, 다행이도 세입자께서 그동안 낮은 전세로 오래 살았으니 계약갱신권을 주장하지 않겠다고 하시면서 전세금을 올려 새로운 전세계약을 체결하게 되어, 제 투자금이 예상보다 더 들어가기는 했지만(시세보다 낮게 새로운 전세계약을 체결함), 그렇다고 세입자가 계약갱신권을 사용한 경우처럼 훨씬 더 투자금이 들어가지는 않았습니다. 초심자의 행운이라고 생각하고, 2호기 투자시 반드시 세입자의 계약갱신권 사용 여부를 체크하려고 합니다!

아래와 같이 당시 매물을 보았던 203동 15층 매물은 9.46억(호가 -0.24억)에, 122동 중층 매물은 9.7억(호가 -0.3억)에 거래되었습니다. 당시가 어쨌든 깎이는 시장이었음을 재차 확인하게 되었습니다. 저는 당시 급하게 매수한다고 호가에서 500만 원 밖에 깎지 못했는데, 2호기 투자시 편하게 매수하는 것보다 조금 더 노력해서 싸게 매수하는 것에 더 집중하려고 합니다.

2. 단지 흐름 비교(매매가 및 전세가 상승률)

당시 매물코칭에서 통과되었던 봉천생활권의 B단지, 통과되지 못했던 봉천생활권의 C단지, 신대방생활권의 D단지, 그리고 제가 투자한 A단지의 7개월 간 상승률 비교입니다. 확실히 매물코칭에서 통과되었던 B단지, A단지가 7개월간 매매가 상승률이 높았습니다(자유를향하여 튜터님 다시 한번 감사합니다). 한편 봉천생활권 대장 단지여서 가장 괜찮다고 생각했던 C단지는 전세가 상승율이 높았습니다.
B단지
C단지

D단지

A단지

제가 투자단지후보에 넣어두었음에도 매물을 보러 가지 못했던 가재울생활권의 E단지, 홍제생활권의 F, G단지, 전농답십리생활권의 H단지의 7개월간 그래프는 아래와 같습니다. 홍제생활권의 구축 단지들(F, G)는 매매가가 하락하거나 많이 올라가지 못했고, 가재울생활권의 신축 단지(E)와 전농답십리 생활권의 구축 단지(H)는 신대방생활권의 D단지 정도로 매매가가 상승하였습니다.
E단지