열반스쿨 기초반 3강 강의 후기[열반스쿨 기초반 68기 98조 눈꽃마을]

수익률보고서 = 스스로 투자에 대한 확신을 심어주는 보고서

아파트를 선정한 후 위치/입지평가/과거시세/수익률 분석/ 현장사진을 담는다.

우선 입지를 본다. 단지배치로 출입구, 상가, 동 배치, 남향/동향등을 알 수는 있으나 좀 더 시야를 넓게해서 입지를 평가해야 한다. 입지란? 단지안의 시설이 아닌 주변을 둘러봤을때 무얼 이용할 수가 있는지 그것이 입지다.

사람들이 찾는요소를 본다. 백화점, 마트, 전철, 초등학교, 중학교, 주변아파트의 세대수, 연식, 주변 신축대단지등 주변 환경도 함께 본다. 주요업무지구까지 얼마나 걸리나 주변지역 연계성까지 본다.

최종목표는 서울/수도권으로 시야를 넓혀서 본다.

입지평가(직장/교육/학군/환경/공급)

입지평가는 투자에 왜 중요한가? 땅의 가치는 입지요소(직장,교통,학군,환경,공급)들이 모여서 만들어진다.

직장: 일자리가 많으면 기본적인 수요가 받쳐준다. 수요는 가격과 밀접하다. 교통, 상업시설등 수요에 걸맞는

인프라가 형성된다.

#직장: 수요를 이끌수 있는 지역인가?

*주요직장: 강남권(강남.서초.송파/169만)/ 도심권(종로.중구/66만)/ 여의도(영등포/43만)

/마곡(강서구/29만명)/ DMC(마포구/27만)/가산디지털단지(금천구/25만)

/구로디지털단지(구로구/24만명)/판교(성남 분당구/32만)

#교통

강남 30분 이내(S등급)/강남 1시간 이내+부도심30분 이내(A등급)부도심 1시간 이내(B등급)/그외(C등급)

교통: 직주근접/ 업무중심지와 강남접근성이 좋은 곳을 선택

#학군: 꾸준하고 강력한 실수요자의 거주선택기준이다. 거주선호도는 실거주가치 전세가에 영향을 준다.

중학교 학업성취도 평가:95% 이상(S등급)/90% 이상(A등급)/85% 이상(B등급)/그외 (C등급)

*그 학교 때문에, 그 학원 때문에 이동할수 있어야 학군이다.

성동구처럼 학군지는 아니여도 나머지 입지 요소에서 땅의 가치가

좋아 집값에 반영되는 예외의 곳도 있다.

#환경: 백화점 등 상업시설로 확인(지방중소도시에서 특히 중요)

대형마트 1개 이상(B등급)/그외 (C등급)

5대백화점(뉴코아,킴스제외)/ ex.신세계 대전점(신장률159.4%) /매출 1조 이상 백화점

총11개: 서울(7), 부산(2), 경기(1), 대구(1)

#공급: 매매물량 증가, 매매가 하락/ 새아파트가 들어오면(전세물량 증가, 전세가 하락)/

공급은 투자자에게 기회이자 리스크, 대규모 공급은 주변 환경을 변화시키며 지역위상을 높이는 역할을 하기도 함

공급물량이 적정 수요대비

어느정도 수준인가?공급물량(3년간 예정된 공급물량 평균)

적정수요1/2이하(S등급)/적정수요 이내(A등급)/적정수요 2배 이내(B등급)/적정수요 2배 이상(C등급)

#지금 시기 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지를 생각

#입지를 이해하는 것은 사람들이 어떤 부동산을 좋아하는지 가치 있는 부동산을 알아가는 과정

#입지 비교를 통해 선택한 부동산은 자산가치가 달라진다

#성공적인 투자를 위해 가장 필요한것은 선입견을 배제하고

물건 본연의 가치를 바라볼수 있는 눈'이다/나부맞

#그지역에 대해서 한문장으로 정리한다. #앞마당에 대한 정의? 앞마당= 입지+가격

#가격: 랜드마크아파트가격, 흐름(오름,내림추세), 물건개수까지(매매갯수,전세개수: 느는지 줄어드는지)

#(5단계)사전임보/분위기임장(분임)/ 단지임장(단임)/ 매물임장/ 1등뽑기+의사결정(투자결정여부)

#비교할수 있는 물건을 많이 만들어야한다.

어디서부터 다시 시작해야 할 지 알 수 있게 마침표를 찍자.

#임장지역 선정 정리

임장지역을 선택했다면 꼭 앞마당으로 만든다!

경험이 적다면 쉽게 갈 수 있는 곳을 선택하는 것이 중요하다.

결국, 투자 가능한 곳은 앞마당으로 만들어 두어야 한다. 의미없는 경험이 없듯이 의미 없는 임장도 없다.

#마무리를 못했다면? 제대로 앞마당을 만들지 못했다는 생각이 들더라도 다음 임장지역으로 넘어간다.

단, 임장했던 구간까지는 (ex.단지임장까지했으면 단지임장까지라도) 마침표를 찍고간다!!

#지방은 편의시설, 학군과 환경이 더 중요하다. 수도권은 교통+직장이 중요하다.

#비교평가를 할 때 가장 중요한 것은 가치대비 저렴한 물건을 찾는것

#저평가여부확인~ 투자기준확인~실투자금확인

#복기는 중요. 복기는 실전강의다.

#kb시계열은 매주본다( 지역별 시세 흐름 비교가능)

#아파트 = 건물+땅

#오를것을 사는게 아니라 저평가 된것을 사는것이다.

#수익이 큰 투자< 잃지 않는 투자를 해야한다.(=저환수원리에 맞추어 투자한다)

#비교평가는 최선의 아파트를 매수하는 방법(수익 극대화)

#비슷한 가격으로 매수할수 있는 다른단지가 있는지 끊임없이 비교하여 입지가 더 좋은곳을 선택한다.

#최소한 앞마당 3개가 있어야 비교평가 가능하다.

#지역하나당 10개 아파트 호갱노노,네이버부동산 알람걸고 가격체크(가격대별로)

#똑같은 지역을사는것보다 다른지역도 조사를 하고 비교하면서 경험을 쌓는게 낫다.

여러지역을 알아야 비교평가할수 있고 저평가아파트를 찾을수있다.

한지역에만 투자를 한다면 예상하지 못한(공급/리스크)risk가 발생할수있다.

중요한건 속도가 아니라 방향이다.

내가 생각하는 범위에서 최선을 다하면 안돼+그걸 벗어나서 최선을 다해야지+그게 바로 혼신

초반엔 늘려가는걸로 목표잡는다. 임장보고서의 끝은 임장보고서를 작성하지 않는것이다.

올라는 가되 옆으로 뒤로는 안간다( 강의복습+임장+임보+독서)/ 느리더라도 그대로 올라간다. 복기한다.

몰입을 한다. 할수있다고 생각하고 그에 맞게 조금씩 해나간다.

[앞으로 적용할점]

1. 호갱노노, 네이버부동산 알람걸고 가격대별로 체크(관심지역 한곳당 10개 아파트)

2. kb시계열 매주확인

3.앞마당 늘리기(마침표 찍어가며)

4.랜드마크아파트가격, 흐름(오름,내림추세), 물건개수(매매갯수,전세개수/ 느는지 줄어드는지)

5. 지역에 대해 한문장으로 정리해보기

6.[임장보고서 10개 써보세요. 지금하고 있는 활동 1년만 더 해보세요/ 주어진 과제에 집중하세요]

7.느려도 배운 그대로 행하기!!

[느낀점]

주옥같은 말씀들이었다. 앞으로 적용해봐야 할 것도 많아졌다. ^^

마지막 4강도 기대된다. 꺅~~^^

​

​