[세이코] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위 / RH코리아
3. 읽은 날짜: 25.09.03-25.09.05
4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기 @세이코

1장. 왜 투자를 해야 하는가

01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

당신의 돈을 갉아먹는 인플레이션

P.29 이 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.

결국엔 집값이 상승하는 진짜 이유

P.36 사람들이 종종 잊는 것 같은데, 아파트도 물건이다. 앞서 말했듯 물건은 가격으로 표현되고 그 가격은 인플레이션, 즉 물가상승이라는 원인으로 꾸준히 상승한다. 다만 아파트는 다른 물건에 비해 조금 더 특별한 성격을 띤다. 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재라는 것이다. 그리고 이는 ‘인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안 된다’라는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다.

당신의 돈을 통장에서 썩히지 않으려면

P.40 지금처럼 일생을 바쳐 일해서 번 당신의 돈을 그대로 통장에서 썩힐 것인가? 대책을 강구해야 한다.  돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

04 직장생활 N년 차. 당신의 현주소

지금 내가 있는 곳

P.63 상황을 인지하고 이제는 빤한 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면, 본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야 할 것이 있다. 그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다. 이것이 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.

투자의 이유

P.64 투자의 제1목표가 부자가 아닌, 노후 준비라는 관점에서 바라본다면, 투자는 하지 않아도 되는 것이 아니라, 꼭 필요한 것이 된다. ‘에잇, 어렵고 위험한 투자! 그냥 부자 따위는 안 돼도 좋아!’라고 생각하는 대신, ‘나와 내 가족의 미래를 지켜내기 위해서라도 투자는 반드시 해야만 해!’라고 생각하는 것과 같으니 말이다. 만약 당신이 나처럼 평범한 가정에서 태어나 맨손으로 시작한 사람이라면, 지금 행동하지 않으면. 미래의 위기를 피할 수 없다고 보는 것이 현실적이다. 돈을 벌고 굴려서 부자가 되기 위해서가 아니라, 이대로 살면 나와 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자해야 한다. 나는 이런 생각으로 투자에 임했고 그래서 때론 어려운 일이 있었음에도 좌절하거나 포기하지 않고 꾸준히 투자를 이어올 수 있었다.

💡 사실 월급쟁이 부자들이라는 단어를 처음 보았을 때 들었던 생각이 월급쟁이하고 부자가 같이 있을 수 있는 단어인가 하는 것이었다. 돌이켜보면 나의 편견이 만들어 낸 것이었지만. 몇 년전에 월부를 처음 알게 되고 강의만 들었을 때에는 솔직히 그냥 부자가 되고 싶어! 라는 마음이었다면. 작년부터는 직장생활도 어느정도 했고 내 미래가 어느정도 각이 잡히는 상황에서 뭐라도 해야겠다 싶어서 강의만이 아니라 임장과 조모임을 시작했는데 결국 투자가 선택이 아니라 꼭 필요한 것이라는 걸 미약하게나마 깨닫게 된 것이다.

2장. 당신과 돈이 가야 할 방향

당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다. - 워런 버핏

01 직장인의 투자 전략

돈을 버는 두 가지 방식

P.72 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다. 이렇듯 일과 노동의 진짜 의미는 몸을 움직이느냐 아니냐뿐 아니라, 내 시간을 직접 투입하느냐 아니냐와 밀접한 관련히 있다. 일단 자리를 지키기만 해도 꼬박꼬박 월급이 나온다니 안정적으로 보일 수 있지만, 여기엔 굉장히 큰 위험이 도사리고 있다. 어쩌다 시간을 투입할 수 없는 상황이 되면, 그 순간부터 교환할 돈이 없어지기 때문이다. 소득이 뚝 끊기는 것이다.

P.75 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야 한다.

돈을 쓰는 두 가지 방식

P.77 현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 ‘소비자산’이다.

3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

01.전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 - 의왕시 25평 아파트

집값도 할인이 된다

P.117 애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다. 당시 나는 그 아파트를 간절히 갖고 싶었다. 하지만 그건 어디까지나 내 사정이다. 세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무는 없다. 그런데도 나는 떼쓰는 아이처럼 굴었다. 그 아파트에는 월세 임차인이 살고 있었지만, 만약 매도자가 거주중이었다면 계약 이후에 전세 임대를 위해 집을 보여줘야 할 때 비협조적인 상황을 만들 수도 있었다. 당장 눈앞에 보이는 이익을 조금 더 취하려다가 큰 어려움에 봉착할 수도 있었던 것이다.

💡 요즘 같은 규제가 있는 상황에서 매물 임장을 할 때면 세낀 매물을 많이 볼 수 밖에 없는데 얼마 전 매임을 잡을 때에 가격과 조건이 너무 괜찮아 부동산에 전화해보니 세입자가 집을 안 보여줘서 계속 올라와 있는거라며 살거면 안보고 사야한다는 이야기를 들은 적이 있다. 디테일한 상황을 알 수는 없었지만 투자는 매수가 끝이 아니라 시작이며, 세입자와 우호적인 관계를 유지하는 것 또한 투자의 한 부분이구나라는 걸 간접적으로나마 느꼈다.

부동산은 입지, 투자는 관계

P.118 투자 경험이 쌓이면서 크게 깨닫게 되는 것 중 하나는 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다.

P.119 투자를 시작하고 만나게 된 투자 선배와 동료 들의 도움도 엄청났다.

P.120 경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

💡 회사에서 업무를 할 때에도 이미 크게 느낀 바가 있는 부분이지만, 아무라 업무적으로 프로세스가 있다 한들 결국 다 사람과 사람 사이에 하는 일이라는 걸 무시할 수 없다는 것이다. 위의 세 가지 사례 중에 그래도 가장 느낀 바가 큰 건 투자선배와 동료들의 도움인데 천성이 게으르고 기력이 없는(?) 나는 조모임을 해야만 그나마 중간은 가는 스타일이라 매번 조원 분들의 도움을 많이 받고 있는다고 생각한다. 분위기라는 게 그렇게나 중요한 것이다. 다른 사람들이 다들 열심히 하는데 나는 손 놓고 있을 수 없지 않은가? 아직까지 잘할 자신은 없지만 그래도 조모임을 한다면 꾸준히는 할 수 있지 않을까.

P.122 내가 투자를 결정할 때 첫번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다. 이것이 ‘잃지 않는 투자’의 선결 조건이다.

02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원 : 분당 21평 아파트

P.125 투자를 해본 사람은 안다. 투자 대상으로 적합한 물건을 찾깅에 수월한 시기가 있다는 걸. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다.

나는 무엇을 줄 수 있는가

P.136 사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것이 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.

💡 이 부분은 내 업무 특성과도 비슷한 결인데 고객 측에서 나에게 견적을 문의하고 나는 그 고객의 정보를 검토한 뒤 적정한 가격을 제시한다. 이 때 무작정 베스트 가격 주세요. 혹은 밑도 끝도 없이 낮은 가격에 달라하는 경우는 오히려 절대 좋은 가격을 주지 않는다. 나를 납득시킬 만한 이유가 전혀 없기 때문이다. 하지만 부동산 투자에선 나는 아직 초보이기 때문에 이런 부분에서 실수를 할 가능성이 높다. 협상을 할 때에는 업무 할 때를 떠올려서 역지사지로 상대방에게 어떤 부분을 줄 수 있는지 어떻게 해야 매도자가 납득할 수 있을 지에 대해 충분히 고민하고 협상을 하는 게 중요한 부분인 것 같다.

투자결과

P.142 이 투자를 통해 저렴한 아파트, 즉 가치 대비 저렴한 저평가 아파트의 의미를 제대로 알게 되었다는 게 내겐 가장 큰 의미였다. 대출에 대한 막연한 두려움을 극복하고 익혀 이후 투자에 잘 활용할 수 있게 되었다는 점 또한 중요한 성과다. 임대 과정에서 벌어진 어려움 역시 좋은 경험으로 되살려 앞으로 수월하게 임대를 놓을 수 있는 비결도 터득할 수 있었다.

03. 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트

입주물량 vs 입지

P.151 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.

대안이 있으면 급할 것이 없다

P.154 매도인의 매도 사유가 분명하고 꼭 집을 팔아야 하는 입장이기에 가격을 조정하기 수월하다. 또한 매도자가 계속해서 거주하길 원하므로 임대 계약도 쉽다. 다만, 매도자인 주인이 같은 곳에 세입자로 거주할 경우, 전세가가 시세와 비슷한 상황이면 매매가를 시세보다 저렴하게 요구할 때가 많다. 이 때 투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체다. 간혹 이처럼 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다. 수익을 추구하는 투자자로서 바람직하지 않다. 자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 ‘싸게 사는 것‘이므로 나는 가격을 최수선 기준으로 삼고 협상을 시작했다.

알면 보인다

P.157 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

투자결과

P.158 결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

P.161 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할수 있는 자금 동원력이다.

4장. 성공 투자를 위한 필수 지식

03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

첫째, 잃지 않는다.

둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다.
 

P.205 시세차익형 투자를 시도할 경우 정말 돈을 잃지 않는 것이 중요하다. 아홉 번 성공해서 수익이 생기더라도 한 번 잃게 되면 ‘누적수익률’ 측면에서 엄청난 손해를 감수해야 한다. 심지어 마지막에 모든 것을 걸고 시도한 투자라면 단 한 번의 실수로 모든 것을 잃을 수도 있다.

저평가

P.205 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

P.206 따라서 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. 투자를 고려중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확인이 들 때 투자해야 잃지 않는 투자를 할 수 있다.  ‘저평가’된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다.

06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

P.244 일단 부동산을 매입하기만 하면 전세가가 계속 상승만 할 거라고 믿으며 투자 시장에 막 진입한 초보자라면, 이 같은 리스크에 대해 구체적으로 생각해 봐야 한다.

그렇다면 이러한 리스크는 어떻게 준비하고 대응해야 할까? 현금, 즉 유동성을 확보해야한다. 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다. 매우 중요한 이야기이니 꼭 명심하길 바란다.

P.246 아무리 욕심 나는 물건이 보인다고 해도 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자. 마지막 방어선이 사라지는 것과 마찬가지이기 때문이다.

💡 보태보태병이 투자에도 적용된다는 걸 조금씩 체감하고 있는 요즘이다. 조금만 보태면 더 좋은데 할 수 있을 것 같은데.. 마이너스 통장을 쓰고 싶은 생각이 불쑥불쑥 드는데 그럴때마다 강사님들의 목소리가 들리는 것만 같다.

5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

01 확실한 투자 기준 세우기

아파트 투자의 기준

첫째, 저평가된 상태인가?

둘째, 투자금이 적게 드는가?

셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

저.환.수.원.리
 

P.308 돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.

“돈은 당신의 간절함이 아닌, 당신의 실력에 담긴다“ - 너바나님

6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

01 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

알았다면 행하라

P.331 모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다. 내가 알지 못했던 무언가에 눈을 뜨는 것, 그것이 인지다. 당신이 이 책을 읽으면 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

04 갈등에 대처하는 자세

갈등을 줄이는 시간표

P.358 투자를 막 시작한 이들이나 운 좋게 첫 투자로 성공을 맛본 사람들에겐 공통점이 있다. 마치 당장이라도 부자가 될 것 같은 ‘들뜬 마음’과 욕심에서 비롯된 ‘열정’이 가득하다는 것이다. 열정은 분명 좋은 것이지만, 때론 그 열정이 나의 관심사, 즉 투자를 제외한 나머지 것들을 머릿속에서 지우게 만든다. 깊이 생각해보면, 결국 조급함이 원인이다. 만약 당신에게 그런 순간이 온다면 이를 기억하기 바란다. 어차피 투자는 평생 해나갈 일이다.

이번이 월부은 3독째였는데, 3개월 전에 재독할 당시와는 또 다른 기분으로 읽게 되었다. 좀 더 몰입해서 읽게 되었던 것 같은 이유를 꼽자면. 3개월 간 나 스스로 가장 큰 변화는 매임의 벽을 깼다는 것. 이 부분 때문에 아마 월부은을 읽는 나의 시야가 좀 바뀌지 않았을까 하는 생각을 했다. 진짜 진지하게 나의 가장 큰 고민이었다. 아직 투자는 시작도 안했는데. 뭐가 그렇게 어려웠을까 돌이켜보면. 사지도 않을 매물을 본다는 게 죄송하고 마음에 부대껴서 였던 것 같다.

지난 6월에 열중반에서 잔쟈니님이 ”같은 책이라도 본인의 상황에 따라 와닿는 문장들이 달라져요!” 라고 말씀하셨던 게 생각났다. 그렇다보니 막상 매임을 해보고 나니 너무 재미있었고 이래서 매물을 보라고 하시는구나! 하는 걸 깨닫게 된 상태에서 투자 사례들을 보니 100% 마음에 와닿지는 못할지언정 아 이게 이런 상황이구나! 좀 더 몰입을 하게 되었던 것이다.

재수강을 하는 강의가 늘어나면서 깨닫게 된 부분은 강의를 100% 흡수하기는 어렵다라는 것인데 그렇기 때문에 꾸준하게 반복해서 강의를 들어야 한다. 최대한 강의 내용을 많이 흡수하면 더할 나위 없이 좋겠지만 안타깝게도 나는 그렇게 머리가 좋지는 않다. 다만, 계속 강의를 듣다보니 조금씩 뇌에 새겨지고 있다라는 건 느끼게 되는 요즘이다. 월부은의 내용도 마찬가지로 강의에서 혹은 유튜브 영상에서 많이 들었던 내용이긴 하지만 이걸 내가 제대로 적용할 수 있을까.? 하는 마음이 아직 들기는 한다. 그럴 때마다 꺼내봐야 할 책이지 않을까.

BM포인트

1. 투자의 이유를 분명히 하고 목표를 명확하게 설정할 것.

  : 비전보드를 다시 점검해보고 수정할 부분이 있다면 해보자

2. 투자의 원칙을 지켜 매물을 보고 검토할 것.

     저.환.수.원.리

  : 이번 밥잘님의 1주차 강의에서 알려주신 양식을 활용해서 매물정리를 해보자.