서울투자 기초반 2강(양파링님) 강의 후기 [서울투자 기초반 7기 50조 - 온느]

23.12.20

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이번 강의는 서울의 동북권 지역들에 대해 살펴본다.

현재 동북권 임장을 하고 있어서

강의가 더 집중력있게 들을 수 있었다.

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동북권의 특징은

다른 권역대비

일자리가 많지 않지만,

어떤 것으로 수요를

이끄는지 알아볼 수 있었다.

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* 전세가율이 높은 지역들 위주로 보는데,

* 살고 싶은 지역이라 전세가율이 높은지?

* 살고싶지 않지만, 살아야하는 지역인지 (베드타운 성격)

ㄴ 환경이 좋지 않아 사고 싶지는 않고, 그나마 살만하기는해서(일자리 교통이 좋아서) 가성비가 있어서 빌려살겠어 느낌

* 재개발로 기대감이 있는 지역인지

* 구별 선호도 요인과 특장점은 무엇인지

* 시세리딩 단지들을 통해 어느정도의 가격대를 형성하는지,

현재시점에서 투자금이 얼마나 들지.

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전세가율이 높고, 현재 하락장인 상황에서

최대한 잘 찾아본다면

서울 투자기회를 엿볼 수 있지 않을까

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< 중요 포인트 >

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갭만 보고 하는 투자 X

땅의 가치를 보는 투자!

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인접한 지역도 살펴봐야한다. 은근 가격에 반영된다!

* 지도 위치에 찍어서 연계성을 확인해는 습관을 들이자

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교통호재는 단순히 지하철이 생긴다고해서보다는

주요 일자리까지 얼마나 혁신적으로 빨리 가게 해주는가가 중요하다.

(신안산선, 월판선, 위례신사선 / 수원-수인분당선 잘 안쓰고 버스이용하더라.)

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서울에서 가격에 영향을 주는 환경의 요소는 꽤나 많다.

한강뷰에 따라 단지 내에서도 많게는 억단위로 차이가 나기도 한다는 점.

한강>대형공원>하천>산

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* 상업시설(스타필드,백화점, 코스트코,이케아, 대형마트 등)

* 사람들을 모으는 거리 (성수동, 연남동, 가로수길 등)

* 자연환경 (한강뷰, 한강공원 - 여의도, 반포, 잠실, 뚝섬)

* 하천 : 청계천, 중랑천, 양재천, 석촌호수

* 대형공원 : 북서울꿈의숲, 서울숲, 하늘공원, 올림픽공원

* 산 : 남산, 청계산, 아차산, 인왕산, 북한산 등

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재건축은 사업성이 뚜렷할때부터 그나마 의미가 있다

(사업시행인가 / 관리처분인가 / 용적률 200% 내외)

이왕이면, 같은 가격조건이라면,

재건축 요소가 있는게 상승장에서 가격에 반영되기도함.

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비교평가시 참고해보자!

✓ 강남역/광화문/여의도역 소요시간 체크

✓ 전고점 / 30% 이상 하락률

✓ 60% 이상 전세가율인지

✓ 생활권 (좋은 생활권인지) / 주변 인접 지역은 어떤지

✓ 그래프 붙여서 봐보기

✓ 중장기로 보유할만한지

✓ 꾸준하게 임대를 놓을 수 있을지 (확실한 전세수요, 선호도요인, 특장점)

✓ 구조가 좋은지 (평형,방구조 등)

✓ 수리여부

✓ 최종 투자금

✓ 상위 생활권도 한번 찾아보기

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언제나 고민되는 비교평가 밸런스게임~

역에서 먼 신축 VS 역과 가까운 구축

5급지 구축 30평대 VS 4급지 구축 20평대

입지가 덜 좋은 서울 뉴타운 VS 서울급 경기도 신축(안양, 광명)

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단지 by 단지!

뇌피셜 느낌적인 느낌 X

배운대로 하나하나 꼼꼼하게 따져봐야 한다~

단순히 급지가 더 높다고 좋은선택도 아니란점!

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* 나중에는 신기하게도 땅의가치가 남는 그래프가 신기했다.

장기적으론는 땅의 가치를 무시할 수 없겠더라.

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* 뉴타운도 완숙기에 접어든 뉴타운이 있고, (길음뉴타운)

이제 막 개발되고 있는, 미래가치가 기대되는 뉴타운(장위,이문휘경)도 있다.

뉴타운별 특징도 알아두기!

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5년 동안 2억 버는 거 쉽지않다.

월 333만원 5년 내내 저축해야한다.

4-5급지 투자해도 좋은가치의 단지를 찾고 투자한다면,

1-2억 벌 수 있다.

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과거 10년 전과 비교하면,

매매가,전세가 모두 2배 이상 올랐다.

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내 상황에 맞는 투자가 무엇인지 알고,

할 수 있는 '최선의' 투자를 하고

'실행'하는게 중요하다.

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언제나

독강임투 환경에 꾸준히 있어보자!

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<BM>

2주차 단지 임장 후, 봐야할것들 정리하기

선호단지 뽑아보기

임장보고서 비교해서 투자결론 내보기!

서울 공급량도 한판에 얹어서 한번에 볼 수 있도록 하기.

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* 구/동/단지명/연식/매매가/전세가/매-전/전세가율/하락율/면적

단지들 리스트업

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