[열중 47기 61조_부자로건너뛰기] - 1주차 강의후기 작성

나에게 특히 인상깊었던 점

원칙 + 프로세스 => 행동

• (내 생각) 원칙과 프로세스를 통한 결정은 이후 피드백을 할 수 있다(실력이 된다).

   

외부 상황은 제어할 수 없으나 마인드와 투자에 대한 인식은 스스로 제어가 가능한 부분

=> 이를 위해서 독서가 필요

앞마당

• 투자하기 위해 어떤 지역을 잘 아는 지역으로 만들고 
• 그 지역의 입지와 가치를 잘 판단하고 
• 그 지역의 단지를 잘 알고
• 단지의 가격을 잘 아는 것

현재 대출 규제가 있더라도 허용된 할 수 있는 것이 있음

• 기존 전세 승계
• 주인이 전세입자로
• 전세를 끼고 주택을 매수하는 것이 금지된 것이 아니다 
• 방법은 있다

지방도시 

• 공급 부족 도시에서는 전세에서 선호하는 단지를 매매

전체현상을 단지에 적용하지 말고 단지 하나 하나를 찾아보면 저평가된 것을 찾을 수 있다

상승 기대가 있는 상황에서 규제를 풀면 수요가 빠르게 증가, 전세 수요가 매매로 전환된다

매물 잠김 현상, 매도자 우위 시장 => 투자자에게 어려운 시기

내년에 기다렸다가 투자하는 것

• worst
• 최악을 피하는 방법은 내게 허용되는 범위안에서 현재 투자를 하는 것

투자원칙

• 상황이나 조건을 듣고 투자를 하려함(원칙과 프로세스 없이)
• 매매시 원칙과 프로세스를 적용하는 것이 중요!
• 일관, 항상
• 원칙 : 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크점검(저환수원리)

저환수원리

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# 저평가

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• 투자의 시작, 가장 중요
• 비교 평가로 적용
• 아무리 좋은 물건이어도 비싸게 사면 버틸 수가 없음 
• 좋은지 나쁜지를 잘 아는 것이 우선(분임, 단임, 매임….)
• 같은 가격에 가치가 더 좋은 것, 가치대비 저평가
• 가치가 비슷한데 가격이 더 싼 것
• 비교 대상이 많을수록, 가치와 선호를 잘 알수록
• 원래 싼 것인지 확인!

최고가를 찍고 있는데 이때는 어떻게 투자해야해?

• 비교평가를 통해 더 빨리 자산의 가치가 오를 물건을 선택한다

저평가 가치투자와 갭투자의 차이

• 갭투자 : 내 투자금만 보는게 갭투자, 기왕이면 적은 돈으로
• 가치투자 : 가치가 좋은데 가격이 싸고 내 투자금에서 살 수 있음, 지향해야 함

중하위 입지, 그외

• 구축은 가치가 약하거나 없음

가장 저평가를 선택하는게 아니라 저평가 범위 중에서 더 가치가 있는 물건에 투자

할 수 있으면 쪼개서 덜 좋은 것보다 투자 가능한 가치가 더 좋은 물건에 투자

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# 환금성

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• 수익 구간에 매도가 쉽고 팔아야 할 때 팔 쉬움
• 수요 평형(20~30평), 서울 200 세대 이상, 저층 탑층 제외
• 위 요소보다 단지 자체의 가치 판단이 먼저
• 하락 거래에도 거래가 찍히는 것과 하락 거래에도 거래가 안찍히는 것을 구분할 줄 알아야 한다
• 그렇지 않으면 하락한 가격에 거래가 안찍히는 것을 가격이 지켜진다고 착각할 수 있음
• 내가 살지 말지 고민하는 것은 미래의 매수자도 고민하는 것
• 본질적 가치가 작은 곳은 매도를 생각해놓고 있어야함(해당 도시의 공급이 늘어날 예정이라든가 등)
• 본질적 가치가 좋아 장기 보유를 하더라도 최고의 가치를 가진 곳이 아니라면 상대적으로 정체 기간이 올 수 있기 때문에 갈아타기 계획을 세울 것

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# 수익률

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• 투자금대비 수익이 충분한 것 (연 20% 수익률)
• 가치대비 적정한 투자금 / 과거 수익성 검토
• 보유한 투자금으로 충분한 수익을 낼 단지를 투자(투자금 최소 수익률 높인다가 아님)
• 무리하게 쪼개거나 적은 투자금에 집착하지 않는다
• 규모가 적을 때는 수익률이 중요

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# 원금보전

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• 돈을 잃지 않는다
• 지역별 적정 전세가율(강남 50%, 서울 60%, 지방 80%)
• 높은 전세가율의 단지를 찾아 투자하는 것이 아님

왜 전세가율을 확인하는 걸까?

• 아파트 매매가 = 전세가격 + 자산기대가격
• 자산기대가격 : 집값이 오를 것에 대한 기대
• 전세가격 : 실거주를 위해 지불 하는 돈
• 자산기대가격이 높다는 것은 이미 많이 반영이 되어 거품이 껴있다는 뜻
• 투자로서는 전세가율이 높으면서도 이후 자산기대가격이 오를 것(아직 거품전)이 예상이 되는 단지를 매수
• 전세가율이 낮으면 가격이 비싼 상태, 매수 후 하락 가능성이 높을 수 있다
• 전세가율은 금리, 경제환경, 단지 개별성에 따라 판단

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# 리스크 관리

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• 리스크 없이 투자하는게 아니라 대응(최악 가정)하고 수익을 낸다
• 기대 가치 > 리스크, 내가 감당 가능한지 여부
• 3년간 공급 물량 검토, 지방은 영향이 크다
• 역전세, 잔금 대비 여부
• 감수할 만한 가치인지 검토
• 나의 대응 능력

10억 버는 투자 프로세스

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# 정보수집

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• 임장, 임장보고서
• 아파트의 가치를 알아가는 과정
• 지역 > 동네 > 주변 단지 비교
• 임장 보고서

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# 투자기준

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• 원칙 적용(저환수원리)
• 투자 물건 선별(투자금이 맞지 않아도)
• 살 수 있는 조건을 제시하는 정도 까지 물건을 찌른다!, 그에 따라 1순위가 바뀜

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# 투자결정

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비교할 수 있는 앞마당이랑?

• 수직, 수평 비교
• 앞마당 3개 정도면 비교해서 투자해

보고 있던 단지가 올랐으면?

• 오른 단지가 돈에 맞지 않는다면 안오른 가치 있는 다른 단지를 사자
• 가치 있는 것을 저렴할 때 사는 것일 수도 있음

앞마당에서 매물 찾기

• 0단계 앞마당 시세 조사
• 1단계 투자금 범위 단지 추출
• 2단계 앞마당 별 우선 순위 선정 (5~10개)
• 3단계 우선 순위 선정 재조정, 입지가치 단지 선호도
• 4단계 전화 임장, 실매물 파악(네이버 매물 외), 거래 분위기 파악
• 5단계 매물 임장, 상태 상황 조건 협상 가능 여부 파악
• 6단계 매물 검토 및 조건, 저환수원리 적용, 살 수 있는 시나리오 정리
• 7단계 거래 협의, 조건 제시 => 결렬 또는 협의 결정

627 대출 규제 안에서도 투자하는 사람들은

• 입주 물건도 다 본다
• 최대한 많은 사장님을 만난다
• 거절당하는 것에 익숙해진다
• 효율을 먼저 점치지 않는다

RAS - 망상활성계

• 내가 지금 믿고 관심을 두고 집중하는 것에 필요한 정보들을 선택적으로 찾아내고 그 정보들을 가지고 오고 이루게 한다

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# 매수결정

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가격 협상

• 가격 협상에 무조건 실패하는 유형 : 떼쓰기, 꼬투리, 에너지 고갈(한번에 포기), 열부열녀(금사빠)
• 근거 제시
• 대안 마련

꼭 적용해보고 싶은 점

반드시 원칙과 프로세스를 월부를 통해 세우고 피드백하여 발전시키자