[열기 88기 4실 7ㅣ초가 중요하죠 하루맑음] 2강 수강후기-자산 미보유는 곧 인플레이션 위험에 대비한 헷지를 하지 않는 것이다

25.09.12

열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법

[잊기 전에 기록하기]

성과 = 실력 X 열정, 실력 = 재능 X 노력
※ 열정: 주당 몇 시간
※ 노력: 누적시간 (부가가치 있는 일에 대한 1만 시간의 법칙)
‘안전지대’를 깨고 ‘공포지대’와 ‘배움지대’를 지나 ‘성장지대’로 가야함 *직경을 깨고 넓혀야함
→ 나는 내 노력이 나를 감동시키는 짜릿한 순간을 경험한다.
나는 우선순위에 따라 선택을 하고, 정했으면 쭉 밀고 나간다.
나는 결과로 내 능력을 증명한다.
부동산 가격에 영향을 주는 요소
- 장기적 관점: 물가, 통화량, 경기, 수요(입지=직장·교통·학군·환경·호재/악재·브랜드), 입지독점성
- 단기적 관점: 가격저평가여부(가치>가격), 매수(매도)심리, 입주물량(공급), 투자기준
투기꾼이 아닌 투자자란?
- [투기꾼] 가격, 감정에 따른 투자(투자대상을 잘 모름) ↔ [투자자] 원칙에 따른 투자(투자대상을 잘 알고 있음)
- [투기꾼] 타인에게 의지 ↔ [투자자] 투자는 SELF(나만의 기준○)
- [투기꾼] 결과만 중요(투자=운) ↔ [투자자] 과정과 결과 모두 중요(실력=돈)
※ 편익과 비용 잘 알아야 하며, 이때 비용은 세금 포함임
- [투기꾼] 투자의 리스트와 성과 모름 ↔ [투자자] 투자의 리스크와 성과를 알고 투자
부동산 투자 원칙
① 저평가여부(가치>가격, 가격적정성): 가치분석(임장)과 비교평가를 통해 매매 가격 적정성 확인
② 환금성
③ 수익성
- 수익률 = 수익금/투자금 = 수익금/(매매가-전세가)
- 수익률의 중요성: 우리가 원하는 것은 우리가 일하는 것이 아닌, 돈이 일하게 하는 것임
- 수익률 높이는 법: 앞으로 가치가 오르는 부동산(수요·공급), 적절한 투자금·전세금 상승,
좋은 타이밍, 수익률·수익 둘 다 중요(시세차익), 인내(투자시장·가치 신뢰)
④ 원금보존
- [매수시] 최악의 손실(역전세) 예측, 적정 전세가율 이상으로 매수, 앞으로 전세가 오를 부동산 매수,
수요가 많고 입지 독점성이 높은 부동산 매수(가치)
- [ 보유 ] 가치 있는 부동산을 매수 했다면 오르지 않더라도 버티며 잘 지켜야함
⑤ 리스크관리
- 역전세: 적은 갭X (전세금 욕심X, 전세금 낮게!)
- 대량 공급: 입주물량(3년내), 입지독점성
- 급격한 전세상승: 무리한 전세가X, 전세가 5% 상승, 전세보증금 전체 5~10% 보유
- 수익 시기(상승시기): 모른다(운), 고정적인 수입(급여) 중요
긴 인생 동안 좋은 파도와 나쁜 파도 둘 다 수차례 밀려올 것임(파도 예측 불가능)
수영을 최대한 능숙하게 하는 방식을 택하는 게 좋음 → 중요한 것은 잘 대응해서 오래 플레이 하는 것!
부동산 대책(6·27대책)과 대응방안
- 수도권 주담대 6억원 이상 대출 불가 & 대출만기 30년 이내
→ 원금 부담 높아지며 풍선효과로 10억이하 매물 가격 상승했지만, 단기간 임팩트만 있고 장기적으로 큰 상관X
- 다주택자 추가 대출금지(2주택이상): 원래 있던 규제임
- 신용대출 총액 연소득 100% 이하
→ 갖고 있는 마통으로 잘 대응 해야됨
- 갭투자 제한(전세대출 규제 강화)
→ 매수해서 새로 임차인 맞추기X, 6개월 전세가 남은 물건 매수
단, 6개월 후 전세 입주 물량 여러 동향 봐야함
※ LTV(담보대출): 주택가격(담보가치) 대비 대출금 비유
DSR(총부채원리금상환비율): 주택담보대출를 포함한 모든 대출의 원리금과 연소득 비교해 대출한도제한 지표
신고가: 이전 전고점을 넘어 더 높은 가격으로 실거래가 이뤄진 가격
관리처분인가: 재개발·재건축 사업에서 조합원 분양 신청이 종료된 후 관할 지방자치단체에 인가 받는 절차로, 사업 막바지 단계 (빌라 매도시 관리처분인가 빌라 사야됨)
투자 VS 실거주 VS 전세: 아무런 리스크를 지려고 하지 않는 게 최악의 리스크
가치투자
- 담배꽁초투자: 저평가된 초저렴한 매물을 발굴하는 투자방식으로,
길가에 버려진 담배꽁초라도 불을 붙이면 한모금 정도는 피울 수 있다는 비유에서 나온 말
※ 매도 타이밍 잘 잡아야 함
- 성장가치투자: 싸게 사서 비싸게 판다 → 저평가인지 알아야 함, 사야함, 향후 가치 상승 확신, 팔리는 물건 사기
부동산 세금 대응법
- 양도소득세: 양도차익에 따른 세금 (무조건 2년 이상 보유 필요)
- 종합부동산세: 어느 규모 이상의 자산 보유할 떄 내는 세금
※ 종부세 = {(인별 전국합산 공시가격-과세기준금액)X공정시장가액비율}X세율 - 법적 공제세액
- 취득세: 취득시 내는 세금

[나에게 적용할 점 찾기]

투자는 사는 것만큼 존버하는 것이 중요하며 원금보존에 확신이 들때 투자를 해야된다는 말씀을 기억하고
지난주 강의 이후 조급해졌던 마음 내려 놓기 (지금 투자하면 나는 투기꾼일 뿐임)
→ 조급하게 하지 말고 여유를 갖고 인내할 수 있는 정도로 투자 진행 필요
실제 투자를 할 경우 여유를 갖는 투자를 할 수 있을지 확신은 없지만 지금부터 다짐해보기!
안될 경우 PlanB 계획 마련하기