안녕하세요
투자판에서 보스가 될
보스입니다.
7시부터 늦은 시간까지 조장들을 챙겨주신 따뜻한 뚜또님의 마음 너무 감사드립니다.
1부, 2부 전부 뚜또님께서 해주셔서 너무 좋았지만 힘드실까 염려되는 마음도 들었습니다.
- 1부 : 구해줘 조장 (고민 공유)
- 2부 : 뚜또 튜터님과의 튜터링
1부 - 구해조 조장
매달 많은 조장들을 만나면서 정말 기버가 많음을 느끼고 있습니다.
그런데 간혹 너무 과다한 열정에 번아웃이 오기도 하고(저도 겪었고 종종 겪기도..ㅎ)
무리한 임장에 지치거나 무리가 오기도 하는데
지속성이 중요하다는 메시지를 주셨습니다.
결국 스스로 소진되지 않는 선에서 오래할 수 있는 방법으로 해야하고
그래야 앞으로 더 오랜기간동안 많은 조원분들을 만나며 힘이 될 수 있다고 하셨습니다.
시간이 부족한 분들도 너무 많으시죠?
저도 잠을 줄이거나 쉬는 시간 없이 시간을 보내기도 하는데요.
내가 성장하면 나눌 수 있는 폭이 커지니
전력을 다해서 성장에 진심을 다하고
최선을 다하면 좋을 거 같습니다.
그 과정에서 나눔을 할 수 있는 만큼하고
좋은 투자를 만들어가는 것도 성장의 영역이라는 생각이 듭니다.
계속 조장, 운영진 등 선배투자자와의 접촉점을 늘리며
투자자로서 기버로서 성장해가면 좋을 것 같습니다.
2부 - 뚜터링
Q. 중소도시끼리 비교 잘하는 법
A. 중소도시 앞마당을 늘리면서 좋은 곳만 가기보단 상위, 하위 구를 모두 가봐야 각각의 입지순위를 알 수 있어서 비교하기 수월하다. 결국 앞마당을 많이 늘리되 좋은거 나쁜거 가림없이 가야한다.
Q. 잔금을 칠 수 없다면 수도권 투자 못하는가?
A. 전세는 시세보다 낮게 내면 빨리 나간다. 결국 잔금 안될 때 투자하는 것은 투자자 개인의 역량이다. 어느정도 전세를 낮추면 전세가 빨리 나갈지 리스크 가늠하는 것이 결국 실력이고 이건 공부하고 경험을 쌓아야 알 수 있다.
Q. 급매 잡을 때 잔금쳐야 하는 물건이 급매라면 선택해도 될지?
A. 돈 벌 수 있는데 왜 안해요. 비슷한 질문 초보때 했다. 구축아파트 보는데 수리된 물건과 수리 안된 물건 가격차 별로 안나서 인테리어 경험하고자 수리안된 물건 사려했더니 너나위님께서 "수리된 거 사세요." 간단명료하게 말씀하셨다.
결국 나중에 다 경험하게 될 일이다.
Q. 단지임장 시 모든 단지를 못 볼 경우 어떻게 하면 좋을지?
A. 각 생활권 별로 구축, 준신축, 신축 1개씩 생활권마다 각각 3개씩 뽑아서 임장하며 각 생활권별로 구축, 준신축, 신축의 특징을 알면 전체적인 임장지의 느낌을 알 수 있다.
Q. 전세 빨리 빼기 위해서 전세금 낮출지? 잔금치는게 나을지?
A. 우선 사장님한테 임대 어떻게 해야 빨리 나갈지 확인해야한다. 무조건 가격 낮추거나 수리하는게 능사가 아닐 수 있다. 객관적으로 봐야한다. 전세 빨리 못빼면 이자로 매일 3만원씩 주머니에서 나간다. "프로가 압도적인 실력을 갖기 위해서는 하기 싫은 것도 해야하고 받아들여야 한다. 그렇지 않으면 아마추어에 머무르게 된다."
Q. 신축 입주로 인해 생활권 변화가 예상된다면 고려해서 투자해야 할지?
A. 균질성이 떨어지는 지역에 신축이 입주한다면 세대수가 많은 단지가 들어오는지, 그 정도 세대수가 입주한다면 균질성이 개선되고 상권이 갖춰질 확률이 높은지 따져봐야한다. 상권이 얼마나 활성화될 것인지는 실제 들어와봐야 알지만 세대수로 어느정도 가늠은 해볼 수 있다.
Q. 전세에서 월세 전환시 어느정도 비용이 괜찮을지?
A. 최소 2천~3천은 모을 수 있어야 한다. 역산으로 계산해보고 결정할 것. 조금은 외곽에 가더라도 좋은 곳에 사는게 좋을 수도 있다. 특히 여성분들은 주거지의 안전에 좀 더 신경쓰면 좋을 거 같다.
Q. 아직 임장이 익숙치 않고 현장 파악이 어렵다면?
A. 단기간에 잘하는건 말이 안된다. 아직 잘 안 보인다면 강의를 듣고 강의대로 하고 있는지 복기해볼것. 잘한다는 생각들려면 오래 걸릴 수 있다. 잘한다보다는 이전보다 더 나아졌단 생각이 들도록 해야한다.
Q. 다주택자 프로세스 어떻게 되는지?
A. 투자할 때 매번 판단의 기로에 설 것이다. 2호기 할 때는 1호기 비과세에 대한 욕심이 생길건데 벽을 넘어야 한다. 비과세 받는 편익과 다주택편익 비교해서 넘어설 수 있는 수익 낼 수 있는지 판단해서 다주택자 가야한다.
3호기도 똑같다. 8.4%취득세는 확정손실이다. 3억사면 2천5백만원 세금은 확정이다. 그런데 5천만원 수익은 예상수익이다. 그래서 기대수익을 볼 수 있는 실력이 더 필요하다. 이걸 1~2호기에서 감을 쌓아야 3호기 때 취득세 감수하면서 투자할 수 있다.
싱글투자 기준으로 5~6호기 정도 넘어가면 공시가격 기준으로 9억이 넘고 시가기준18~19억 정도(보통5~6채정도)가 되면 종부세 나온다. 종부세는 내가 번 돈이 없어도(양도세는 매도 시 차익에 대해 세금을 낸다) 매년 내야하는데 투자는 오랜기간 기다려야 하기에 종부세는 기다림에 영향을 준다. 내가 종부세 낼 때쯤엔 항상 테스트 받으며 더 어려운 투자가 될 거다.
Q. 상황상 잔금이 안된다면 어떻게 투자해야 할지?
A. 잔금안해도 되는물건 (세낀 물건 OR 주전) 해야한다.
초보자들이 저평가부분에서 완벽하게 1등 한개 뽑으려 하는데 이건 실전투자가 아니다. 저평가 물건 여러개 가지고 그 중에서 조건, 감당 가능한 거 해야한다.
앞마당은 80노력으로 20의 결과물을 만들지만
전수조사는 20의 노력으로 80의 결과물을 만들어낸다.
결국 전수조사해야 투자할 수 있다.
Q. 70~80년대 구축아파트 단임해야하는지?
A. 가서 보면 관리상태나 1~2층 내부인테리어 장난아니다. 좋은단지 안좋은단지 전부 봐야 내가 투자할 단지에 확신이 생긴다. 이건 장기보유에도 영향을 준다. 여기에 새 아파트가 박혀있다고 생각하고 봐야한다. 좋은걸봐야 천장을 알 수 있다.
Q. 1호기 끝나고 슬럼프 극복하는 방법
A. 물건 사는게 가장 쉽다. 슬럼프를 이겨낼 수 있는 다른거 찾아야한다.
뚜또님은 1호기하고 저평가 물건이 보이기 시작했다. 실력이 쌓이면 돈만 있으면 투자할 수 있으니 실력 쌓는게 목표였다.
만 5년동안 투자하면서 투자하지 못한 순간도 있었는데 항상 그런 시점은 존재하고 이겨낼 수 있는 나만의 포인트를 찾아야한다. 뚜또님은 실력의 성장을 기폭제로 삼았으나 그것마저도 더이상 성장할 수 없는 순간이 온다. 만3년이면 기술적인 것은 다 안다. 실력을 더 키우고 싶어도 의지대로 할 수없고 시간이 쌓여야 통찰력을 얻을 수 있는 순간이 온다.
너나위님이 "절대 나 못 따라와. 시간으로 쌓은 통찰력이 다르기 때문에."라는 말씀을 하셨다고 한다.
이렇게 실력을 늘리고 싶어도 못 늘리는 순간을 위해 지속할 수 있는 원동력이 필요하다.
지금 뚜또님의 원동력은 동료다. 선배, 후배, 동료 투자자들.
"여러분과의 시간이 저 역시도 사막을 걷는 원동력을 얻는 시간입니다."라는 말씀을 하셨다.
내가 어떤걸 할 대 자아실현 한다고 느끼는지 알면 좋을 거 같다.
Q. 1등뽑기시 당장 투자가 어려운 서울에는 어떻게 접근하면 좋을지?
A. 비교평가시 가치대비 가격이 싼지 보면 좋을 거 같다. 가격은 네이버부동산에 나와있지만 가치는 어디에도 나오지 않아서 가치대비 가격을 비교하는 행동 중요하다.
가치대비 싼 곳인지 살펴보고 동시에 내가 하고 있는 투자가 어떤 투자인지 알고 앞으로 어떤 곳에 기회가 먼저 올지, 언젠가는 팔아야 하는지 방향성을 고민해 보면 좋을 거 같다.
자모님의 4분위표를 보고 나에게 맞는 투자 방향성을 골라서 행동지침과 결과를 알고 행동하면 될 거 같다.
간단명료하게 Q&A식으로 정리해봤습니다~
많은 분들에게 도움이 되었으면 합니다!
늦은시간까지 질문 받아주신 뚜또튜터님 다시 한 번 감사드리고
조장님, 운영진분들 고생 많으십니다!! 파이팅!!
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