관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 열기 88기 69조
밥은먹고다니냐 입니다.
1주차에 이어 2주차도
너바나님의 투자경험과 인사이트를 간접적으로 체험 해보는 값진 경험이었습니다.
부동산 가격은 오를것인가?
과거부터 부동산 가격과 임금은 동반상승해 왔지만
임금상승분은 인플레이션에 못미치는 선에서 증가해 왔기에
그 격차는 점점 벌어져 왔고 앞으로도 더 크게 벌어질 것으로 예상한다.
결국 노동수익의 한계는 명확하고 부동산을 포함하는 실물경제에 투자 함으로
점점 가난해 질 수 밖에 없는 굴레에서 벗어나야 하겠다.
투자의 가장 큰? 리스크 역전세
역전세가 오면 어려움을 겪게 되는 것은 어쩔 수 없는 필연이고
그럼 이에 대한 대비책은 없는 것일까?
전세가격은 장기적 관점에서 보면 꾸준히 우상향 하고 있다.
너바나님의 리스크헷지를 보면 일단 과욕은 금물이다.
다음 투자를 위해 무리한 전세가율 보다는
시세보다 약간 저렴한 수준에 세입자를 받으면 전세가 하락기에도
무난히 지나갈 수 있다.
실제로 역전세시에 일부 높은 금액에 들어간 주택만 계약 만기시에 보증금을 낮춰 조정하는 것을
목격했다.
공포는 더 크게 부각 되기에 안좋은 것만 강조 되어 확증편향적인 시장 분위기가 형성 되는 것이 아닌가 생각 됩니다.
그렇기에 너바나님과 같이 본인이 정해 놓은 가이드라인 안에서 투자를 이어가는 것이
리스크헷지의 본질이 아닌가 생각이 들었습니다.
그러면 어떤 부동산에 투자를 해야 하나?
수요와 공급
서울시와 경기도의 공급량 감소
공급 감소는 전세가격 상승을 유발, 하지만 이번 정부의 부동산 규제가 변수로 작용할 수 있음
입주 물량이 터질 때가 매수의 적기 But 전세가 떨어지는 시기라 세 놓기에는 좋지 않음, .
어느 지역?
임장을 통해 투자 하려는 지역을 마스터 하고 확신이 있어야 함.
여기에 나만의 기준으로 외적 요인에 휘둘리지 않고 투자를 하면 성공 확률이 높다.
투기꾼과 투자자의 차이를 명확히 알고
투자자로서 원칙에 따라 투자의 리스크와 성과를 알고 임해야 함.
부자의 투자 원칙
저평가된 부동산 매입
매매가가 적당한가, 가치판단
환금성
다른 투자 대비 부동산 투자는 환금성이 좋지 않다. 하지만 그 중에 아파트는 환금성이 좋다.
아파트 중에도 로얄층이 있으며 저층과 탑층, 그리고 나홀로아파트는 환금성이 떨어짐
투자에서는 환금성이 중요하다
수익률
잃지 않는 투자가 가장 중요하다.
-수익률 높이는법-
1) 수요가 많고 공급없는 곳(서울)
2) 적절한 투자금, 전세금 상승(좋은 매물을 잡을 수 있다.)
3) 좋은 타이밍(저점매수)
4) 수익률과 수익 둘 다 중요하지만 이 중에 시세차익에 포커스
5) 인내 해라(투자시장 가치 신뢰)-대부분 수익을 못 내는 경우는 과실이 익을 때 까지 기다리지 못하는데 있다.
4. 원금보전
매수시 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다.
매수시 수요가 많고 입지 독점성이 높은 부동산을 매수한다.
보유: 가치있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않아도 버틴다.
5. 리스크관리
조급함+무지+탐욕=좌절과 상처
원금 보전의 1원칙: 적절한 전세가
원금 보전의 2원칙: 입지보전성(상), 공급(하)인 지역 선택
가장 큰 리스크는 역전세?=> 전세금 욕심, 대량공급, 전세금 급격히 오른 후 급락 주의
리스크 헷지: 전세금 욕심 내지 말기, 3년 이내 입주 물량 확인(입지독점권)
수익 시기: 모른다(운), 고정적인 수입을 가지고 투자 해야 안정적인 생활
투자의 핵심은 수익률을 얼마나 높게 가지고 가냐 보다 어떻게 하면 손해 없이 투자를 하는지에
중점을 맞춰야 할것 같습니다.
그러기 위해서는 충분히 공부를 하고 이를 기반으로 나의 투자기준을 확립해
즉흥적이지 않게 그 안에서 관리를 하며 투자에 임해야 하는 것을 배웠습니다.
시장의 흐름에 흘려 다니지 않고 앞으로의 흐름을 읽어 내는 능력을 키우도록 정진 해야겠습니다.
열반스쿨 기초반이 심층테크닉을 배우는 것은 아니어도
마인드셋을 새로 하고 앞으로의 디렉션을 정하는데 큰 의미가 있다고 생각 합니다.
앞으로 남은 3, 4주차 강의도 기대가 됩니다.
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