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책제목: 부동산 투자황금로드맵
저자: 부동산 김사부(김원철)
#본 것
사실 고민할 필요도 없이 저평가가 맞다. 그런데 저평가가 맞다고 해도 본인이 돈 버는 것과는 전혀 연결되지 않는다. 결국 빌라가 아파트가 되어야 그 가치가 발현되는 것인데, 그 빌라가 내 생애 동안에는 아파트가 되지 않는다면, 결국 그 빌라는 영원히 저평가로 남을 가능성이 크다. 그래서 '저평가'만 고르면 대박이 날 거라는 생각은 전형적인 투자 초보자의 실수이다.
강세장의 초입에서는 저평가된 물건을 찾기가 쉽다. 성공 확률도 높고 리스크도 적다. 저평가를 찾기만하면 투자 수익으로 연결될 확률이 높은 시기이다. 그런데 강세장에서는 시장이 계속 강세로 가는 상황이기 때문에 저평가가 빠르게 해소될 가능성이 높다. 앞서 말한 경우처럼 빠르게 해소될 가능성이 높다. 앞서 말한 경우처럼 저평가가 빠르게 사라질 수 있는지는 '대상'자체보다는 시장의 힘이 영향을 더 많이 받는다. 그래서 강세장 초입에서는 그런 대상을 찾으려는 노력의 의미가 있다.
이제 막 적은 자금으로 자산을 불러나가는 입장에서 너무 오랫동안 그냥 시간만 보낸다면 적극적으로 제태크를 할 기회를 모두 날려버리게 된다. 특히 자산이 적은 경우라면 4년 100%라는 목표를 지키는 편이 훨씬 더 유리하다. 일바적으로 부동산을 장기로 보유하는 경우는 상위권에 있는 부동산일 때가 많다.
4년이라는 기간을 실수로 줄이기 위한 목적이 있다. 포트폴리오를 자주 바꾸면오히려 실수가 커진다.
부동산은 사고팔 때 거래 비용이 상당히 크기 때문이다.
시간차의 무제이다. 물건을 매도한 뒤 바로 다른 물건을 매수하기가 생각보다 쉽지 않다. 왜냐면 예산 범위에 해당되는 물건을 미리 선정해 놓았다고 해도 층과 향헤 따라서 금액이 다 다른 데다 금액 마저 계속 변동된다.
저평가된 물건을 고르는 건 생각보다 어려운 일이다. 이는 고수의 영역이다. 그래서 많은 훈련이 필요하고 오랫동안 시장의 움직임을 지켜보는 노력이필요하다. 그런데 초보자일수록 포트폴리오를 교체하는 일을 대단히 매력적으로 생각한다.
매달 실질적인 수입을 얻는 시스템 구축을 목표로 해야 한다.
투자는 기본적으로 마음이 편해야하고 그러면서도 우수한 결과를 만들어내야 한다. 폭등하는 경우에는 평균적 수치를 고려해서그 이상은 아예 역전세 대응으로 빼놓는 관리를 하면 된다. 위기를 관리하지 못해서 결국 부자가 되지 못하고 다시 평범한 서민으로 돌아가게 된다.
확신을 가질 수 있어야한다는 원칙이다. 그저 수긍하는 정도의 수준에서는 아무런 효과를 볼 수 없다.
전세가는 10년 정도의 기간을 지역별로 보면 평균상승률이 나온다. 이 평균 상승률을 기준으로 두고 그보다 낮게 상승하는 경우라면 전세금 상승분을 수익으로 사용해도 아무런 문제가되지 않을 것이고 폭등하는 경우에는 평균적 수치를 고려해서 그 이상은 아예 역전세 대비용으로 빼놓는 관리를 하면 된다.
지금은 당연하게 생각하는 문제에 대해서 과거에는 매우 심각하게 고민했을 뿐 아니라 심지어는 매우 잘못된 선택을 하기까지 했다.
# 적용할 것
무조건 포트폴리오를 변경하는 게 최선이 아니다. 오히려 시장을 장기적으로 지켜보면서 이를 복기하고 원리를 알고 자제심을 발휘해야 한다. 옆그레이드가 아니라 충분히 업그레이드할만한지 기준과 원칙에 근거하여 판단한다.
인내를 해야한다. 전월세로 불편을 겪는 건 당연히 치러야 하는 비용이다. 장단점을 체크하는 노력은 강도면에서 별반 다를 것이 없고 스스로를 한탄하지 않는다. 부자의 그릇을 키우는 것에 집중한다.
전세가의 수준을 이해하고 지역의 평균 전세 상승률을 계산하여 적용한다.
그 수준이 비싸질 때 리스크 관리용을 따로 빼두고 관리할 수 있어야 한다.
강세장을 알아보는 방법
약세장이 3년이상 지속된 경우
가장 대표되는 단지 부터 가격이 오른다
몇 년간 지속적으로 전세가가 상승한 경우
상당기간 신규 공급이 없을 때
대중이 매수할 여력이 있다.
하락장을 예측하는 방법
어딜가나 사람들이 부동산 이야기를 하는 경우
정부가 비합리적이라고 할 정도로 과한 정책들을 몰아붙이는 경우
소액투자가 매우 비활성화된다
지방 구석구석까지 투자를 한다.
약세장을 알아보는 방법
상승세가 핵심지역과 핵심단지에 국한된다
부동산은 안좋다는 이야기가 여전히 주류를 이룬다
참여 인원이 제한적이다
강세장과 하락장이 일시적으로 나타난다
시장을 복기하고 경험한 것들이 자산이 되기 때문에 이를 틈틈이 정리하여 생각을 남길 것 수익률 보다 나 스스로 확신을 가지고 매수하는지 점검할 것
# 논의할 것
만약 내가 보유하고 있는 물건에서 충분한 수익을 냈따고 해보자. 그리고 갈아타기를 시도했는데 좋지 못한 결과를 냈다. 이 때 좋지 못한 결과는 크게 잘못된 게 아니라 갈아타나 그렇지 않으나 별 차이가 없는 수준 정도다. 그런데 4년에 100% 목표를 달성하고 갈아탔다면 이런일이 발생한다고 해도 별 문제가 되지 않는다. 기존에 보유한 부동산에서 충분한 수익이 났기 때문이다. 갈아타기가 아주 성공적이지 않다고 해도 재산을 형성하는데 큰 지장이 생기지 않는다.
저자는 4년의 인내에 대해 이야기합니다. 그간 포트폴리오를 가지고 오면서 수익률 100% 달성했다면 갈아타기의 결과가 좋지 못하더라도 수익이 있기 때문에 길게 보면 문제가 되지 않는다고 합니다. 다만 수익을 달성하지 못했더라도 실패한 투자가 아니라고 이야기합니다. 변화하는 시장 상황 속에서 자산 갈아타기를 결정할 때 고려했던 기준, 시장을 지켜보면서 얻게된 인사이트가 있다면 서로 공유하고 싶습니다.
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