이번 강의는 망구님의
지방소도시 2개 분석해본다.
특히 가격이 전반적으로 싸지만, 공급이 많은
지방중소도시에 대해서 분석해보는 강의다.
비슷한 인구수를 가진 도시 분석으로
비슷한 지방 중소도시이지만,
특징이 다르고,
선호도가 다르기 때문에
투자기준의 우선순위도 달라진다.
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<기억에 남는 강의 포인트>
지방도시가 인구감소 추세에 있기는 하지만,
그것이 곧 바로 집값하락은 아니고,
개별 단지마다 다르다는 점.
인구가 감소하기에
더욱더 신경써야할 부분은
선호하는 좋은 단지를 더 뾰족하게 찾아내고
싼 가격에 사는 것이 중요하다.
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지방소도시는
공급량에 따라
전세가 영향에도 크게 주기 때문에
공급량, 인근 지역의 공급량까지도
유의깊게 보는 것의 중요성도
다시 한번 되새겨본다.
전세가가 빠지거나 오르지 못했던 시기를
확인하여, 이때 공급량이 얼마나 들어왔지?
어느 정도 공급량이 얼만큼 영향을 줬는지
파악해보는 게 좋다.
아울러 부동산114를 통해
입주예정 물량도 미리 파악해두는 게 좋다.
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지방소도시에서
좋아하는 동네,
꼭 가야하는 학군루트 (초-중-고)도
있기 때문에, 공식처럼 알아두는 게 좋다.
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임장시, 동네가 선호환경인지 확인하는 것이 중요하다.
유해상권이 없는지
임대단지가 많은지
낮에도 안전한 느낌이 드는지
영유아-10대, 30-50세대 가족세대가 많은지
신축 택지인지
번화한 상권이 많은지 (파란유리)
참고 예시 이미지를 통해 알려주셔서
임장하는데 많은 도움이 될 것 같다.
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선호도를 볼때,
선호하는 단지는
이전 전고점을 뚫고 올라가는 것!도 꿀팁인 것 같다.
같은 생활권에 있는
비슷한 위치의 단지여도,
가격차이가 난다면,
왜 나는지 알아봐야한다.
전고점 그래프도 보고,
초-중학교 배정위치나,
균질성 좋은 신축택지인지,
단지내 지상주차가 많은지/없는지 등
꼭 이유를 파헤쳐봐야겠다.
무조건 연식이 좋다고
매매가가 높지는 않기 때문이다.
또한 아무리 좋은 단지여도
개개인의 자금상황, 투자성향 등에 따라
리스크와 기대수익 결과가
크게 달라질 수 있기에,
남들과 전혀 비교할 필요가 없다.
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시세트래킹 = 정찰병
개별 아파트 가격이 어떻게 움직이는지
세세하게 봐야하고,
더 빠르게 분위기를 파악하여,
기회를 잡을 수 있다.
* 미분양이 줄어든다고 바로 타이밍 잡는 것은 위험할수도!
(오히려 추후에 새 아파트 입주가 증가할 수 있음)
기회가 왔을때는,
전체 가격 다시 보고 최종 결정!
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지역 대표단지를 통해
매매가와 전세가의 흐름을 살펴봐야겠다.
* 지역내 랜드마크
* 생활권별 대장단지
* 생활권별 대표 1-2단지
* 중상위 단지
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항상 마무리는
꾸준히 하는것의 중요성!
원씽 목표 설정과 하루하루, 한달한달 열심히!
항상 감사함을 가지고,
한발짝씩 내딛어보는 것!
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지난 첫 임장보고서는
정말 따라가기 바빴지만,
이번 임장보고서는 부족한 부분을 보완해보고,
전에 미처 실행하지 못했던 것들을
한번 시도해보는 임보로 마무리 하면 좋을 것 같다.
조금 더 임장보고서도
효율적으로 쓰면서도
가격을 추적관찰 할 수 있게
정리를 해둬야겠다.
<BM>
시세트레킹 시작
(좋은 지역 순서로 > 추후에 가격 비교평가가 잘됨, 앞마당 단지가격을 기억할 수 있음)
입주캘린더 작성
