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직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
서울·수도권 중하위입지 구축(25년 이상)에서는 갈아탈 계획도 세워둬야 함
└ 본질적 가치가 적은 곳에서 투자할 때에는 5년 보유했다가 그 안에 수익이 나면,
5년이 다 채워지지 않아도 매도 한다는 관점으로 가격 추이 트래킹 해야함.
* 공급물량 적은 시기에 매매가 일시적으로 급등할 수 있음
저평가 vs 더 저평가 이런 식으로 가장 저평가 되는 걸 사는 게 아님
저평가가 어느 정도 확보된 상태에서, 더 좋은 가치가 있는 것을 산다.
└ 투자금이나 매매가에 꽂히지 말고 “가치”를 평가해야 한다.
- 아파트 매매가 = 전세가격 + 자산기대가격
* 전세가격 : 실거주를 위해 지불 하는 돈
* 자산기대가격 " 집값이 오를 것에 대한 기대
적정 전세가율의 안전한 아파트 의미
- 아직 기대심리 거품이 덜 붙었다.
- 가격 변동폭이 적고 안정적이다.
- 투자금이 적게 든다.
- 매매 가격 하락 리스크 적다.
→ 투자했을 때 안전한 아파트라는 의미
리스크를 검토하라는 뜻이 ‘리스크 없는 곳만 투자’한다는 말이 아님
→ 내가 감당가능한 수준인지 / 버틸만한 가치가 있는지 가늠해 보는 것
* 주변 공급 물량이 많아서 매-전차가 작은 상황일 수도 있음
※ 그럼에도, 3년 이상 지역 전체적으로 과잉 공급 연속되는 경우에는 리스크 대응 어렵다고 봄
- 아파트 하나하나마다 <저환수원리> 적용해 보면서 판단하는 연습을 해봐야 함
- 부합하면, 앞마당 내에서 동일한 투자금 대비 좋은지 확인
- 이후, 투자검토 결론 내보고, “투자검토”에 대한 것도 해결 가능한 문제인지 체크리스트 진행해 봄
3개월 안에 투자하는 실제 프로세스
0단계 : 시세조사 - 앞마당 지역 시세 전수 조사
1단계 : 투자금 범위 단지 추출 - 투자금 +5천~@ 범위 설정 필터링
2단계 : 우선순위 선정 (5~10개) - 앞마당별 우선 순위단지 선정
3단계 : 우선순위 선정 재조정 - 모두 모아 2단계 리스트에서 입지가치, 단지 선호도 고려하여 우선순위 재조정
└ 지역 상관없이 1위부터 나래비
4단계 : 전화 임장 - 인근 부동산 전화 → 실매물 파악(내이버 매물 외에도) + 거래분위기 파악
5단계 : 매물 임장 - 매물확인+상태+상황+조건협상 가능 여부 파악
6단계 : 매물 검토 및 조건 - 정리하며 저환수환리 → 살 수 있는 조건 시나리오 정리
7단계 : 거래 협의 - 조건 제시 → 결렬 또는 협의 결정
* 실전 투자 과정은 4~7단계 반복 / 기간이 너무 길다면 0단계부터 다시 시작
* 협상까지 진행해봐야 이 때 상황에서 이게 최선이었는지 확신을 갖게 되며, 그래야 나중에 후회하지 않는다.
1위부터 쭉 진행하다 보면, 내 투자금에 7위가 가능했는데, 높은 확률로 5~6위권도 구매 가능해짐
10:5:4:3:1의 법칙
: 전화연결이 된 잠재 고객 10명 중 평균 5명이 나를 만나는 데 동의했다. 그 중 1명은 약속을 지키지 않았고, 내가 실제 만난 사람은 4명이었다. 그 중 상품설명까지 가는 경우는 3건이었다. 그 중 1건이 계약 성사로 이어져 평균 300달러의 계약 수수료가 생겼다.
→ 한 번에 된다고 생각하지 말고, 시도하는 횟수가 많을수록 성공 확률이 높아진다.
마인드셋
1) 입주 물건도 다 본다.
2) 최대한 많은 사장님을 만난다.
3) 거절 당하는 것에 익숙해진다.
4) 효율을 먼저 점치지 않는다.
└ 실행의 총량이 성공의 총량을 결정한다.
* 내 조건을 당당히 밝혀도 된다. 이건 소비가 아니라 거래다!
일과 삶의 밸런스
* 일 : 극단으로 가야 성장함
└ 투자활동 : 이전보다 15% 상향된 목표를 갖고 실행하라
* 삶 : 극단으로 가지 않도록, 중간에서 조금씩 외줄타기를 잘 해야 함
└ 가족 / 회사 / 건강
└ 일 120 : 휴식 20
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